[摘要] 在楼市进入“拐点”的敏感时期，新华社播发“五评房地产市场变局”系列文章之一。这是时隔四年多后，新华社再度发表针对楼市的系列评论。
量价齐跌
成为松绑“导火索”
业内分析认为，放松限购和市场成交量下降过快有关，而与之相关的土地成交低迷及“土地财政”问题也开始凸显。
据济南市城乡建设委员会统计数据，今年1-5月，济南住宅网签面积同比增长分别为：-30.12%、6.06%、-48.32%、0.49%和-44.57%。
不仅成交量下滑明显，销售价格也出现下降。据国家统计局70个大中城市住宅销售价格变动情况数据，今年5月份济南新建住宅环比下跌0.4%，是2012年6月以来的环比首次下跌。
房地产研究机构合富辉煌山东区域市场总监许传明分析说，市场量价齐跌是一些地方政府放松限购政策的主因。
但也有人认为，楼市成交低迷还和“土地财政”有明显关系。据中指研究院数据，今年上半年300个城市土地成交面积同比减少20%，其中二季度下降29%；土地出让金上半年同比增长只有0.1%，而其中二季度下降15%。北海、昆明、呼和浩特、宁波的土地出让金降幅超过50%。
“市场低迷促使开发商以更审慎的态度拿地，而土地市场成交低迷、财政危机催发政府松绑。”世联地产市场研究部研究员游方说。
增速下降不等于负增长
整体楼市并不悲观
随着今年楼市的表现进入下行通道，房价跳水、楼市崩盘的论调也不绝于耳。
针对这种言论，上周一，《光明日报》发表文章称目前的房价仅是阶段性的回盘调整，而非全面崩盘。
住房和城乡建设部总经济师冯俊表示，总体而言，大多数房地产市场的指标是在增长的，只是增速在下降，但并不等于负增长。只有少数如新开工面积、销售面积、成交量等指标出现了负增长。“同比出现负增长，是跟去年同期相比，2013年前几个月的新开工面积增长和成交量增幅等指标相当大，现在出现的这种负增长是由前期基数大造成的。”冯俊说，“大多数指标还是处于增长过程的，以前增速那么高，现在增速下降一点儿，属于市场正常的调节。”
2012年以来，商品房销售面积增长速度持续上扬，2013年房地产持续繁荣景象。2013年，商品房销售面积超13亿平方米，比上年增长17.3%，增速比上年提高15.5个百分点；商品房销售额超8万亿元，比上年增长26.3%，增速比上年提高16.3个百分点。
如此高的基数在住建部政策研究中心主任秦虹看来是影响今年楼市的一大主因，此外，消费者的低预期以及信贷收紧也在一定程度上对房地产市场造成了影响。她认为，目前我国房地产市场的自住需求仍然比较强劲，整体楼市并不悲观。
6天后，新华社也发表系列时评首篇，“拐了”还是“没拐”？这个问题就像是在问世界是绿的还是红的一样。实际上，世界是万紫千红的。房地产“拐点”对不同地方意义也不同。
专家驳唱衰中国经济论
房价跌不会致金融崩溃
随着房地产的下跌，国外唱衰中国经济的观点也再次活跃。
7月12日，在第六届中国(国际)资产管理大会上，经济学家、原中央政策研究室经济局局长李连仲对此进行了反驳，认为房地产下跌不会导致金融体系崩溃。
“一些国际专家和官员认为中国经济在下滑，特别是房地产下跌，带来的是银行要出问题，中国经济要崩溃。”李连仲认为，国外的专家、官员得出的结论不符合中国实际。房地产的价格波动是房地产产业发展的正常反映，“房地产的价格下降，是房地产产业发展的内在反映，价格必须得波动，一个劲往上涨涨了十年，该下调了。按照马克思经济学的理论，价格要不断波动，上涨、下跌，再上涨、再下跌，它的价值就是它的平均线。这个平衡线体现了它的价值。”
“我国银行贷款当中，房地产的贷款占贷款总额的20%，这当中个人购房贷款占67.9%，个人贷款的不良贷款率不到1%。”李连仲还指出，我国资本充足率是12%以上，贷款亏损多倍覆盖率是300%，中国完全有能力及强大的实力保障金融的稳定。
“日本房价趋势性下跌是因为城镇化率达到60%到70%，我国的城镇化率是53.73%，当中有户籍的只占37%，差距很大，按照城镇化的要求，它将推动房地产发展，目前还没有达到房价趋势性下跌的阶段。”李连仲说，我国房地产发展有空间，仍是一个很有前景的产业。
“供小于求”局面没变
仍要坚持遏制投资需求
部分业内人士表示，各地根据实际情况调控政策无可厚非，但从中长期来看，我国房地产市场并没有出现“供过于求”的局面，遏制投资、投机性需求的政策不宜放松。
据国家统计局公布的今年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况数据，70个大中城市中，同比价格下降的城市只有1个，上涨的城市有69个。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗说：“应允许房价一定幅度的波动，不能一有风吹草动，就迫不及待调整政策。”
一些业内人士认为，放松限购短期内对房价的稳定作用或十分有限。许传明说，取消限购对投资性需求的拉动现在并不具备条件。山东省政府参事、山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海也认为：“以取消限购刺激需求不大现实。”
业内人士普遍认为，遏制投资需求仍须长期坚持。住房城乡建设部总经济师冯俊6月初在国新办举行的新闻发布会上强调，对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求这个原则。他说：“这是政策的基调。”
李铁岗等专家认为，长期来看，地产市嘲供小于求”的局面并没有改变，如果此时大面积放开限购，等经济形势企稳向好后，房价将会报复性反弹。郭松海也认为，目前房价相比居民收入来说还明显偏高，这也不利于房地产市场的长期健康发展。
专家指出，应加快房地产税的试点和推行，用“税收杠杆”对冲大量投资、投机性的炒房力量，同时政府应进一步加大保障性住房建设，保障刚需群众的住房需求。
处于政策并未过多干预的房价调整阶段，该如何看待未来的房市走向？财政部财政科学研究所所长贾康认为，目前的房价调整仅是阶段性的小的回调，而并非长期曲线的掉头下降。在贾康看来，目前我国的城镇化仍处于发展过程，今后几十年的城镇化进程中，还会有几亿人要进城居住，这些人进城的过程伴随着中国社会总体从中等收入阶段向高等收入阶段的演变。出于这些因素的考虑，中国城市中心区域房价长期性的上涨趋势是必然存在的。
房价下跌成定局 7月第2周郑州二手房价环比跌0.62%
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