[摘要] 期望楼市在未来展开报复性反弹，已是非常虚幻的事情。如果这些政策都严格实施，那么，未来1-2年内房价都不会有好的起色。
２００９年年初：买卖双方态度审慎
商家，甚为谨慎
从２００８年年底开始，在国家政策下，商家们开始重新定位营销策略，以合理降价的方式换得了不错的成交量。尽管一些大商家对后市持乐观态度，但是就整体市场而言，谨慎乐观便是那时的主流心态。
专业人士分析：“两三个月时间的量升，是开发商降价和市场调控利好共同作用下的短暂体现，未必能够持久。”商家们也深悉这个道理，主动积极推盘以求更好让暖市延续下去。这一轮推货潮，商家仍持谨慎的态度，定价仍小心翼翼。
买家，价格尚能承受
经过了２００８年一年时间的调整，市场风向确实有了改变。压抑了半年甚至是更长时间的购买需求，在２００９年季度时开始复苏。市场研究人士分析，该阶段首先复苏的是刚性需求，这批需求对价格敏感度较高，在国家政策的鼓励下，适逢价格也较符合各自的承受能力，于是得以爆发。
目前多数商家开始备战五一黄金周，买家也希望能在选择较多的“五一”找到出手的机会。不过，随着国家此轮调控政策的逐步落地，如首二三套房贷收紧等措施正式实行等；另外限价房等保障性住房供应计划也已经公布，部分需求将可能转移。“五一”楼市要稳定，离不开商家的积极作为和政策的执行细节。
２０１０年年初：市场向好突变将现
商家，由乐观到严阵以待
和２００９年年初商家的谨慎心态相比，今年两会后商家的情绪就以乐观为主了，即使有些商家仍有些忧虑，但相对而言是少数。不止一位营销负责人在开盘现场称“加推时要升价”，“不用摸底了，到时直接开卖就行”等，如此信心十足，出乎很多人意料。然而，上周开始连续推出的被业内视为史上最严厉的调控措施，似乎终结了多数商家的乐观情绪，商家们因为突如其来的措施不得不紧急商量对策。相信到了“五一”，选择走量的商家会占多数。
买家，先看看再见风使舵
今年１－２月份，广州一手住宅成交也超过１００万平方米，比２００９年同期还多１５％，３月成交更上一台阶，达６２。３５万平方米。与此同时，今年前两个月的成交均价都在１。１万元／平方米以上。如此高的楼价，也只有经济实力较强的改善型买家和投资者才能入市。这一批买家购房的目的，除了有自住因素外，兼有“买房抗通胀”的投资保值需求。而此轮调控，受影响的也将是这个群体，他们还会否不顾一切入市，恐怕难了。
北京、上海、深圳等一线城市房价暴涨产生的"挤出效应"向二线城市扩散,高房价的压力开始向西安、武汉、合肥、长沙、济南等二线城市蔓延,这些城市房价也开始显现出快速上涨的势头.
疯狂的楼市逼迫中央政府终于下了决心.4月15日至17日,国务院在短短三天之内,连发三道政令降温楼市.
那么,新政过后,各地楼市的表现将会如何?
"北京的房价太夸张了,没办法,去年我只能回西安,在城郊三桥附近买了套房子,每平方米3000元,真便宜."在北京某物业公司打工的陕西人贺杰告诉记者,在北京挣钱回西安买房,这样还算比较靠谱.
"今年过年,我回老家,再去看看三桥周围的房子,每平方米已经涨到了4200元,而且这上涨的势头还越来越猛.看来,不管在哪里,早买房子闭着眼睛都赚钱."贺杰感慨地说.
从房地产市场看,与北京、上海、广州等相比,西安确实属于二线城市,可是如果从历史文化旅游资源优势和国际知名度看,西安是足以与北京、上海比肩的一线国际旅游城市.但是,在很多年里,西安的房价一直处于不温不火的状态.
即使在自1999年国家实施西部大开发以来六七年间,西安的商品住宅均价一直保持在4000元以下,年涨幅一直保持在4%左右.
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