[摘要] 8月18日，第七届中国商业地产博览会隆重开幕之际，主办方就如何应对当前中国商业地产的转型问题有幸邀请了中国商业地产联盟秘书长王永平先生进行深入探讨。
怎么看待这个商业地产的转型？
目前市场上和行业内对这种转型有几个比较活跃的论调，一个就是春天论，很多人认为商业地产的春天来了，住宅的宏观调控为商业地产提供了新的机遇，这样的论调在行业里讲的比较多。我们清楚讲春天的含义究竟是指什么，如果是指中国商业地产经过了十余年的发展我们有了一些成熟的商业模式，出现了一些品牌企业，从这个意义上讲，我们看到了商业地产发展的新的希望，我觉得这倒还说得过去，但是认为中国商业地产进入了一个红火的发展，就像十年前搞住宅的机会，这种说法是缺乏市场支撑的依据。但是大的前提我并没有否认中国商业地产仍然充满了很多的机遇和发展前景，这个判断是基于中国经济的整体的持续下滑，尽管我们面临的一些困难，外部经济增长的影响，以及国内通胀的压力，但是中国经济可预见的几年里还会保持一个比较快的增长，同时中国的城市化进程还在快速的推进，我们只有48%左右的城市化率，跟发达国家比，我们的城镇化率还有很大的空间，每年会有一千多万的农村人口转化为城市居民，这个群体的转换并不仅仅是一种户籍制度的转换，而是会带来购买行为的变化，消费水平的变化，消费习惯的转变，给商业提供新的发展机会。与此同时，我们国家的整体收入水平也不断提高，我们的人均GDP已 过了4000美元，北京、上海这样的城市超过了一万美元，像鄂尔多斯这样的城市甚至更高。国际上很惊讶，当一个国家的GDP超过2000美元的时候已经进入了一个快速消费时期，所以未来中国的人均这种消费水平会不断的提升，这也给我们商业地产的发展提供了一个比较大的空间。中国经济的快速增长，城市化率的不断提高，主要是提供了我们一个商业的增量，我们GDP水平的提高给我们提供了一些升级换代的新的商业体，所以增量加上升级，这个市场的激素仍然是比较可观的，但是这样的一个宏观机遇是不是意味着就能转化成每个公司的微观机遇？这是我们要思考的。行业机遇就等同于项目机遇，我们炒住宅，我说只要有耳朵，你只要跟风就行，别人买就跟着赚，但是商业地产不一样，如果住宅用耳朵的话，商业地产要用眼睛，我们对市场要有敏锐的判断力，要能够透视市场中的机遇和风险。所以我认为不能简单的讲商业地产的春天论，我认为现在集中的转型做商业地产，也就意味着商业地产的竞争可能会空前的激烈，我们的企业在实际的拿地过程中，土地的成本可能会居高不下。最近北京、广州几个城市新的地王项目都是商业地块，我们的土地成本会比较高，同时我们的招商可能会遇到比较大的困难，市场中可供选择的商业资源没有像我们的项目这么多，我们的开发商在未来招商中的溢价能力有可能会下降，或者说一定会下降，过去我们只有一些奢侈品才会跟开发区要装修费，这些奢侈品的装修费的补贴相当的高，我们有时候每平米能够要到两万块钱的装修费，它的图纸要完际，由它们的公司来提供，材料要全部进口，所以成本很高，这还不算免租，现在我们国际知名的快速时尚消费品也开始收取装修费，像ZARA这样的产品单个货品的本身才二三百块钱，但是它们现在在一些城市收取的装修费每平米的补贴能收到七千块钱，是一笔不小的成本。如果是一些好的商业项目，那它就不收，有些好的商业项目可以上楼，可以一拖二，但是项目不怎么样的话会要求都在一楼，而且有独立的出入口，这样下面只有它好，这样跟别的品牌就没有关系，你沾不了它的光，这人你意识到这种空前的竞争会带来土地的问题、招商的问题，后期的运营压力都会有很大的问题。
还有我们的政府还有很重要的市场风险就是我们的城市缺乏有效、科学的、有约束力的商业规划，我们很多商业项目都是不确定性的，你不清楚你的周边在未来的几年内有没有同质化的项目，或者超越你的项目出现，你现在规划的影院可能只有三千平米，过两天一个IMAX可能一下就把你超越了，这也是国外的一些商业地产大型公司没有进入中国的一个因素之一，我们跟国际上交流，他们曾经问道为什么没有进入中国，因为他们在中国没有确定市场格局是什么样的，今天可能是三公里内辐射一些楼盘，如果明天再冒出一个来，我就曾经一天的上午下午分别参加过两个项目的论证会，在北京，两个项目挨得挺近。我说还好不是搞核辐射，不然这边的居民经不起，所以这是一个很大的问题，所以春天论不能过分的乐观。我们在青岛的商业地产年会上面也讲，商业地产和住宅的关系是一荣俱荣、一损俱损，我觉得还是很有道理的。因为住宅现在一个是限购，一个是限价，实际上最核心的、出手最重的是限贷，符合条件、有购买资格的人拿不到按揭贷款，按揭贷款表面上是借给你个人，实际上是开发商的重要融资来源。一个公司资金链紧张的时候，它怎么有钱去买商业用地？有怎么由钱去持有商业地产？又怎么有钱去培育商业品牌？尤其是国内很多大型的商业地产公司，现在主要模式都是拿住宅销售，通过销售大量的住宅来回笼资金，来平衡这个项目。包括万达在内，中粮，都采用这样的模式，或者说主流都是这样的模式，它通过销售大量的住宅，基本上就可以平衡它商业上的持有物业，如果住宅宏观调控，不好卖，它的持有物业就变得很困难，可能就走回头路，去分割物业去进行散售，这就会带来很大的问题。我觉得不能这么简单的看。
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