[摘要] 站得高一点，总有现象映入眼帘。比如，中国特色的市场经济，常常伴生着一种人们习以为常的惯性式摇摆——某个产业要么得宠、要么失宠，往往取决于政策层面干预市场层面的灵敏度，它就像是一个探头，所能监控视野的广度和深度，特别是它的灵敏度，决定了一个产业从什么时候开始从一种顺境倒向一种逆境，反之亦然。
站得高一点，总有现象映入眼帘。比如，中国特色的市场经济，常常伴生着一种人们习以为常的惯性式摇摆——某个产业要么得宠、要么失宠，往往取决于政策层面干预市场层面的灵敏度，它就像是一个探头，所能监控视野的广度和深度，特别是它的灵敏度，决定了一个产业从什么时候开始从一种顺境倒向一种逆境，反之亦然。
当今商业地产，确定的说，应是此时此刻的商业地产即将被拉扯到这一阶段，大有山雨欲来的气象。
就在上一周，引发成都业内高度警惕并竭力避谈的消息果然成真——在银监会近日召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会议上，一贯被视为贷款环境宽松的商业地产，“不幸”被推到了产业金融政策的风口浪尖，甚至被要求：“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。”
这与近期国务院所强调的加强地产调控政策绝不松绑、并密切关注二三线城市的市场风险的政策精神惊人的一致。
舆论注意到，此次银监会主席刘明康特别指出：“推进平台贷款风险防控并进一步加强房地产信贷风险防控。”另据一位接近监管层的人士透露，此次会议不仅着重强调了商业地产抵押贷款的风险，还次对商业地产抵押贷款提出具体要求，事实上，在某些一线城市，比如广州，商业地产抵押贷款条件已经被要求与二套房贷要求对等，有来自四大国有商业银行的个贷部经理透露：如果银监会的新要求落地，首付比例及贷款利率也可能进一步上调。
这是一个明确的信号。过去的半年，基本是针对住宅市场实施限贷、限购、限价全面“三限”的半年。此消彼长，却映衬出商业地产怡然自得、政策宽松的一面。正是这种厚此薄彼的“偏袒”，在短短半年时间内，让商业地产一夜爆红。当然这亦是拜“一头冷即一头热”的惯性思维所赐，但如此密不可分的两个产业间，还是让刚刚跨界的旁观者流露出些许不适应。
银行的不辞而别，让商业地产先一步在一线城市显现出不堪的神态。“不过，目前大部分的股份制银行将额度向中小企业贷款倾斜，商业地产抵押贷款业务做得越来越少，也只有四大行在做。”一位来自四大国有商业银行个贷部经理坦承。他表示，该行对商业地产抵押贷款的利率上浮水平从10%-30%不等，如果银监会有的新要求落地，首付比例及贷款利率也可能进一步上调。
令人费解的是，在此前的房地产信贷调控中，商业地产抵押贷款并未被纳入严控的对象。
仅仅在一月前。“在住宅房贷条件不断提高后，的确有不少投资客转向商业地产贷款，成都有不少客户买下整栋写字楼、整条街商铺。商业地产房贷门槛变化不大。”上述成都四大行人士曾向记者透露。
一月后，一位股份制银行零售业务负责人向记者透露：“未来商业地产抵押贷款的条件与二套房贷被要求几乎近似——首付5成，利率较基准上浮20%-30%。”两相对比，很显然，本轮针对商业地产的延展性调控，来势突兀且毫无征兆。但可以预见的是，在不久的将来，它的波及面极有可能是“一刀切”留下的不规则切面。
商业地产现危局:租金难追楼价 近底线 中国房地产报
2011年上半年，住宅市场经历了波折动荡的半年，而对于商业地产却是异军突起的半年。综合多家地产研究机构发布的研究报告可见，今年上半年，北京、上海、广州、深圳以及天津等城市，商办物业市场一片火热景象，呈现出供需两旺的态势，市场存量持续消化，多数城市空置率明显下降。
不过，在具有商业运作经验的从业人士看来，虽然商业地产正在吸引着各行各业的投资者涌入，但在看似利润丰厚的表象下，充斥着经营和投资风险，商业地产投资周期长、低，多数投资企业尚未寻找到清晰的盈利模式。
商办物业供需两旺
