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楼市报复性反弹 未来可能比我们想象的更悲观

房天下综合   2010-04-25 08:33

[摘要] 期望楼市在未来展开报复性反弹,已是非常虚幻的事情。如果这些政策都严格实施,那么,未来1-2年内房价都不会有好的起色。

期望楼市在未来展开报复性反弹,已是非常虚幻的事情。如果这些政策都严格实施,那么,未来1-2年内房价都不会有好的起色。

由于对上一次———或是对上几次调控变空调的失望,很多人对这次“史上最严房贷政策”的效果很是怀疑,他们担心这仍会像过去无数次一样,最终不过是一次演习罢了。但时局往往会在不经意间逆转,就如笔者在去年底预料的那样,信贷政策的收缩比你我想象的确实提前了,而且这一次它的确会发生作用。不用怀疑,房价疯涨的势头完全可得到遏制,如果它得到严格执行的话,可能未来1-2年的市场都大可放心。

首套大户(90平方米以上)三成,二套五成,利率上浮10%,三套暂停,以“房”而非“贷”为单位,这是目前政策的核心。很多人将这一次的政策与2007年的“9·27新政”———首套大户三成,二套四成,利率上浮10%———相比,并得出这样的结论:市场震荡不会比上一次大。其理由大致包括:一、前后宏观环境不同,2007年宏观经济整体过热,货币政策全行业紧缩,银行信贷额度被卡死,而今经济前景扑朔迷离,货币政策尚未全面逆转,银行仍有充裕之信贷额度;二、历经2008年阵痛,开发商、投资客有前车之鉴,抗击打能力比此前有所提高;三、目前利息仍比2007年低,当时二套房利率为7.83%,如今只6.534%.

但显然,在一周多道“”的背景下,这样的比较过于自信了。宏观环境确实不同,但若以目下经济回升势头论,宏观政策的全面收紧也大有可能超乎很多人的预想而提前———它将以加息为标志,越来越多的机构认为会在第二季度发生。

开发商、投资客实力确然增强,但这样是否便可抵抗此番新政?炒楼谋利的核心在于:以小博大。2009年首付普遍不到二成,200万的单位,100万资金炒5-6套,现在只能炒1套。炒房门槛大幅提高,严重改变了过去投资客“以小博大”的游戏规则,势必会有相当一部分投资客被迫退场。同时,加上预期的转淡,更多的投资客会选择观望。当然,自住者也一样受到冲击,因此,这些政策共同指向一个结果:未来楼市的需求会明显萎缩。按照2007年的经验值,深圳楼市的需求会萎缩五成左右,并且如果未来预期继续转坏,它会持续。这样开发商又能撑多久?

加息将是决定未来楼市命运的决定性因素。虽然目前的利率水平低于2007年,但是,大不同的是,2007年的利率是从高位下降,而目前的利率却是从低位爬升。在首付门槛已如此高的时候,加息犹如利剑高悬,时时刻刻在威胁着楼市。基于过去的疯狂放贷,未来收紧流动性的幅度也将会是的,倘若经济真的过热,像当年大幅降息一样大幅加息也并非不可能。而到那时,不但投资客退场,就连普通的买房人也会因为月供压力不堪承受而被迫暂缓买楼。

随同加息将一起导致未来预期悲观的还有很多,比如已在调控政策中挂上号的房产税、土地增值税以及阴阳合同,这些,尤其是后两者,对于深圳,任何一个出台,都将会产生重要而深远的影响。

最重要的一点是,与过往都不同,国家本次针对楼市采取了如此强硬的高压政策,却是在经济尚未完全回稳的时候,这显示出决策层调控楼市的决心,后续政策的跟进更体现出异常严厉的趋势。可想而知,我们对于未来的预期有理由更加悲观。综合这些判断,期望楼市在未来展开报复性反弹,已是非常虚幻的事情。而且,如果这些政策都严格实施,那么,未来1-2年内房价都不会有好的起色。入市的买房人,目下应该改变策略:完全有可能根据未来1-2年的市场,而非今年的市场表现,来安排今年的置业计划。

前不久,基于政策的温和商家们的乐观情绪膨胀,但近日二三套房新政的加码,商家的态度有了变化。审时度势维护本地楼市的稳定,是众多商家最强烈的呼声。“五一”市场能否维稳,关键还得看政策的执行力度和商家的营销策略。

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