[摘要] 8月18日，第七届中国商业地产博览会隆重开幕之际，主办方就如何应对当前中国商业地产的转型问题有幸邀请了中国商业地产联盟秘书长王永平先生进行深入探讨。
8月18日，第七届中国商业地产博览会隆重开幕之际，主办方就如何应对当前中国商业地产的转型问题有幸邀请了中国商业地产联盟秘书长王永平先生进行深入探讨。
各行各业转型做商业地产
中国的商业地产经过近十年的发展，进入了一个全新的发展阶段，这个阶段里面有一个重要的特征，就是各行各业转型做商业地产。转型中至少有三方面的力量，涵盖了社会的多种资源，一个是我们的住宅企业在转型做商业地产，其中代表性的企业就是万科，万科也在开发城市综合体，也在购买这种商业的资产，在北京他们购买了一个办公楼，在深圳和其他多个城市兴建大型的城市综合体，万科涉及商业地产之所以受到关注有两个原因，一个是万科是国内迄今为止的住宅企业，年销售额超过1000个亿，这么大的规模，这么大的销售额，而且有很强的品牌号召力，应该说日子过得不错，这个时候为什么要去做商业地产？第二个，曾经信誓旦旦的说过万科不做商业地产，傅雷认为应该发展商业地产，认为不像王石说的那么困难，风险那么大，而王石认为，这些人去做商业地产很可能会死。今天回过头来看，这两个人说的观点，对市场做出的判断都并不准确，跟我们市场的实际状况都不完全一致，一个中国的商业地产经过近十年的发展，应该说出现了一批好的地产企业，出现了一批优质的商业项目，没有像王石说的那么可怕，那么充满风险，但是同时也没有像傅雷地产所说的那么容易，从数量上应该说不少于，像熊猫城，这是一个有名的商业项目，也是他们买下的，最后成为傅雷的一个项目，傅雷这些年做的商业项目真正拿得出手。住宅企业转型做商业地产，可能更容易，商业地产变成了地产的一部分，以万科为代表，大部分企业在转型力度也很大，万科的一些高管人员，万达的高管人员从事商业地产的开发，住宅企业转型大家可以理解。
还有在转型的是我们的商业体，包括了我们的百货公司，包括我们的超市，包括我们的家电企业，家居企业，都有涉及商业地产，代表性的是我们的乐购，乐购旗下的购物中心公司往往会去独立的买地，建设，自己的开发、运营，它的业务范围也不仅仅局限于乐购自己的超市，而是变成一个真正意义上的购物中心，本身也有自身的招商和运营。家居里面有宜家，它的中国区的总部在上海，目前在北京的大兴、江苏的无锡都有城市在开工建设大型的商业地产的项目，都是购物中心类型的，自己买地，自己开发，自己建设，还有红星美凯龙，家里里面有苏宁电器，这些年建了很多苏宁广场，也是综合型的商业项目，还有一些百货公司，包括北京的华联，王府井百货，他们的做法是购买已经建成的物业，都是自己租赁的一些物业。像沃尔玛这样的大卖场现在也开始涉足于这一部分，目前真正在建的还没有，但是已经宣布了这样的合作计划，正在向市场转达这样一些新的战略。住宅体和我们商业体，社会商业地产和商业地产都沾边，除了住宅企业和商业企业之外，其他的产业商业资本也都在纷纷的进驻商业地产，像的最有钱的首富，不是挖煤的，而是钢铁企业，这个公司现在也在北京开发儿童主题乐园为主力店的一些商业地产项目，这里面有一个大型的儿童体验馆，还有超市、书店这样一些综合性的商业业态。像我们的海尔，过去从事于家电制造，现在也在做商业地产，他们提出的概念是第八代商业地产，尽管前七代还不太了解，这表达了一种创新的决心。还有我们做矿泉水、儿童饮料的娃哈哈现在也在做商业地产，他们宣布要在河南的商丘起步做几百个商业中心，而且在三四线城市，可以说中国商业地产进入了一个各行各业全民转型做商业地产的局面。
从宏观的数据来看，也证明我们的商业地产进入了一个投资的高峰期，今年前六个月，从数据来看，商业地产的开发投资达到2270个亿，增幅达到38.5%，同期我们商品房住宅的开发增幅就要明显的低一些。这样一个增幅也是过去五年里面的，我们讲商业地产的指标是包含了办公物业和酒店在内这样一个大的商业地产的概念，这种全民转型做商业地产的局面究竟怎么看？是不是代表着中国商业地产的繁荣？是不是中国商业地产真的遍地是黄金？满地是机遇？我觉得这个问题我觉得有必要冷静的、深入的进行思考和剖析。
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怎么看待这个商业地产的转型？
