[摘要] 楼市调控的高压态势和持续低迷的成交量并未抑制楼市的躁动，近日国家统计局公布的房价数据显示，9月份郑州新建商品住宅价格相比8月份上涨0.2%，而相比去年同期，郑州房价仍然上涨了7.5%。在房地产持续高压调控之下，郑州房价为何还在上涨？
一问：高压调控下郑州房价为何还在涨？
楼市调控的高压态势和持续低迷的成交量并未抑制楼市的躁动，近日国家统计局公布的房价数据显示，9月份郑州新建商品住宅价格相比8月份上涨0.2%，而相比去年同期，郑州房价仍然上涨了7.5%。在房地产持续高压调控之下，郑州房价为何还在上涨？
A 郑州房价 仍在上涨
10月18日，国家统计局发言人盛来运称，与8月相比，9月我国新建商品房价格下降的城市在继续增加，说明房价上涨的势头得到明显遏制。
不过具体到郑州，房价却仍在继续上涨。数据显示，9月份郑州新建商品住宅价格相比8月份上涨0.2%。从定基价格指数(即以2010年价格为100)来看，9月份郑州市新建商品住宅价格指数为107.5。这意味着，与2010年新建商品住宅价格相比，郑州房价上涨了7.5%。这个涨幅位列70个大中城市的第九位。
而在中部六省省会城市中，郑州市9月份新建住宅销售价格同比涨幅仅次于长沙和南昌，位居第三；而从环比涨幅来看，郑州9月份房价涨幅居中部六省省会城市第二名，涨幅紧跟南昌之后。
数据表明，楼市调控的高压态势和持续低迷的成交量并未抑制楼市的躁动，房价涨势虽然有所回调，但是整体看，却仍然处于高位期，调控后的房地产市场依然只见交易量下跌，不见房价下降。人们不禁要问，在楼市调控高压之下，郑州房价为什么还在涨？
B 供求推动 房价上涨
竞合地产董事长王东认为，供求矛盾与经济形势催化楼市上涨预期。
商品的价格归根结底是由供求关系决定的，作为商品的房子自然也不例外，作为一个人口大省的省会城市，优越的教育、医疗资源对市地富裕阶层和大中专毕业生有巨大的吸引力。第六次人口普查结果显示，郑州全市常住人口为8626505人，同2000年第五次人口普查相比，十年共增加1967505人，增长29.55%。
对此，竞合地产董事长王东说，随着中原经济区上升为国家战略和城市地铁的开通，郑州的经济首位度和拉动能力在未来将会更加突出，人口红利与城市化进程所带来的大量购房刚性需求，使房价具备了继续上涨的可能，不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应之间的矛盾，导致了人们对未来房价上涨的预期，也使房地产市场走势更加扑朔迷离。
C 房企降价 动力不足
数据显示，前三季度郑州市房地产开发企业资金来源共1008.0亿元，是同期房地产开发投资的1.55倍。也就是说，目前开发商整体上并不是很缺钱，手里还有一定“余粮”。无独有偶，任志强近期在合肥参加活动时也说，目前开发商手里根本不差钱，开发商的手里还有两万亿的现金，只是贫富不均，有的人兜里钱很多，有的人兜里没钱。
兜里有钱的开发商降价动力自然不足，那么对于兜里没钱的开发商而言，面对紧绷的资金链会不会选择降价呢？对此，绿城董事长宋卫平面对外界对于绿城高达140%的负债率的质疑时说：“先促销，再卖项目，如果再不奏效，就把价格降到底卖光，自此再不做房产。”虽然绿城集团后来澄清说这些话只是在开玩笑，但是从中我们也不难看出，调控高压下，面对资金困局，降价只是开发商的最后选择。
对此，竞合地产董事长王东分析认为，政策的持续调控和低迷的成交量，的确给开发商的资金链造成较大压力，但是一方面由于楼市“买涨不买跌”的心理，降价可能会使销量更加低迷、市场陷入深度观望，另一方面由于目前市场上许多大型房地产企业都是国企、央企，他们的融资渠道比较多，所以在政策打压下仍然能坚持较长时间，而且，由于国际经济形势比较糟糕，他们可能也在判断，国家是否会因为近期商品出口不畅，中小企业出现前所未有的困境而让银根有所松动。“郑州市场相对温和的特点和刚性需求的支撑，让开发商对于调控后的楼市比较乐观，不担心后市房子的销售，因此缺乏降价意愿。”
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二问：开发商为何不降价？有三大理由？
“我们不敢降”
【理由】降价会引发老业主不满
“售楼处又被砸了！上海龙湖郦城、江苏景瑞太仓、北京华业东方玫瑰，近期连连发生的楼盘老业主‘降价维权’事件引起强烈反响。”
