[摘要] 8月18日，第七届中国商业地产博览会隆重开幕之际，主办方就如何应对当前中国商业地产的转型问题有幸邀请了中国商业地产联盟秘书长王永平先生进行深入探讨。
第二个是洼地论，商业地产和住宅相比，它们的售价是倒挂的，国际上通常经济比较发达的城市，住宅的价格往往高于商业物业，北京的CDB里面的好的办公楼只能卖个三四万块钱，现在才有这种高价钱，但是我们的住宅四五万早就出现了，所以有的人认为商业地产有新的行情，因为住宅限购以后一些投资资金会分流到商业地产里来，会炒高商业资产，实际上我觉得这种情况并没有出现，或者有，也只是出现在个别地段的个别楼盘，但是多数人做不到。这些投资客也是很特殊的群体，他们经常买完以后还不租，嫌麻烦，等着物业就完了。我觉得中国很多城市商业物业的价值并不能笼统讲被低估了，我觉得是住宅的价格被虚高了，还有很多物业里面目前的经营能力跟目前的价格来讲并没有被低估，换成不同的经营主体它的价值还会不断的提升。举个例子，前几年北京很有名的购物中心叫赛特，赛特也是个综合体的概念，有饭店，有写字楼，当时这个项目卖出来的时候，最有力两个竞争者一个是国美电器，一个是宝洁集团，后来国美电器放弃了，实际上后来证明了宝洁集团有很好的投资眼光，18个亿，这个投资大不大呢？赛特后来告诉我，他们一个购物中心用十年的时间按现在的利益测算就可以把18个亿全部回收，这是用项目的三分之一的部分收回的投资，而且是通过运营，不包含物业本身的价值。北京现在有一些住宅价格很离谱，国内价格租金最贵的目前是北京的秀水街，卖一些大家都知道的产品的市场，它的实际可出租面积只有一万多平，但是租金可以达到三个亿，所以我觉得未来商业地产的价值应该是两极分化，跟住宅不一样，住宅基本上是可以比照的，但是商业物业不可以这么算，如果可以简单的复制的话，秀水街早就卖了，秀水街的老板说秀水街只要挪一点地方也要死，所以商业地产的成功跟地段等很多因素都有关系，不是那么简单的可以复制。所以洼地论也不可以那么简单的看。
机构投资是比较理性的，机构永远是测算你的，测算运营的价值，看你的租金，这个是一个回报，所以不可能会有太大的虚高。还有一个我们预想的保险资金政策性的推动商业地产，我们测算，去年8月份通过保险通过商业不动产的测算，一年应该有1500亿的资金，主要投资于商业不动产，但是受国家宏观调控的影响，这个保险资金并没有真正的大面积的投资于商业不动产。所以价格的洼地论也不科学。
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