[摘要] 面对整体下行的2014年，龙头房企经受住了来自政策、去化、资金等各方面的多重考验，重点监测的10家品牌房企中,半数房企完成全年目标，其中，绿城以122.15%的目标完成率行业领先。
房天下产业网讯：中指研究院[微博]1月16日发布《中国房地产企业监测报告（2014年1-12月》面对整体下行的2014年，龙头房企经受住了来自政策、去化、资金等各方面的多重考验，重点监测的10家品牌房企中,半数房企完成全年目标，其中，绿城以122.15%的目标完成率行业领先。【下载报告】【更多报告】
1、2014年中国房地产企业整体经营状况
1.12014楼市先抑后扬，不同城市分化加剧
1.1.1 2014楼市政策环境：行政干预逐渐弱化，多轮调整促房地产市场化转型
2014年我国房地产市场持续下行，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和长效机制顶层设计，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费。各地则因时因地灵活调整，加速房地产市场化转型：自呼和浩特“破冰”限购令后，其他城市陆续跟进放开限购步伐，限购、限贷手段逐步退出。同时通过公积金调整、央行降息、财政补贴等多轮支持政策刺激住房需求、加快库存去化。
在中央地方两级均以“市场化”为主导的决策思路下，房地产市场将逐渐回归自身调节机制，行政调控色彩趋于弱化。而强改革下的户籍改革、土地改革、不动产统一登记、房地产税等长效机制建设稳步推进，并同步推动新型城镇化有序发展。调控政策更注重支持合理住房消费，并将在中长期内不断激发房地产市场化的活力，有利于实现房地产市场与社会经济的稳定健康发展。
1.1.2 2014楼市交易状况：全年成交先抑后扬，分化加剧
2014年重点城市商品住宅成交量较2013年下降10.36%。“930”房贷新政的出台，以及随后的公积金政策调整、央行降息等一系列利好政策使得市场企稳回升，11月成交量年内首次同比增长，12月随着房企冲刺年度目标，成交量同环比上涨。尽管四季度成交量回暖，但难挽全年楼市下行趋势。
成交：一线城市楼市总体成交量相比2013年下降15.36%，二线城市楼市总体成交量同比下降6.99%。从走势来看，一二线城市基本保持一致，1-3季度成交总体呈现下跌趋势，年末由于受到多重利好政策影响，加之房企推盘力度加大，成交有所回升，4季度成交明显高于前三季度。
价格：2014年楼市成交价格整体呈现下降趋势，一线城市由于市场抗压性较强，全年价格基本平稳，同比微升，二三线城市则分化明显，政策利好的热点二三线城市房价呈上涨态势，房地产市场需求前期透支，人口吸附能力较弱的二三线城市则房价有所下降。
1.1.3 2015年楼市展望：调控趋弱市场发声背景下，不同城市更趋分化
12月召开的中央经济工作会议中明确指出，经济发展新常态下要保持宏观政策的连续、稳定，而房地产业再度缺席说明中央对房地产市场的行政调控力度已趋于弱化。此外，住房建设工作会议明确明年要以市场的自身变化为基础，积极应对新局面、新问题，房地产业在市场复杂化的背景下政策将更趋于简单化。
在此调控趋弱的背景下，各地方政府未来调控将更加灵活多样，一线城市潜在购房需求旺盛，且近年来地价持续走高，量价仍存反弹空间。少数热点二线城市在明年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下，市场需求或将逐步入市，库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。呼和浩特等城市早期开发力度较大但需求相对不足，库存去化压力显著。以鄂尔多斯、营口为代表的三四线城市房地产市场市场需求前期透支，人口吸附能力较弱，房价或将继续下行，面临较严重的系统性风险。
2、2014年重点企业整体情况
2.1 2014年重点企业拿地情况
2.1.1 2014年土地市场再续“U”型走势，房企拿地步调放缓
2014年土地市场经历“年初红火-中期蛰伏-年末回温”的过程 全年土地供应量与出让金均不及去年水平。年初两个月各房企在2013年业绩的带动下，积极囤积粮草。而在楼市整体趋冷的传导下，供地量有所减少，融资渠道亦不甚理想，房企谨慎拿地，观望情绪高涨。四季度起，在“930”新政及降息利好政策的鼓励下，楼市开始复苏，房企的信心亦随之点燃，加大力度补仓优质地块。一线城市率先反弹，北京地王被再度刷新。12月推地旺季房企更是不甘示弱，深圳、广州、北京等重点城市土地市场均好于去年同期。
