[摘要] 在二、三线城市相继发出楼市限购“松绑”的信号后，这一股“解禁”之风也在近日刮到了上海，但在7月18日上海市政府新闻发布会上，新闻发言人徐威否认了此传闻，并表示，上海一直以来严格执行有关房地产政策，不存在所谓的限购“松绑”。
在二、三线城市相继发出楼市限购“松绑”的信号后，这一股“解禁”之风也在近日刮到了上海，但在7月18日上海市政府新闻发布会上，新闻发言人徐威否认了此传闻，并表示，上海一直以来严格执行有关房地产政策，不存在所谓的限购“松绑”。
数据显示，7月第三周，商品住宅成交不足15万平方米，与上周商品住宅25.83万平方米的新增供应形成明显的落差，可见楼市观望情绪之浓，开发商和购房者之间陷入焦灼。有业内人士表示，这样的局面或将是未来三个月市场的主流表现。
无条件看涨跌都错误
上周，上海市政府新闻发布会上公布的数据显示，上半年上海房地产业增加值为554.89亿元，同比增长1.2%，增幅回落了13.3个百分点。房地产开发投资为1338.01亿元，比去年同期增长5.4%。市统计局总经济师严军介绍，上半年全市新建商品房销售面积同比下降了18.6%，其中商品住宅销售面积下降了17.1%。在商品住宅当中，市场化住宅的销售明显下降，降幅达到37.2%，存量房买卖登记面积下降了45.3%。
“当前房地产市场确实出现了一些新情况和新变化，但我认为还是要全面客观地加以分析。”严军表示，“2013年全年，上海全市商品房销售面积增长超过25%，商品住宅销售面积增长达到26.6%，存量房买卖登记面积增长了78%，存量住宅买卖登记面积翻了一倍。”“在这样的背景下，上海今年的房地产市场出现一定程度的调整，既是房地产本身发展的需要，也有利于整个国民经济的持续健康发展。”他认为，“总体来看，上海房地产市场的发展态势还是平稳的，下一步如何发展还需要进一步观察。”
对此，专家也认为，依照目前的运行态势，后市虽然价格下行压力继续加大，但在上海等一线城市依然限购的情况下轻言崩盘，同样不切实际。后市若开发商愿意给予“充分”优惠，成交量就可能有所提升，成交一旦放量，价格也就能企稳。因此，后市要观察影响楼市的各种主要因素的变化，成交量和价格是各种因素博弈下“合力”的结果，后市无条件看涨和看跌都是错误的。
高品质改善需求仍旺盛
数据显示，成交面积前5名楼盘均为刚需项目，而成交金额前5名的则均为改善型项目。花木绿城·锦绣兰庭、绿城·上海御园、新江湾中凯城市之光、绿地海域笙晖等市区楼盘的抢眼表现，表明置业者对于高品质楼盘的改善需求潜力非常大。
但在10万元/平方米以上的豪宅成交前十位来看，其市场分化表现在加剧，除3个项目成交表现尚佳外，其余成交套数均不超过3套。总体来看，豪宅还未出现真正的领军项目。
“超低价的楼盘没能出现在榜单前列，取而代之的是高品质的紧凑刚需产品和舒适改善产品。表明楼市已经进入品质致上、户型精品化、细分化状态。”业内专家表示。
事实上，从笔者上周末走访的宝山、闵行区内高端新品项目的售楼处注意到，现场来访客流数量确实相当可观，但当下实际有意向的置业者并不多。笔者随机采访了一位来访者徐女士，询问其购房意向，她表示，现在多以看房为主，实际购买意愿并不强。有些楼盘由于地块的楼板价偏高了，感觉项目的性价比并不突出，而有些楼盘从整体区域看，价格还有下行的空间，加之目前楼市在一轮轮的限购过程中，已经压制了投资、投机的置业者，接下来应该将关注点聚焦到自住需求的年轻一代上了，所以个人认为楼市应该很快有新的政策动向，房价还有议价的空间，现在这个阶段先来多了解项目本身品质、户型等情况。
城镇化语境下房地产仍值得期待
置业者的理性不无道理，但从置业者的口中也能感受到他们或将楼市的短期调整后，再次入市的积极性。的确，若从远期来看，上海作为长三角的龙头，还有较大的成长和上升空间。政协常委、上海市政协副主席周汉民就在“中国改革论坛2014”上指出，上海的未来发展，一定要以全球化进程为导向，在长江中下游以及整个长江中心城市中担当起龙头城市的重任，这是由中国的城镇化和大城市群主导的城市化浪潮所决定的。
今年5月6日,上海新一轮总体规划编制启动，上海市城市规划设计研究院副总工詹运洲就表示，上海要做有影响力的全球城市，新一轮特大城市发展趋势将强调人本化、生态化和区域一体化，把城市群的协同均衡发展作为整个城市发展的平台。用产业结构调整来引导人口结构的优化，进一步加大对新城和新市镇的投入力度，突出复合社区发展理念。完善其公共服务设施，发挥产城融合对人口的吸引作用。
未来上海城市的定位或将是由南洋理工大学社会科学院刘宏提出的“网络上海”，网络的意义不仅仅是经济关系，还有很重要的是人才吸引，不仅仅是聚集的人才，而是聚集亚洲的人才，在这个聚拢的过程中，将对周边的区域、周边的国家既有辐射作用，也有联动的效应。由此可见，在上海新一轮规划中，城市影响辐射规模将进一步扩大，人口的导入不仅在量上进一步扩张，在质上也将有所提升，而一旦有了人口聚集的吸引力，楼市也必将存在一定规模的需求市场，上海的房产市场依旧令人期待。
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