[摘要] 2012年上半年，全国房地产市场不同程度的出现回暖。在刚性需求的带动下，郑州市的房地产市场成交量出现回升，市场信心逐渐恢复。在郑州新型城镇化建设的推动下，加上市区限购等因素，县域成为诸多开发企业的投资热点。
四、存在问题
1、累计可售面积持续增加
从各月底商品房累计可售面积的走势看，从1月到3月，市区的商品房库存量逐月减少，处于“去库存化”阶段。4月份之后，在开发商“以供应带动销售”的营销策略下，供应量增长较快，商品房累计可售面积出现反弹。6月底与3月底相比，商品房累计可售库存增加138.43万平方米，其中商品住房累计可售面积增加107.56万平方米。若按上半年月度销售均值计算，目前市区商品房累计库存面积可售11.5个月，商品住房可售近8个月，库存压力依然较大。
2、二手房交易量持续下行
通常情况下，二手房交易行情会晚于商品房，同时在限贷政策的影响下，二手房得到银行贷款较为困难，对市场的交易产生影响。另外，目前郑州市商品房促销力度较大，使得二手房原有的价格优势有所下降，一些购房人选择了购买商品房，因此今年上半年二手房市场在此轮行情中晚于商品房出现交易量回升，交易面积同比仍呈下降态势。
五、2012年下半年郑州房地产市场展望
1、后市存在波动可能
在住房限购仍为调控政策主基调的背景下，房地产市场仍将以抑制投资、投机性需求为主。目前楼市普遍出现成交量增长、房价上扬，不排除国家出台新的政策对房地产市场进行调控。因此，今后一个阶段仍存在着波动的可能。
2、市场供应保持增长
上半年郑州房地产形势好转，开发商以供应带动销售的策略收到良好效果，预计下半年开发商仍将持续增加供应，以达到去化在建项目库存、加快现金流转的目的。同时，我市正在推进新型城镇化建设，城中村改造、旧城改造、棚户区改造项目陆续上马，也将加大市场供应量。
3、改善性需求有望入市
刚进入下半年，央行便下调了银行存贷款利率。降息对购房者的影响，心理预期远远大于月供减少的实质效应。心理预期的改变，使一些继续持观望态度的购房者加快入市的步伐，下半年不仅仅是刚性需求、一些改善性需求也有望进入市场。
4、量价博弈仍将持续
结合上半年郑州和房地产市场情况，虽然房价出现年内大幅反弹的可能性不大，但时隔不足一个月的两次降息，预示了房价基本不会继续下跌；同时，市场成交量的持续回升，将缓解开发企业资金紧张的局面，房价下降的动力会逐步消失，开发商的涨价动力渐强，量升价涨的矛盾将逐步显现。
5、开发商更注重产品品质
随着现在人们对生活质量的追求不断提高，许多购房者在购房时已经越过了对住房面积、户型、朝向等初级阶段的要求，向社区环境优美、配套设施完善、物业优良等高级阶段发展。今年上半年，一些产品品质好、性价比高的项目销售形势较好，这也使得更多的开发企业认识到，只有精细化发展，才能打造出好的产品，提供良好服务，才能最终赢得市场。
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