“这种情况下，我们还敢降价吗？售楼处要被砸的。”同在上海嘉定新城板块的 “风景里”销售人员调侃道。虽然目前该项目的房源比周边的两个降价项目贵了1000元/平方米，同时目前新开房源的销售成绩并不理想，但是，开发商已经不敢动了。 “老业主们都盯着呢。”
开发商们持有这样的想法并不只是在上海、北京、江苏等城市，在记者采访中，郑州一些房地产企业负责人表示曾有过价格调整想法的项目目前都将计划暂缓。
“像我们这样卖到二、三期的房源来说，如果价格降低，势必会引来老业主的抵触，但是如果不降，跟周边刚开盘的低价盘来比，我们的压力会非常大。”一位开发商抱怨道，这一轮的严厉调控，开发商压力不断增大并有被迫降价销售的迹象，但逐渐扩大的降价潮在即将到来的同时，却也将引发原有业主的抵触。
“我们不该降”
【理由】地价、成本在上涨
限购以来，郑州市场上的开发商有通过各种促销手段打出降价旗号的，也有明确表示不降价的，在目前供需双方胶着、楼市持续低迷的时候，开发商面对资金面及业绩考核的压力，会不会直接选择降价缓解年关到来面临的各种压力呢？
对此， 新芒果集团副总李涛表示，“在当前限购政策、限贷政策的影响下，确实抑制了一部分购房需求，这种压力现在愈发明显。但是，从年初到现在，有谁说过地价降了？钢材、水泥、劳动力价格又大幅上涨，这房价怎么能真正降下来？”
竞合地产董事长王东说，“目前市场上暂不会出现2008年那种大幅降价的情况，因为目前市场上在售项目多为2009年、2010年地王频现的时候拿的地，高地价决定开发成本也高，虽然目前调控形势比较严峻，但是市场上直接降价项目并不多。”
就目前的市场情况，开发商采取促销手段，以价换量，这是回款需要，并不算真正的降价。很多房地产商推出少量特价房，实行低价开盘策略，具有明显的促销效果，这样刚性需求容易被市场调动。其实，很多购房者也体会到，开发商提供的优惠房，或户型不好、或采光差、或位置偏，一些好地段、好楼层的商品房并无变化，很难下决心购买。
竞合地产市场监测中心提供的数据显示，目前郑州只有少数楼盘出现幅度稍大的降价，绝大多数在售项目近半年来的价格只是稳中略降，降幅多数控制在3%之内，这和近几年房价成倍上涨的比例相差甚远。
“我们不会降”
【理由】房产是通胀下保值的渠道
记者在走访中发现，目前的市场情况让部分购房者无论买不买房都再次陷入了纠结状态。
大学毕业三年的小张，明年五一就要结婚了，置业买婚房便成了当下的头等大事，最近一个月跟女友跑了不少楼盘，几个楼盘比较来比较去，尽管其中也有中意的，可至今也没有出手。“现在通货膨胀这么厉害，什么都在涨，房价也不可能落的”，这句话几乎成了各家置业顾问催促他尽早出手的统一说辞。可按小张的想法，现在国家已经出手调控楼市了，房价疯涨的可能性已经降低，而且银行首套房贷款利率也提高了，现在出手购房，成本将进一步加大，可是不买吧，又怕哪天调控政策突然退市，房价再次出现报复性上涨，到时恐怕想买也买不起了。
对此，竞合地产董事长王东说，目前购房需求锐减，成交量大幅萎缩，仅仅是在严厉的限购政策影响下楼市表现出来的一种假象。其实，观望等待的刚性购房需求和改善型购房需求依然旺盛；由于投资渠道匮乏，投资类需求依旧在窥视房地产市场，伺机入场。因此，在供不应求的矛盾无法得到根本扭转的前提下，楼市依旧是呈现不降反升的局势。
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三问：调控力度不放松 郑州房价还能撑多久？
10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。此举立刻引发楼市大地震，各地关于首套房贷利率上调的风声纷至沓来。执行基准利率的1.05倍，意味着实际支付的利息成本增加了30％~40％，如此一来，信贷叠加效应将凸显，将会对楼市购买力产生较大的制约作用。
[现况]
胶着将持续到年底
建行北京分行宣布将首套房贷的利率上浮到基准利率的1.05倍，之后一线城市及二线城市不少中小商业银行包括光大银行、广发银行、深发展银行以及民生银行等也调整了首套房贷利率，上浮区间为5%至10%。郑州一位银行界业内人士告诉记者，目前包括建行、工行、交行、中信银行等在内的多家商业银行都已经将首套房贷利率相比基准利率上浮了10%。而且临近年底，贷款额度紧张是银行普遍面临的问题，多数银行房贷的放款速度也开始放慢。
