[摘要] 2012年上半年郑州市共成交普通住宅和商务金融用地59幅,成交土地2486.5亩,按照指定容积率计算,可建成面积达到730.6万㎡,同比上升143%。通过图表可以看出今年上半年比去年同期各月都有不同涨幅,由此可以看出开发商对后市的乐观预期。
成交量—上半年成交土地面积同比上升明显
2011-2012年6月郑州市土地成交情况
(数据来源:中国土地市场网)
2012年上半年郑州市共成交普通住宅和商务金融用地59幅,成交土地2486.5亩,按照指定容积率计算,可建成面积达到730.6万㎡,同比上升143%。通过图表可以看出今年上半年比去年同期各月都有不同涨幅,由此可以看出开发商对后市的乐观预期。
成交结构—普通商品住房占据大半江山
2011上半年郑州不同用途土地成交比例
2012上半年郑州不同用途土地成交比例
(数据来源:中国土地市场网)
从上图对比可以看出,2012年上半年郑州市商品住宅土地成交量占比相对去年同期大幅上升了33个百分点,而商务金融用地则回落了11个百分点,成交结构的变化可以反映出目前商务金融市场供应日趋饱和,开发商拿地谨慎,而住宅市场虽遭限购,但其作为楼市主力的地位不可动摇,而郑州市作为刚需旺盛的二线城市,在快速城镇化的过程中,住宅市场的旺盛需求将得以延续,开发企业对此抱有乐观预期。
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区域成交情况——二七区成交最热,郑东新区爆冷
2012上半年郑州成交土地区域分布
(数据来源:中国土地市场网)
2012上半年二七区交易土地量,以成交地块19幅和成交土地建筑面积200万㎡列居各区域成交排名榜首,成为上半年土地交易最热区域,随着区域内大批量的城中村改造项目的上马和二七新城建设的起步,预计未来依然是土地市场的热点区域;金水区以建筑面积155万㎡位列各区域第二位;而郑东新区随着成熟度的提高,土地供应和成交日渐减少,上半年并无土地成交;惠济区、管城区、高新区土地交易一直不温不火,未来随着三环内可开发土地的减少,惠济区和高新区内土地将不断增多,成为城市土地供给新源地。
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2012上半年郑州市土地价格分析
不同物业类型用地成交单价—土地成交量升价跌
2011上半年与2012上半年郑州土地成交价格对比
(数据来源:中国土地市场网)
2012上半年郑州市土地成交均价267万/亩,同比下降39.5%;普通商品住房用地成交单价270万/亩,同比下降51.4%,商务金融用地成交单价381万/亩,同比下降43.2%。上半年尽管成交量同比回升,但调控之下的商品房均价却出现不同程度下滑,上半年不少地块以零溢价率成交。但是随着市场的回暖,6月份又出现了土地拍卖激烈竞价的现象,预计下半年土地成交价格将会回升,“新地王”获奖诞生。
区域成交单价
2011上半年与2012上半年各区域土地成交价格对比
(数据来源:中国土地市场网)
上半年土地成交价格虽然大多数区域都有所上升,但因为郑东新区零成交拉低了全市均价。本年度土地成交价格的是二七区,为309万/亩,区域内成交多为商品住宅用地,成交价格多在200-600万/亩之间,且由于上半年区域内大量位置优越的城改地块挂牌,使得成交均价冠居全市。
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2012上半年郑州市典型成交地块
2012上半年郑州市典型成交地块表
(数据来源:中国土地市场网)
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