[摘要] 调控高压不减，持票人群逐减，金九成色不足似已成定局。十月，对于开发商冲刺回笼资金与实现全年销售任务的含义更加重要，对跃跃欲“置”的持票者实现购房大计更有特殊意义。十月郑州楼市两大悬念缠身 涨价计划是否实施？
涨价计划是否实施？刚需主力正在转向？
核心提示
调控高压不减，持票人群逐减，金九成色不足似已成定局。十月，对于开发商冲刺回笼资金与实现全年销售任务的含义更加重要，对跃跃欲“置”的持票者实现购房大计更有特殊意义。
虽然受假期因素影响，郑州楼市不少项目几天到访客户稀少，成交惨淡，但多数研究机构均分析指出，随着大量新盘扎堆在10月份亮相，10月郑州楼市成交将保持相对活跃。
[供应]
新开楼盘“银河倒泻”，谁来买单？
记者近期在多个在售楼盘现场采访时发现，虽然市场供应有限，成交走低，但看房的人群不减，尤其在一些热门项目现场，更是人气颇高。记者在楼盘一线也能感受到买方市场较强的购房意愿，目前多是受制于政策和产品，同时，目前有意愿购房的年龄层依然集中在80后和70后。
美华房产市场总监赵亮向记者介绍，目前二手市场成交主要依靠刚需人群，主力户型仍是中小户型，“虽然市场对于中大户型的需求长期存在，但这种需求也是弹性的，找到与其要求相匹配的大户型物业难度较大。”
据搜房网数据监控中心数据显示，10月份郑州预计有27个项目开盘，其中有8个写字楼项目，而住宅项目里有10个纯新盘项目，新盘扎堆亮相让郑州的购房者在金九银十的购房季节里有了更多的选择。
19个住宅项目，郑州市区占到12个，新增供应类型主要是中小户型产品。这一点比较契合目前仍以刚需族群消化存量为主的市场。但面对刚需后继乏力的市场，谁来为大量的刚需产品买单，仍是开发商比较头疼的问题。
而记者注意到，10月将有金沙湖高尔夫观邸、绿都温莎城堡等高端项目入市，虽然数量不算多，但由于豪宅产品的去化周期较长，预计10月开始豪宅产品的库存量也会随着供应量的增加而升高。
竞合地产董事长王东表示，豪宅的集中入市也将吸引不少投资性需求释放。太格地产机构董事长孔玉峰也预计，随着豪宅的大批入市，会使得一部分投资性需求释放，但对于豪宅产品在目前市场形势下的销售状况并不持乐观态度。
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[营销]
“十月降价”有没有可能？
延续8月以来的市场氛围，不少开发商在9月同样采取谨慎推盘态度，不少计划9月开盘的项目都选择推迟入市，这也加深了市场对于十月的期待。据悉，十月不仅有大量新盘入市，之前销售情况良好的项目也计划加推。新房和加推，对于10月市场而言无疑是双重加料，受此影响，郑州同致行、河南中原地产等多家机构均认为“成交放量即将到来”。
回顾半年的楼市变化可以发现，虽然市场对于价格依然敏感，但整体上是向上的，关键在于把握“涨幅”。对将开盘的开发商而言，毫无疑问最难的还是定价。
记者统计多家在售项目信息了解到，目前购房优惠极为有限。太格地产机构董事长孔玉峰直言，目前在售的项目都是“宣传推广多，让利促销少”。
郑州同致行副总经理耿大勇早先接受采访时表示，开发商在定价方面也不会继续“以价换量”，将更多参考的是周边同质项目定价和置业者的预期价格，不再会单纯比谁更低。
耿大勇认为，下一步郑州楼市降价“动力不足”。“据公司的监控情况，今年7月、8月、9月份销售情况和银行放款情况都较上半年有明显好转，近26个月以来，现在价格是的，已没有下跌空间，不少开发商在考虑回复到正常价格水平。”
“现在的价格低于正常水平10%～15%，如公司代理的中原新城项目，2010年均价7000多元，现在6000多元。”
他说，对一般置业者来说，现在是买房的好时候。现在的房价处于低位，挤压的是开发商的利润，下一步涨价基本上是一定的。“仅仅是不同区域、楼盘涨价的幅度不同而已。”
“还有一个因素，最快的合作银行，现在一两周就可以放款，比平时快了一倍甚至几倍，开发商资金运转的效率提高，降价的意愿、空间和动力都不强，涨价就是一个大概率事件。”耿大勇说。
和多家开发商沟通后记者也发现，大家(小区网论坛)对于10月预期普遍偏高，预计开盘价都不会低，所谓的“十月降价”估计难以实现。
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