“目前楼市中的博弈已经进入深水区，市场正变得愈加胶着。”竞合地产董事长王东说。虽然目前成交量持续低迷，但是开发商降价意愿不强，因此房价继续着“温水煮青蛙”式“量跌价滞”，而银行近期纷纷上调首套房贷利率，使潜在购房者在还没等到房价拐点时，已经迎来了更高的按揭贷款成本。
一方面调控仍在继续，到目前为止没有一点松动的迹象，这导致很多购房者继续观望。另一方面房价并没有出现明显的下降幅度。预计买卖双方的博弈仍将持续下去，至少年底前这种观望氛围不会有明显好转。“至少到明年年中，房价将主导楼市发展态势。如果房价不出现明显的降幅，楼市依然不会有明显好转。开发商必须做好以价换量的准备。而且谁走在前面，谁受益越多。因为跑在后面的，即使降价也失去了价格优势，除非降价幅度更大。但是，即使价格下降，短期楼市也难以出现火爆的局面，毕竟限购、限贷的约束还在。”王东肯定地说。
[政策]
调控力度不会放松
对刚需的误伤，对地产商的加压，让市场一片低迷，但是，调息让我们看到了政府进一步加大调控力度的决心。对此，专家们的声音难得出现了一致。多位专家认为，此举将抑制购房者需求，进而对楼市产生影响，楼市拐点正逐步确立。在目前的房地产市场上，房价已经让绝大多数的普通百姓望而却步，若是9月份郑州房价仍然处于上升态势，我们就更需要政府这只“看得见的手”，对于市场进行调控，让房价回归合理。从目前调控态势来看，放松的概率很小，目前要求放松的理由都不够充分。
10月21日至22日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在广西南宁市召开的座谈会中指出，在宏观调控中，要把保障和改善民生作为一项特别重要的任务摆在突出位置。目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。
有业内人士认为，在房价尚未出现一定程度的回落之前，楼市调控也绝不会像2008年那样大幅放松。今年第四季度，信贷政策不会出现像2008年四季度那样的快速放松，理由在于当前我国仍面临高通胀的压力，CPI仍然处于高位。多位专家表示，本轮楼市的调整仍将持续，预计明年才有可能完成。
[竞争]
促销大战将愈演愈烈
目前开发商资金压力继续增大，各种融资渠道均受限制。9月房地产资金来源7209亿元，环比回落8.1个百分点。其中国内贷款同比减少8.3%，占比从8月的16.2%下降到15.7%；自筹资金占比继续上升，达41.2%，创历史新高。日前出台的加强对房地产信托和外资进入楼市的监管政策，都反映了房地产各种渠道的融资难度都在加大，开发商资金压力继续增加。与此同时，销售萎靡，投资回落相对缓慢，开发商的整体资金状况仍在不断收紧之中。
“资金利用成本明显上涨。”竞合地产董事长王东表示，经过12次上调后，目前大型金融机构的存款准备金率已经升至21.5%的历史高位，冻结资金超过1.8万亿元。尽管多数开发商的资金尚可支撑，但从政策层面看，企业正在面临最严厉的信贷环境。另一组数据显示，9月房地产开发景气指数为100.41，连续5个月保持下调，并创造了2009年9月来连续25个月的点。
房地产开发商的资金链正深度承压——营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张。竞合地产董事长王东认为，随着信贷环境持续紧缩，开发商资金状况越发不容乐观，即使9月份郑州房价仍有所上涨，预计四季度仍会有越来越多的房企通过促销回笼资金。
竞合地产董事长王东表示，受销售持续低迷影响，衡量房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑，行业的竞争将会愈演愈烈，优胜劣汰和并购在所难免。目前房企资金链条紧张和经营风险上升已愈发明显，范围内因资金问题被吞并、收购的中小房企不胜枚举。根据统计，截至10月上半月，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。此外，中小房企还通过抛售项目、转型矿业等手段躲避财务风险，据统计，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的五分之一。
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