目前市场上和行业内对这种转型有几个比较活跃的论调，一个就是春天论，很多人认为商业地产的春天来了，住宅的宏观调控为商业地产提供了新的机遇，这样的论调在行业里讲的比较多。我们清楚讲春天的含义究竟是指什么，如果是指中国商业地产经过了十余年的发展我们有了一些成熟的商业模式，出现了一些品牌企业，从这个意义上讲，我们看到了商业地产发展的新的希望，我觉得这倒还说得过去，但是认为中国商业地产进入了一个红火的发展，就像十年前搞住宅的机会，这种说法是缺乏市场支撑的依据。但是大的前提我并没有否认中国商业地产仍然充满了很多的机遇和发展前景，这个判断是基于中国经济的整体的持续下滑，尽管我们面临的一些困难，外部经济增长的影响，以及国内通胀的压力，但是中国经济可预见的几年里还会保持一个比较快的增长，同时中国的城市化进程还在快速的推进，我们只有48%左右的城市化率，跟发达国家比，我们的城镇化率还有很大的空间，每年会有一千多万的农村人口转化为城市居民，这个群体的转换并不仅仅是一种户籍制度的转换，而是会带来购买行为的变化，消费水平的变化，消费习惯的转变，给商业提供新的发展机会。与此同时，我们国家的整体收入水平也不断提高，我们的人均GDP已 过了4000美元，北京、上海这样的城市超过了一万美元，像鄂尔多斯这样的城市甚至更高。国际上很惊讶，当一个国家的GDP超过2000美元的时候已经进入了一个快速消费时期，所以未来中国的人均这种消费水平会不断的提升，这也给我们商业地产的发展提供了一个比较大的空间。中国经济的快速增长，城市化率的不断提高，主要是提供了我们一个商业的增量，我们GDP水平的提高给我们提供了一些升级换代的新的商业体，所以增量加上升级，这个市场的激素仍然是比较可观的，但是这样的一个宏观机遇是不是意味着就能转化成每个公司的微观机遇？这是我们要思考的。行业机遇就等同于项目机遇，我们炒住宅，我说只要有耳朵，你只要跟风就行，别人买就跟着赚，但是商业地产不一样，如果住宅用耳朵的话，商业地产要用眼睛，我们对市场要有敏锐的判断力，要能够透视市场中的机遇和风险。所以我认为不能简单的讲商业地产的春天论，我认为现在集中的转型做商业地产，也就意味着商业地产的竞争可能会空前的激烈，我们的企业在实际的拿地过程中，土地的成本可能会居高不下。最近北京、广州几个城市新的地王项目都是商业地块，我们的土地成本会比较高，同时我们的招商可能会遇到比较大的困难，市场中可供选择的商业资源没有像我们的项目这么多，我们的开发商在未来招商中的溢价能力有可能会下降，或者说一定会下降，过去我们只有一些奢侈品才会跟开发区要装修费，这些奢侈品的装修费的补贴相当的高，我们有时候每平米能够要到两万块钱的装修费，它的图纸要完际，由它们的公司来提供，材料要全部进口，所以成本很高，这还不算免租，现在我们国际知名的快速时尚消费品也开始收取装修费，像ZARA这样的产品单个货品的本身才二三百块钱，但是它们现在在一些城市收取的装修费每平米的补贴能收到七千块钱，是一笔不小的成本。如果是一些好的商业项目，那它就不收，有些好的商业项目可以上楼，可以一拖二，但是项目不怎么样的话会要求都在一楼，而且有独立的出入口，这样下面只有它好，这样跟别的品牌就没有关系，你沾不了它的光，这人你意识到这种空前的竞争会带来土地的问题、招商的问题，后期的运营压力都会有很大的问题。
还有我们的政府还有很重要的市场风险就是我们的城市缺乏有效、科学的、有约束力的商业规划，我们很多商业项目都是不确定性的，你不清楚你的周边在未来的几年内有没有同质化的项目，或者超越你的项目出现，你现在规划的影院可能只有三千平米，过两天一个IMAX可能一下就把你超越了，这也是国外的一些商业地产大型公司没有进入中国的一个因素之一，我们跟国际上交流，他们曾经问道为什么没有进入中国，因为他们在中国没有确定市场格局是什么样的，今天可能是三公里内辐射一些楼盘，如果明天再冒出一个来，我就曾经一天的上午下午分别参加过两个项目的论证会，在北京，两个项目挨得挺近。我说还好不是搞核辐射，不然这边的居民经不起，所以这是一个很大的问题，所以春天论不能过分的乐观。我们在青岛的商业地产年会上面也讲，商业地产和住宅的关系是一荣俱荣、一损俱损，我觉得还是很有道理的。