[摘要] 楼市调控的高压态势和持续低迷的成交量并未抑制楼市的躁动，近日国家统计局公布的房价数据显示，9月份郑州新建商品住宅价格相比8月份上涨0.2%，而相比去年同期，郑州房价仍然上涨了7.5%。在房地产持续高压调控之下，郑州房价为何还在上涨？
三问：调控力度不放松 郑州房价还能撑多久？
10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。此举立刻引发楼市大地震，各地关于首套房贷利率上调的风声纷至沓来。执行基准利率的1.05倍，意味着实际支付的利息成本增加了30％~40％，如此一来，信贷叠加效应将凸显，将会对楼市购买力产生较大的制约作用。
[现况]
胶着将持续到年底
建行北京分行宣布将首套房贷的利率上浮到基准利率的1.05倍，之后一线城市及二线城市不少中小商业银行包括光大银行、广发银行、深发展银行以及民生银行等也调整了首套房贷利率，上浮区间为5%至10%。郑州一位银行界业内人士告诉记者，目前包括建行、工行、交行、中信银行等在内的多家商业银行都已经将首套房贷利率相比基准利率上浮了10%。而且临近年底，贷款额度紧张是银行普遍面临的问题，多数银行房贷的放款速度也开始放慢。
“目前楼市中的博弈已经进入深水区，市场正变得愈加胶着。”竞合地产董事长王东说。虽然目前成交量持续低迷，但是开发商降价意愿不强，因此房价继续着“温水煮青蛙”式“量跌价滞”，而银行近期纷纷上调首套房贷利率，使潜在购房者在还没等到房价拐点时，已经迎来了更高的按揭贷款成本。
一方面调控仍在继续，到目前为止没有一点松动的迹象，这导致很多购房者继续观望。另一方面房价并没有出现明显的下降幅度。预计买卖双方的博弈仍将持续下去，至少年底前这种观望氛围不会有明显好转。“至少到明年年中，房价将主导楼市发展态势。如果房价不出现明显的降幅，楼市依然不会有明显好转。开发商必须做好以价换量的准备。而且谁走在前面，谁受益越多。因为跑在后面的，即使降价也失去了价格优势，除非降价幅度更大。但是，即使价格下降，短期楼市也难以出现火爆的局面，毕竟限购、限贷的约束还在。”王东肯定地说。
[政策]
调控力度不会放松
对刚需的误伤，对地产商的加压，让市场一片低迷，但是，调息让我们看到了政府进一步加大调控力度的决心。对此，专家们的声音难得出现了一致。多位专家认为，此举将抑制购房者需求，进而对楼市产生影响，楼市拐点正逐步确立。在目前的房地产市场上，房价已经让绝大多数的普通百姓望而却步，若是9月份郑州房价仍然处于上升态势，我们就更需要政府这只“看得见的手”，对于市场进行调控，让房价回归合理。从目前调控态势来看，放松的概率很小，目前要求放松的理由都不够充分。
10月21日至22日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在广西南宁市召开的座谈会中指出，在宏观调控中，要把保障和改善民生作为一项特别重要的任务摆在突出位置。目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。
有业内人士认为，在房价尚未出现一定程度的回落之前，楼市调控也绝不会像2008年那样大幅放松。今年第四季度，信贷政策不会出现像2008年四季度那样的快速放松，理由在于当前我国仍面临高通胀的压力，CPI仍然处于高位。多位专家表示，本轮楼市的调整仍将持续，预计明年才有可能完成。
[竞争]
促销大战将愈演愈烈
目前开发商资金压力继续增大，各种融资渠道均受限制。9月房地产资金来源7209亿元，环比回落8.1个百分点。其中国内贷款同比减少8.3%，占比从8月的16.2%下降到15.7%；自筹资金占比继续上升，达41.2%，创历史新高。日前出台的加强对房地产信托和外资进入楼市的监管政策，都反映了房地产各种渠道的融资难度都在加大，开发商资金压力继续增加。与此同时，销售萎靡，投资回落相对缓慢，开发商的整体资金状况仍在不断收紧之中。
“资金利用成本明显上涨。”竞合地产董事长王东表示，经过12次上调后，目前大型金融机构的存款准备金率已经升至21.5%的历史高位，冻结资金超过1.8万亿元。尽管多数开发商的资金尚可支撑，但从政策层面看，企业正在面临最严厉的信贷环境。另一组数据显示，9月房地产开发景气指数为100.41，连续5个月保持下调，并创造了2009年9月来连续25个月的点。
房地产开发商的资金链正深度承压——营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张。竞合地产董事长王东认为，随着信贷环境持续紧缩，开发商资金状况越发不容乐观，即使9月份郑州房价仍有所上涨，预计四季度仍会有越来越多的房企通过促销回笼资金。
竞合地产董事长王东表示，受销售持续低迷影响，衡量房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑，行业的竞争将会愈演愈烈，优胜劣汰和并购在所难免。目前房企资金链条紧张和经营风险上升已愈发明显，范围内因资金问题被吞并、收购的中小房企不胜枚举。根据统计，截至10月上半月，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。此外，中小房企还通过抛售项目、转型矿业等手段躲避财务风险，据统计，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的五分之一。
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