[摘要] 因不限户籍和套数，又不限贷，近年来，郑州商业地产项目在楼市调控之下逆势崛起，一些从未涉足过商业地产开发的企业纷纷转战于此。
因不限户籍和套数，又不限贷，近年来，郑州商业地产项目在楼市调控之下逆势崛起，一些从未涉足过商业地产开发的企业纷纷转战于此。
去年，郑州写字楼的库存量也达到了历史水平。如今，多个项目先后封顶，市场价格低于预期，甚至出现倒挂现象。
今年以来，不少项目密集促销、改变销售和开发计划、改变产品定位，甚至改变产品形态。
一场关于写字楼市场竞争的“拉锯战”正在进行。但是，要回到原来的市场，不知道在时间上是否有机会。
数据
郑州非住宅项目至少还可销售4年
昨日，郑州市房管局公布的“2013年上半年郑州房地产市场运行情况”报告显示，今年上半年，郑州市区非住宅投放面积为243.68万平方米，同比增长205.90%；销售面积为94.75万平方米，同比增长94.72%，非住宅供求比达到了2.57∶1。
报告认为，郑州市区非住宅的投放量及销售量均创下历史新高，但投放面积增幅远远高于销售面积增幅，供大于求十分明显。
截至去年12月底，郑州市区非住宅累计投放面积为598.46万平方米，到今年6月底，该数字上升至746.76万平方米。
今年上半年各月的非住宅库存频频刷新历史新高，以过去12个月的月均消化面积计算，郑州市区非住宅累计可售面积的消化周期达到48个月。
现状
写字楼从疯卖到滞销
在郑州非住宅项目中，写字楼占比，关于写字楼的库存，已成为“历史遗留问题”。
2012年，大批写字楼项目蜂拥入市，尤其是高铁片区项目，至今销售缓慢，这被众多业内人士称作“滞销”现象，而在4年前，情况完全不同。
“在2009年，郑州写字楼根本就不够卖，基本上是开发一栋卖一栋。从2009年到2010年下半年，销售非常好。到了2011年四五月份，销售就不行了。”河南楷林置业有限公司策划中心经理康红朋说。
从2009年开始，虽然郑州新建住宅价格上涨速度加快，但由于高，仍有很多投资客愿意把目光聚集到写字楼上。2011年前后，需求量达到一定程度，新建写字楼开始小范围积压。
“2011年，郑州住宅限购政策出台之后，写字楼市场确实又火爆了一段时间。不过，这指的不是销售，而是很多开发商把开发方向转到了写字楼上。”郑州黄河大观有限公司苏荷项目销售总监曹杰锋说。
而这次写字楼的集中放量是从2012年开始的，当年下半年便出现“滞销”，郑州其他区域也有零星分布的写字楼入市，数量和体量都不大，高铁片区的商务写字楼首当其冲，成为“重灾区”。
措施
优惠不断，以价换量或成常态
面对写字楼的高库存，开发企业只能通过降价来“跑量”。
近日，河南商报记者以投资人的身份，探访了郑州东站附近十多个非住宅项目，发现各种促销和优惠活动依然存在。
记者一进门，便有置业顾问快步上前，笑脸相迎，听闻投资，大都抛出各种优惠条件。如商鼎路某写字楼项目，新楼开盘前排号交5万元顶7万元，开盘当天还可享受4000元到8000元的优惠券；金水东路与心怡路交叉口附近一项目，开盘时优惠9个点，如果全款则优惠11个点，而另一项目若全款则优惠8个点，按揭贷款则优惠6个点。
也有离高铁站较近的项目，只有在一次性付清全款的情况下才优惠1个点。其销售人员说，他们的产品大都整层出售，留给散户的房源屈指可数。
记者观察到，去年下半年很多写字楼项目给出的“送装修”、“送物业费”，现在已经很少听到了。
有业内人士向记者解释说，开发商只有在同类产品、同地段、同区域竞争中，或者为新房源入市造势时，才会向客户抛出大量的优惠，日常销售过程中优惠减少很正常。
不过，上述人士说，经过今年上半年的优惠和促销，部分项目确实消化了一部分存量，大都低价成交，或者整层出售给企业，以价换量将成为该片区写字楼竞争常态。
在踩盘的过程中，记者还发现，产品形态相同的非住宅项目，争抢客户，竞争激烈。
观望
为避“血拼”部分项目延缓入市
2012年9月，高铁站周边一个写字楼项目以低于预期的价格面市，由于企业品牌影响力比较大，该项目所推产品一售而空。消息一出，周边原本准备同时期推出的写字楼产品纷纷推迟了开盘时间。
这只是去年下半年郑州写字楼销售市场的一个缩影。
今年6月份，河南商报记者与东站附近一写字楼项目经理私下沟通时了解到，他的项目早已封顶，目前在做外立面，并请了国内知名的物业管理服务机构，为项目做顾问。
但该项目至今没有向市场投放。
该项目经理说，高铁片区和他开发的产品相似的很多，已经入市销售的，业绩并不好。正如他所言，郑州写字楼市场很少出现像现在这样，写字楼集中供应、扎堆拼营销的现象。
长得差不多，功能都相似。为避免价格“血拼”，很多项目采取了延缓入市、推迟开发、先售商铺、更换产品等一系列应对措施。
于是也出现了诸如“高铁商圈——我只为写字楼做配套”、“我愿放下身段，定位中低端，为写字楼服务”的广告宣传语和言论。
但由于开发周期长，销售情况不乐观，各写字楼项目的资金链如何，也成了一个大家(小区网论坛)都不愿多说的话题。
警惕
县域非住宅物业 开发比重过大
郑州市区非住宅库存滞销的同时，周边县市的非住宅库存情况也值得警惕。
昨日，郑州市房管局公布的“2013年上半年郑州房地产市场运行情况”报告显示，今年上半年，县域商品房投放面积300.1万平方米，同比增长35.4%，其中，商品住房投放面积219.18万平方米，同比增长15.63%；非住宅投放面积80.92万平方米，同比增长152.24%。县域商品房销售面积234.84万平方米，同比增长84.93%，非住宅销售面积23.41万平方米，同比增长1132.11%，县域房地产市场销量增幅远高于市区增幅。
虽然县域非住宅销售面积同比增幅较大，但仍不容忽视的是，县域非住宅供销比达到3.46∶1，供销比值高于市区。
郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦说，近两年，县域房地产开发的业态以城市综合体项目居多，其中非住宅物业的开发比重过大。
他提醒，2011年至2013年上半年两年半的时间，县域非住宅累计的功效差已经达到173.01万平方米，短期内难以消化，建议土地管理部门减少非住宅用地供应数量，放缓非住宅供地节奏，增加住宅用地供应。
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