根据太平戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、中原地产等机构发布的第二季度市场报告，住宅市场受新政影响日益萎缩，但国内的商办物业投资市场日趋活跃，北京、上海、广州、深圳等城市优质写字楼租金及售价均有明显上升。
中原地产发布的报告显示，作为中国经济晴雨表之一的甲级写字楼指数在2011 年上半年出现了明显的上涨，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州甲级写字楼租金的累计涨幅分别为 17%、2%、11%、19%、3%、4%，租金呈现全面上涨态势。
价格方面，受投资气氛逐步增强、写字楼成交量稳中有升的影响，2011 年上半年，深圳、广州、成都、杭州的甲级写字楼均价分别为50161、25715、15819、37339 元/平方米，半年累计涨幅分别达到24%、18%、7%、8%。
据太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼介绍，以北京为例，上半年，金融街（000402）一些写字楼租金上涨了50%，部分项目的租金报价甚至翻了一番。目前北京租金的写字楼已突破1000元/月/平方米大关，而CBD区域均价为286元/月/平方米，金融街均价在300元/月/平方米左右。
王琼分析认为，一方面金融危机逐渐过去，跨国企业实力恢复，另一方面大型国企的扩张明显加快，正是这些支付能力强的买家承接了租金的一路上涨。
而在众多知名房企高调宣布进军商业地产的大背景下，地方政府也加大了商办用地的供地力度。数据显示，2011 年上半年，北京、上海、广州、深圳、成都等15个重点城市的商办用地成交面积1139 公顷，与去年同期相比增加14%，同期住宅用地成交面积同比下降29%。在杭州，商办用地的成交甚至首次超过了住宅用地成交。
同时，第二季度大宗物业投资市场继续保持活跃。根据易城中国的研究数据统计，北京、上海、广州、深圳以及天津五大城市在2011上半年度集中了53%的大宗交易，有70%的买家来自国内，其中上市公司占68%。
热潮背后存隐忧
在业内人士看来，目前的商办物业已经进入了典型的卖方市场，而租赁市场的火爆，提升了业主的售价预期，使得写字楼单价一路上升。不过，在商用市场成交火热的背后，投资偏低却是不争的事实，这也意味着投资风险在增加。
据中原地产的监测，今年以来，深圳、广州、成都、杭州这四个城市的甲级写字楼租金出现明显分化，其中深圳由于写字楼价格的上涨明显快于租金的涨幅，目前租金已下降到4.3%；杭州甲级写字楼租金涨幅虽然明显快于价格涨幅，但是由于其前期的价格偏高，依然仅有4.3%；而广州、成都两地的租金目前仍在较好水平，分别为6.0%和7.7%。
“实际上，之前有很多人认为商办物业市场是个重大机会，但我并不看好。”世联地产（002285）相关负责人对记者表示，商办物业投资低导致回收周期长，持有型物业和销售型物业有很大不同，其增值曲线和方式也不一样，持有型物业必须有长期的养客期，一些没有良好率的项目，谁买谁赔。
在商业地产领域，有个“一三五”法则，即一年开发期、三年培育期、五年成长期。对于投资者来说，商办物业获利空间在于长期持有的租金以及5～10年经营成熟后的增长空间，这个增长空间约在30%~50%之间。但重要的是，商业项目需要长期的“养护”和持有，才能将其价值逐渐释放。
据了解，从目前内地商业地产的现状来看，一线城市的优质物业投资仅为6%~8%，低于香港8%~9%的水平。以北京中关村（000931）为例，一般的甲级写字楼租金为5元/平方米/天，偏高档的租金在7~10元/平方米/天，按照平均租金8元/平方米/天、产生租金的面积占80%的项目计算，平均租金仅为5%左右。
“目前北京商用物业静态的资金约为4%~5%，这已经是一个比较低的水平，表面租金如果在5%，扣除税费就更低了。”一位地产研究人士对记者表示，3%的基本是底线，如果触及这个底线，投资的风险就已经出现了。
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