[摘要] 经过上半年商品房成交量强势反弹后，截至目前，郑州市商品房库存量临近800万㎡，按照上半年月均58万㎡的去化量来计算，仍需13个月来消化。在此基础上，面对楼市调控不放松的政策导向，郑州房价短期内难现强势反弹！
房天下讯 经过上半年商品房成交量强势反弹后，截至目前，郑州市商品房库存量临近800万㎡，按照上半年月均58万㎡的去化量来计算，仍需13个月来消化。在此基础上，面对楼市调控不放松的政策导向，郑州房价短期内难现强势反弹！
楼市调控年800万㎡库存压顶 “降价走量”仍是多数房企必选之路
据郑州房天下联合同致行发布的“2012上半年郑州房地产数据分析报告”显示：郑州市2012上半年商品房市场销售量表现强势反弹，成交近38000套，共计357.22万㎡，与去年同期相比增加了13.67%。但截至目前，郑州市商品房面临近800万㎡的库存压力，按照上半年月均58万㎡的去化量来计算，仍需13个月来消化。
库存量是反映房地产市场活力与风险的重要指标，业内人士认为，库存量处于高位意味着楼市风险依然存在，在高库存的市场环境之下，虽然当前楼市成交量明显回涨，但并不意味着楼市已经全面回暖，郑州房价大幅反弹的基础亦不具备。
：供应量攀升导致库存压力大。2012上半年郑州市商品住宅供应量为372.91万㎡，相比2011年同期增加了42万㎡。2012年上半年的郑州楼市，商品住宅市场掌控了全场，供应量整体变化亦如商品房供应量。2009、2010年住宅市场供不应求，2011年供大于求，到今年上半年仍以1.21的供求比供大于求，就目前郑州市470万㎡的库存量和月均51万㎡的去化量来计算，仍需9个月来消化，库存压力依然很大。
第二：刚需产品占成交主导以价换量。郑州楼市目前卖得比较好的楼盘，虽然不乏品质热盘的活跃成交，绝大部分都是“以价换量”策略运用得较好的，推出的房源亦以刚需产品为主导！5月、6月的郑州市场销售虽有增加，但对比整体库存量而言，目前消化量所占的比重还不大。
第三：开发商资金压力下谨慎定价。由于供求关系没有太大的变化，银行的资金没有完全放开，虽然此前存款准备金率的下调、两次降息等在一定程度上缓解了市场资金的紧缺，但开发商的资金还是处于紧张状态，开发商在推盘、定价等方面还比较谨慎，不敢轻言提价。
第四：房产购买力和刚需指数厚度不够。刚需族在5、6月份大幅释放后，后劲乏力，边际效应递减。此种情况下，房企以价换量现象突出，去库存、调结构、促周转仍是主旋律，价格回暖仍需时日。
第五：政策导向作用不容忽视。刚需购房者此前等待和观望很久了，看到连续2次降息，一些人会觉得是时候出手了，不少仍在观望的也会跟着出手，可能会产生“羊群效应”。不过，此时开发商也不敢轻言提价，经历了此前严厉的调控后，即使有回暖的迹象，也只能让它缓慢进行。毕竟楼市调控丝毫不放松的政策导向亦不容忽视，前段时间网上热传的“河南救市”风波就是明证，所以开发商也对购房预期进行了调整，以价换量或将持续。
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