因为住宅现在一个是限购，一个是限价，实际上最核心的、出手最重的是限贷，符合条件、有购买资格的人拿不到按揭贷款，按揭贷款表面上是借给你个人，实际上是开发商的重要融资来源。一个公司资金链紧张的时候，它怎么有钱去买商业用地？有怎么由钱去持有商业地产？又怎么有钱去培育商业品牌？尤其是国内很多大型的商业地产公司，现在主要模式都是拿住宅销售，通过销售大量的住宅来回笼资金，来平衡这个项目。包括万达在内，中粮，都采用这样的模式，或者说主流都是这样的模式，它通过销售大量的住宅，基本上就可以平衡它商业上的持有物业，如果住宅宏观调控，不好卖，它的持有物业就变得很困难，可能就走回头路，去分割物业去进行散售，这就会带来很大的问题。我觉得不能这么简单的看。
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第二个是洼地论，商业地产和住宅相比，它们的售价是倒挂的，国际上通常经济比较发达的城市，住宅的价格往往高于商业物业，北京的CDB里面的好的办公楼只能卖个三四万块钱，现在才有这种高价钱，但是我们的住宅四五万早就出现了，所以有的人认为商业地产有新的行情，因为住宅限购以后一些投资资金会分流到商业地产里来，会炒高商业资产，实际上我觉得这种情况并没有出现，或者有，也只是出现在个别地段的个别楼盘，但是多数人做不到。这些投资客也是很特殊的群体，他们经常买完以后还不租，嫌麻烦，等着物业就完了。我觉得中国很多城市商业物业的价值并不能笼统讲被低估了，我觉得是住宅的价格被虚高了，还有很多物业里面目前的经营能力跟目前的价格来讲并没有被低估，换成不同的经营主体它的价值还会不断的提升。举个例子，前几年北京很有名的购物中心叫赛特，赛特也是个综合体的概念，有饭店，有写字楼，当时这个项目卖出来的时候，最有力两个竞争者一个是国美电器，一个是宝洁集团，后来国美电器放弃了，实际上后来证明了宝洁集团有很好的投资眼光，18个亿，这个投资大不大呢？赛特后来告诉我，他们一个购物中心用十年的时间按现在的利益测算就可以把18个亿全部回收，这是用项目的三分之一的部分收回的投资，而且是通过运营，不包含物业本身的价值。北京现在有一些住宅价格很离谱，国内价格租金最贵的目前是北京的秀水街，卖一些大家都知道的产品的市场，它的实际可出租面积只有一万多平，但是租金可以达到三个亿，所以我觉得未来商业地产的价值应该是两极分化，跟住宅不一样，住宅基本上是可以比照的，但是商业物业不可以这么算，如果可以简单的复制的话，秀水街早就卖了，秀水街的老板说秀水街只要挪一点地方也要死，所以商业地产的成功跟地段等很多因素都有关系，不是那么简单的可以复制。所以洼地论也不可以那么简单的看。
机构投资是比较理性的，机构永远是测算你的，测算运营的价值，看你的租金，这个是一个回报，所以不可能会有太大的虚高。还有一个我们预想的保险资金政策性的推动商业地产，我们测算，去年8月份通过保险通过商业不动产的测算，一年应该有1500亿的资金，主要投资于商业不动产，但是受国家宏观调控的影响，这个保险资金并没有真正的大面积的投资于商业不动产。所以价格的洼地论也不科学。
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第三个我再讲讲泡沫论。地产的观点往往有两极的，我觉得泡沫论我也不太赞同，我觉得泡沫就是你的供给和需求之间的失衡，我这么大的需求，但是我有很多的供给，商业地产里面并不是结构性的矛盾，我们的有效供应还是不足的，在很多城市和区域，但是无效的量比较大，我们的商业企业和连锁商家的并存的矛盾，这个矛盾依然没有得到很好的解决。很多开发商到处愁眉苦脸找不到项目，所以更多还是要看到矛盾。
还有一个是调控论，说商业地产现在有问题了，国家应该宏观调控，说住宅要调控，商业地产也应该调控，租金的价格总体都是在上涨，我个人认为商业地产的调控目前来讲我觉得没有必要，因为商业地产不是民生的产品，它应该有承受市场风险的能力，而且从金融风险来讲，比如说个人的投资提高到五成，已经很高了，所以我觉得可能性不大。有一些和住宅有株连的因素，这个可能性还是有的。比如说经营性物业的抵押贷款，现在还是有些困难的，因为政府担心抵押以后的资金就流向住宅领域。
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