[摘要] 三益资本董事总经理刘晓兰在接受记者专访时表示，三中全会给商业地产带来正能量。城镇化作为长期国策给产业地产、商业地产带来机遇，而金融政策的调整，特别是REITs和资产证券化在未来两到三年国家将作为重点进行规范，然后推向市场，这对商业地产是一个非常利好的金融政策。
伴随着三中全会的闭幕，城镇化成为众多开发商们的热词。也有不少经济学家开始做出判言，未来的房地产市场将迎来新的机遇。而对于商业地产而言，又有着怎么样的奇遇呢？
三益资本董事总经理刘晓兰在接受记者专访时表示，三中全会给商业地产带来正能量。城镇化作为长期国策给产业地产、商业地产带来机遇，而金融政策的调整，特别是REITs和资产证券化在未来两到三年国家将作为重点进行规范，然后推向市场，这对商业地产是一个非常利好的金融政策。
三益资本董事总经理刘晓兰女士
对于2013年中国商业地产的发展，刘晓兰称隐藏的问题已经开始显现，伴随着商业体量的不断攀升、介入房企的增多，电商的冲击，已经开业的商业项目已经出现或多或少的运营问题。
刘晓兰表示，未来1-2年随着大批量的综合体和购物中心投入市场，市场竞争将更加剧烈，可能会出现比今年更严重的空置、鬼城也未可知。而伴随商业项目经营不善所带来一系列的问题将慢慢浮出水面。这是政府、开发商和任何一个关联体都必须警惕的现象。
而对于商业地产未来的发展方向，刘晓兰毫不掩饰看好社区商业，其对记者表示，社区商业可容纳一定程度的同质化空间，未来五到十年随着城镇化的发展，社区商业中心这种形态将是中国商业地产新的爆发点。
记者：对于2013年的商业地产的发展，就整个行业而言，您觉得发生了哪些变化？
刘晓兰：个，就量而言，整个商业地产的开发总量呈现上升趋势，商业地产的开工面积在增加。第二个，从开发数量来看，更多的开发商看好商业地产，原来不是从事商业地产的开发商都由于主动和被动的原因走进来了。
第三个的格局改变是由于电商的影响，给很多商场经营带来一些挑战。从目前市场的情况来看，很多已经开业的项目出现运营困难，尤其是一、二线城市陆续出现问题。实际上这个行业在发展，问题就会慢慢浮现。
第四个，今年由于银行信贷政策的调整，对于商业地产贷款，一些银行和信托还是比较慎重这方面的投资，反而是国外很多活跃的资本进入到这个行业中来。
记者：您觉得今年商业地产行业面临的问题是什么？
刘晓兰：的问题我觉得是现在越来越多的项目开始出现经营不好，不管是空置率还是空铺率，很多城市核心区的商业都开始陆续出现问题了。开发商的资金方面的压力非常大，因为融资渠道不多，投资者的信心不够。不断增加的商业地产体量，伴随越来越多的经营不好的现象，开发商需要资金，投资机构需要多方面考虑，总体来说还是信心不足。
记者：在同质化困境下，很多开发商都在上调购物中心的餐饮、休闲、娱乐比重，每个购物中心都如是调整，会不会形成另一种同质化的灾区呢？
刘晓兰：由于电商带来的冲击，不管是开发商还是运营商都在进行策略性的调整。在购物中心高租金的背景下，经营状态不好的不管是商家还是商场都会做出调整。对于购物中心而言，上调的更多的是受电商影响较小的业态，如餐饮、娱乐休闲的比例。
这个现象的背后我认为是一个过渡期的问题，这样调整也会在未来带来新的隐患。这类商家可以带来一些人流，但承租能力较弱，所以未来持有型购物中心的开发商在租金方面会出现新的问题。
记者：现在都说体验式消费，你觉得购物中心应该怎样做好差异化，体验化的商业？
刘晓兰：就市场而言，目前购物中心同质化的现象已是非常明显，大家都在进行调整。因此从政府到开发商，到运营商和商家都需要非常理性的看待。现在的市场是一个商家市场，商业项目越来越多，都想引进所谓的体验类商家，而这类商家选择购物中心，条件上和区位上就有要求。开发商为了追求开业率，就会牺牲很多条件来吸引这些体验为主的业态进来。但是，这样做同质化肯定是难以避免的。
在我看来，这种现象不合理。不管是商家市场还是买方市场，应该保持在一个平衡的状态，业主持有者和经营者都要共赢，才能共生、共存、共发展。
记者：最近万达的万汇网上线了，您对于开发商纷纷筹建自己的电商平台怎么看？
刘晓兰：开发商启动对电商平台的开发和投入，也是为了商场的成功运营，为了留住消费者，让商家盈利。目前开发商更多地是创造020的平台，让商家多一些接触消费者的渠道，线上线下融合，使商场整体经营下去。我觉得打造电商平台，这是给经营的商户多了一个选择，一个发展的机会。
记者：现在O2O也采用了微信支付，微信营销，你觉得这会成为一种消费趋势吗？
刘晓兰：我觉得在微信时代很有消费市场，因为微生活进入到年轻人等更多层面。他更快捷、便捷、快速，微信的功能在一定时期内一定会给购物中心的营销方式带来革命性的改变。但是，互联网发展非常快，微信之后有什么我们不知道。现阶段，我非常看好微信，它给购物中心的营销方式、购物方式都带来了革命性的改变。
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