[摘要] 包括在建茶城，郑州市目前即将有25家茶叶专业市场，可据河南省茶叶协会统计，这些茶叶专业市场中，70%都是临时建筑，不稳定的产权关系使得商户随时面临拆迁，确定的产权已经成为新建茶城招商时的突出优势。
包括在建茶城，郑州市目前即将有25家茶叶专业市场，可据河南省茶叶协会统计，这些茶叶专业市场中，70%都是临时建筑，不稳定的产权关系使得商户随时面临拆迁，确定的产权已经成为新建茶城招商时的突出优势。
没有稳定的市场
只能卖“关系茶”
马上要到上新茶的时候了，但是张先生特别犹豫，他所在的茶城前一阵子有传言说要拆，他怕“压茶”，不敢订货。
张先生经营规模不大，可流转的资金有限，每年到了春茶上市的时候，最怕的就是“压茶”。像他这种规模的茶商，一般都是接受客户预订，然后再根据要留存的春茶确定生产数量。
去年，刚上市的春茶接受客户预订500斤，销售得还不错。今年，预计春茶上市会比往常晚，数量也有限，今年的新茶价格会比较高，这种情况，张先生更不敢提前大批量订货。
“郑州市茶叶市场的问题就是不稳定。”云南滇红茶叶有限公司总代理范慧霞说。郑州市不少茶城都是临时建筑，之前有一个茶城，因为产权问题，茶城拆迁的时候，只给商户一个月的时间搬走，结果很多商户连地方都找不到。“经常搬来搬去的，当然影响生意，商是需要养的。”
“一个市场的形成，怎么说也得3~5年时间。费了很多劲，刚刚把这边培育起来，结果没几天，被人家拆掉了，这里面也有很多的问题。”凤凰茶城总经理薛付发说。正因为没办法形成固定的商圈和长期稳定的市场，很多茶商开发的客户多来自亲戚朋友，俗称“关系茶”。
而这种销售渠道的狭窄使得销售网络建立困难，再加上没有专门的销售人员，茶叶市场内的商户发展缓慢。“你看看门口停的车，除了来买茶叶的，市场商户有几辆好车？！”郑州市一家茶叶批发市场的商户抱怨说。
店面不稳定，成熟员工留不住
在南城的一家茶叶店内，见到有顾客上门，陈女士招呼大家靠窗坐下，给顾客推荐了店内的一种绿茶。也没看到陈女士用了什么复杂的手法，可是，茶香已经扑鼻，直到第七泡，杯子里依然有明显的茶香。陈女士中途接了个电话，店内的员工过来帮另一拨客人泡同样的茶，第四泡味道已经寡淡。
这种功夫不是一朝一夕练成的，陈女士经营茶叶已经十多年了，喝茶喝了快20年，茶和水的关系，她说起来头头是道。“不同的倒水方式会影响茶叶的发挥。你得看好茶叶再倒水，不能是随意往里一放开水就行了。”火大的，叶整的，还有颜色暗黑的，全部都得用轻缓的方式倒，保证水与茶的交融。
可是，爱茶和经营茶，往往是两码事。喝茶的时候感觉非常好，但是一旦经营，就会遇到很多问题。从经营茶叶开始，陈女士已经换了四五个茶城，提到这些话题，她说话就没刚才的缓和劲了。
茶叶生意的相对较长，但是因为多次搬迁，店里几乎留不住成熟的员工，她指指所在茶城其他店面，年后，不少店面外面都贴着“招聘”。张冰川经营“宋都御茶多年”，他说，一年支出的员工工资快30万元，但是依然难招到满意的员工。“店面不稳定，年轻小孩都不愿意跟着，很多店员连怎么泡茶都没掌握好，肯定影响生意。”
临时建筑导致茶城配套设施成问题
产权关系不稳定，影响茶商，对于茶城本身来说，这种临时建筑更不可能有完善的配套设施。首先停车场就是一个大的问题。
“我们招商，停车场就是吸引商户的一个重要因素。个要解决的问题就是停车，停下车才有人，有车位才会吸引消费者。”凤凰茶城招商总监纵健说。
物流也成为茶商们回避不开的一个话题。茶叶批发市场和一般的批发市场有很大的不同。一般的批发市场是小铺面，大仓储，一个商户一年做到上亿元的流水很常见。但是茶叶批发市场其实是“批零兼售”，茶叶商户一年做到两千万元的流水都已经是大生意了
很多茶城不稳定，交易量如果起不来，物流公司也担心刚在这儿设点，很快就又跟着被拆掉。一名商户说，郑州市个别茶城有稳定的物流点，那也是多年以后才形成的局面，物流很大一部分除了依靠茶城本身，还需要依靠茶城带动的商圈带来的交易量才能生存。
正因为此，新一代的茶城尤其重视产权问题，以新建的凤凰茶城为例，解决了产权这个问题，让凤凰茶城底气十足。薛付发说，“至少我们不会让商户经常担心搬来搬去的问题。”凤凰茶城计划招商400家商户，但停车场配备了近5000个停车位。
在一期规划面积近7万平方米，除了拥有3000平方米专业冷库、5000平方米大型水景广场、300米长的室内景观带之外，也涵盖了仓储物流中心。
简单的茶叶生意不好做了
“决定一个市场的生命力，最重要的是能否聚人气。解决了产权问题，在建造初期，就应该有一个科学的设计规划，另外一点，市场的定位、经营特点也不一样。”张冰川说。
经营茶叶多年，他对郑州市的茶叶批发市场相当熟悉，他谈到，一些老的茶叶批发市场，因为产权问题，导致很多商户不能沉下心来经营，店面简单装修一下就行了。市场内的商铺多是简易搭建的临时房，很多废弃的店铺被当作了仓库。市场内的店面大部分在十多平方米，格局设置十分促狭。“茶叶毕竟是饮品，这样的生意能好吗？”他说。
“简单的茶叶生意越来越难做了。”薛付发说，从近几年的发展来看，体验式消费越来越流行。一种茶类的产品口味、品质各不相同，是否适合消费者，就必须先体验。带有浓郁文化色彩的茶城才能成为茶叶现在消费的重要阵地，因为体验店不仅能够选择合适的饮品，体验店的环境也影响着消费者的感受。
他介绍，以凤凰茶城为例，因为考虑长期发展，区别于以往“临建”式茶城，以购物广场形式建立，分一、二、三层，涵盖文化推广交流中心、茶文化研究中心、仓储物流中心、智能信息中心、金融服务中心、电子商务中心和体验中心等。
薛付发说，这几年郑州的茶叶市场虽然起步很快，从最初的一家，到现在即将开业的和在建的共25家，但就是因为产权关系导致市场的不稳定，市场环境杂乱，真正的茶叶消费市场还是没有打开，真正喝茶者的市场还没有被培育起来。
在河南信阳毛尖集团有限公司副总经理王超飞看来，真正的茶城在解决了产权问题之后，作为核心渠道才能产生聚集效应。首先，把足够多的产品集中在一起，类似于连锁商超，这种效应所产生的是一种商业氛围，比广告还要有效果，最直接效果便是连出租车司机都知道，并且聚合了大量的高价值客户，到时候，才能把真正的喝茶者的市场开发起来。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
