[摘要] 站得高一点，总有现象映入眼帘。比如，中国特色的市场经济，常常伴生着一种人们习以为常的惯性式摇摆——某个产业要么得宠、要么失宠，往往取决于政策层面干预市场层面的灵敏度，它就像是一个探头，所能监控视野的广度和深度，特别是它的灵敏度，决定了一个产业从什么时候开始从一种顺境倒向一种逆境，反之亦然。
热潮背后存隐忧
在业内人士看来，目前的商办物业已经进入了典型的卖方市场，而租赁市场的火爆，提升了业主的售价预期，使得写字楼单价一路上升。不过，在商用市场成交火热的背后，投资偏低却是不争的事实，这也意味着投资风险在增加。
据中原地产的监测，今年以来，深圳、广州、成都、杭州这四个城市的甲级写字楼租金出现明显分化，其中深圳由于写字楼价格的上涨明显快于租金的涨幅，目前租金已下降到4.3%；杭州甲级写字楼租金涨幅虽然明显快于价格涨幅，但是由于其前期的价格偏高，依然仅有4.3%；而广州、成都两地的租金目前仍在较好水平，分别为6.0%和7.7%。
“实际上，之前有很多人认为商办物业市场是个重大机会，但我并不看好。”世联地产（002285）相关负责人对记者表示，商办物业投资低导致回收周期长，持有型物业和销售型物业有很大不同，其增值曲线和方式也不一样，持有型物业必须有长期的养客期，一些没有良好率的项目，谁买谁赔。
在商业地产领域，有个“一三五”法则，即一年开发期、三年培育期、五年成长期。对于投资者来说，商办物业获利空间在于长期持有的租金以及5～10年经营成熟后的增长空间，这个增长空间约在30%~50%之间。但重要的是，商业项目需要长期的“养护”和持有，才能将其价值逐渐释放。
据了解，从目前内地商业地产的现状来看，一线城市的优质物业投资仅为6%~8%，低于香港8%~9%的水平。以北京中关村（000931）为例，一般的甲级写字楼租金为5元/平方米/天，偏高档的租金在7~10元/平方米/天，按照平均租金8元/平方米/天、产生租金的面积占80%的项目计算，平均租金仅为5%左右。
“目前北京商用物业静态的资金约为4%~5%，这已经是一个比较低的水平，表面租金如果在5%，扣除税费就更低了。”一位地产研究人士对记者表示，3%的基本是底线，如果触及这个底线，投资的风险就已经出现了。
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