[摘要] 三益资本董事总经理刘晓兰在接受记者专访时表示，三中全会给商业地产带来正能量。城镇化作为长期国策给产业地产、商业地产带来机遇，而金融政策的调整，特别是REITs和资产证券化在未来两到三年国家将作为重点进行规范，然后推向市场，这对商业地产是一个非常利好的金融政策。
社区商业未来5-10年迎来新爆发点
记者：目前市场上社区购物中心开始兴起，但中国还没有特别成功的案例，您认为社区购物中心会不会成为商业地产的下一个热点，对于您有什么建议吗？
刘晓兰：我觉得这是一个必然趋势，社区商业不是能够代替购物中心的业态，是购物中心的另外一种弥补。从业态、商品形态、服务方式到运营方式都是完全不一样。我认为中国未来五到十年随着城镇化的发展，社区商业是一个新的增长点。
，社区购物中心是刚性需求的产品，每天的生活都是和它最紧密相关的。
第二，购物中心同质化容易导致失败，但是社区商业并不害怕同质化，所以可以使他可以大量的复制，大量的共存，同质化的存在是完全有空间的。
第三，消费人群非常稳定，只要有一定体量的商业，社区几公里范围内的客群就会非常稳定，而且社区商业是粘性非常强的一种商业形态，这种形态在未来五到十年应该是中国商业地产新的爆发点。
但是目前来说中国并没有做得非常成功的，虽然有个案但是没办法很好的复制，在中国确实没有看到很好的社区商业模式。我觉得这可能和它几个关联体的盈利模式有关，它的商业模式和运营模式决定它现在的发展没有很好的样板出来。
城镇化为商业地产带来新的机遇
记者：今年三中全会基本上房地产政策方面没有多大提及，您觉得三中全会对商业地产的未来产生什么样的影响？
刘晓兰：三中全会还是有提到关于中国商业地产发展的信息，城镇化还是继续有提到，中国城镇化还是比较长期，至少在2020年之前都是一个长期的国策，这个方向给中国的产业地产，商业地产继续带来了机会。
第二个，今年的突破，是三中全会让我们看到了国家对金融政策提出的改革方向，比如说利率市场化，将金融市场的门打开进入了市场化的运作。
第三，影响商业地产快速发展的原因，是金融资本介入以后，它退出的渠道在中国目前现在不成熟，影响了它的发展。但是这次三中全会提出来一个金融创新，尤其是提了多年REITs和资产证券化，这次作为重要的举措提出来。所以，REITs和资产证券化在未来两到三年国家会作为重点进行规范，然后推向市场，这对商业地产是一个非常利好的金融政策，我看到是很正面的讯息。
记者：您认为开发商在这些政策出来以后会采取哪些措施更好的促进商业地产行业的发展？
刘晓兰：开发商如果真的要全面介入商业地产，要从几个方面准备好。一是从根本上理解商业地产的本质是什么，而不是单纯的地产开发，了解清楚再进来。
第二，准备好了金融方案了吗？因为商业地产的属性，属于资金流动性比较差的行业，所以在金融产品上你准备好了没有，不管是开发阶段还是运营阶段，每个阶段不同的金融工具一定要准备好了才能进来。
第三，人才团队准备好了吗？因为这个行业太特殊，如果真的要走这条路，持有型的资产和物业，后期的管理一定要提到非常重要的位置。因为通过专业的管理才能使他持有的物业得到良性增长，无论是开发商自己的投资，还是市场的投资才能规避风险，获得投资预期。
所以，我认为在下一波这么好的机会中开发商一定要想清楚这几个问题再走进来或继续往前走。
记者：之前您也提到，目前商业地产的融资渠道不是很多，对于这方面，您有没有什么好的建议？
刘晓兰：传统上，大家都习惯以来银行，但是商业地产流动性风险非常高，导致银行和信托都不会给他做这方面的融资。其次，由于中小开发商刚刚涉足商业地产，所以不论从开发资质，还是拥有的商业地产开发规模，或是专业管理团队能力，都让很多基金和信托机构对其产生质疑，自然贷款就更难了。这两个原因逼着开发商寻找常规的融资方式，如民间借贷，一般由主要股东的资产进行抵押，风险成本高。
如此一来，开发商就会寻求销售一些商用物业，或者借助上下游的供应商，或者代建商来解决他的融资。但是后面还是用银行的钱，所以各方面综合起来，其对商业项目的投入就有一定的约束。
这两年房地产私募PE比较活跃，PE市场在国际上非常成熟，会有开发阶段的PE，有运营阶段的PE。但中国大部分PE在开发阶段，追求高，比较短期。在运营阶段大家不太敢投，因为相对比较低。另外，开发商的运营能力让投资人信心不够，所以他们对运营阶段的投资比较慎重。
这样也给未来房地产的开发商带来一些融资瓶颈，现在还好一点，一些险资，银行的理财产品等金融产品开放了，我觉得未来在这方面也会有结构性的调整，整个商业地产慢慢就会放开，但是比起住宅难度还是大一点。
未来1-2年商业地产的问题将凸显
记者：您对于2014年商业地产的发展有什么预测和期望？
刘晓兰：我觉得整个行业会随着大环境继续往前走。因为明年是城镇化进程的元年。再加上土地政策，还有房地产金融政策慢慢的放开，商业地产是处于稳中上升的机会，但同时也是一个问题会陆续出现的一年。
前一两年投放市场的商业地产项目陆续将在明后年开业，这一批要开业的商业地产是不是会像今年一样出现这么多空置率，会不会出现可能的空城、鬼城还未可知。
但可以确定的一点是，随着开业的综合体和购物中心越来越多，伴随商业项目经营不善所带来一系列的问题，无论是开发商、投资人的问题，还是小业主、品牌商家的问题等，都会慢慢浮出水面。这是政府、开发商和任何一个关联体都必须警惕的现象。
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三益中国简介
三益中国(//www.sunyat.com)，中国领先的商业资产管理集团，由三益设计、三益商管、三益资本三大核心板块及商业地产研究院和商业地产人才培训基地两大平台组成。旗下业务涉及城市综合体及商业地产投资与服务的各个领域，是行业中为数不多的以全产业链服务为依托的资产管理集团，旨在为各类投资人和合作伙伴提供综合定位、商业规划、建筑设计、开发管理、招商运营、资产管理、股权投资等诸多方面高度专业化与国际化的运作，以全产业链服务创造商业真价值！最初成立于1984年，目前拥有近1000名各专业团队，总部上海，在各大区域南京、济南、沈阳、西安、重庆、成都、武汉、郑州等地设有办事机构。
刘晓兰简介
刘晓兰拥有十年商业地产从业经验，熟谙商业地产的全程管理，对商业地产有深刻的体会和经验。2003年加入宝龙地产，曾担任宝龙地产副总裁、宝龙地产副总经理，负责商业地产开发、建设管理、商业管理，及宝龙地产香港上市；2013年加入三益中国，并成立三益资本出任董事总经理，为商业地产开发服务注入新力量。
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