碧桂园当仁不让斩获2014年拿地面积 根据中指研究院监测，2014年重点监测的10家房企中，碧桂园取代万科以全年新增土地面积1237.45万平方米夺得2014年，但较去年1938.5万平方米的水平仍有差距，购地金额仅为127.81亿元。保利紧随其后，全年新增土地面积1042.18万平方米，购地金额358.69亿元，仍不及去年。万科则以847.65万平方米屈居第三，拿地金额318.86亿。另外，值得一提的是，中海地产以401.93亿元购地成本拔得头筹，居拿地金额榜首。
2014年，重点企业拿地表现出以下趋势：
1）拿地动作趋于保守 土地储备减少 上半年市场遇冷的大环境下，不仅供地量有所下降，房企亦采取消化库存的策略，拿地动作放缓，重点监测的10家房企中，全部企业拿地面积较去年有所减少，仅金地一家地块宗数有所增加。尽管碧桂园和保利拿地均超过1000万平方米水平领跑龙头房企，各大房企较去年相比土储总量表现仍略显谨慎。
2）重点布局仍为一二线城市楼面价继续上升 今年一二线城市仍为房企在土地市场的投入重点，平均楼面地价持续上涨。重点监测的10家房企中，七成企业平均楼面地价上升，其中龙湖表现尤其突出。龙湖今年平均楼面地价8832元/平方米，比去年上涨146.43%，其次为绿城，涨幅也高达88.87%。而世茂房地产、富力和恒大由于拿地放缓，平均楼面地价均有不同程度的下降。
3）拿地投入有所减少 和去年相比，2014年房企在土地市场上的投入减少，多地市场回归理性。CREIS数据显示，重点监测的10家房企除龙湖地产和中海地产外，今年各房企拿地金额均有所下降。富力地产拿地投入几乎缩减为去年的十分之一，同比下降超九成；恒大地产亦明确表态土地“消化多少补充多少”，拿地金额同比下降逾70%。龙湖地产和中海地产拿地金额略有增加，但增幅均未超过15%。
2.1.2 重点监测企业2014年新增土地储备分布情况
2.1.2.1 一线城市
十大房企一线城市2014年新增地块37宗，新增土地储备647.51万平米，拿地金额719.11亿元，十大房企在一线城市拿地的平均楼面价达到11106元/平米。但较去年有所减少。
分企业来看，万科对一线城市的重视使其2014全年一线拿地面积达172.18万平方米，位列十大房企之首；中海地产位居第二，拿地面积146.31万平方米，但从拿地出让金来看，中海则以193.27亿元居首；拿地第三名的为保利地产，共获一线地块110.17万平方米。而重点监测房企中，富力2014年并未在一线城市补仓，另外世房、绿城及恒大在一线城市的布局则较少，三企业2014年一线城市拿地面积均不到30万平方米。
2.1.2.2 二线城市
十大房企二线城市2014年新增地块189宗，新增土地储备3336.48万平米，新增土地储备仅为去年的一半。拿地金额1010.27亿元，十大房企在二线城市拿地的平均楼面价为3028元/平方米，相比其他等级的城市涨幅较小。
分企业来看，万科的龙头老大地位在重点城市的拿地情况也有所体现，全年在二线城市拿地面积共662.81万平方米；中海地产紧随其后，拿地面积632.68万平方米，值得一提的是中海的拿地出让金以不到1亿之差险胜万科；第三名则为保利地产，斩获二线城市地块488.04万平方米。富力地产今年在二线城市的布局力度亦不如其他企业，拿地面积不足100万平方米。
2.1.2.3 三、四线城市
十大房企三、四线城市2014年新增地块167宗，新增土地储备1777.22万平米，拿地金额254.1亿元，十大房企三四线城市拿地的平均楼面价仅1430元/平米。
分企业来看，碧桂园重点布局三、四线城市的特点尤为明显，以786.49万平方米的拿地面积及86.39亿元的出让金赢得双料；保利地产夺得亚军，拿地面积443.98万平方米；季军则为为世茂房地产，三、四线城市今年新增土地储备181.99万平方米。整体而言，尽管三、四线城市拿地成本较低，但大部分企业仍未将重心转移于此，而是选择了保值程度较高的一二线城市。
2.2 2014年重点企业销售情况
2.2.1 2014年房企业绩成功实现逆市增长，半数完成全年目标
面对整体下行的2014年，龙头房企经受住了来自政策、去化、资金等各方面的多重考验，半数完成全年目标，其中，绿城以122.15%的目标完成率行业领先。在砥砺前行中，各大房企再度扩容，强者恒强的定理逆市凸显。
从销售金额上看，2014年重点监测的10家品牌房企销售业绩显示，成功进军千亿军团的有5家，分别是万科、保利、恒大、碧桂园和中海。全年录得销售额分别为2151.4、1366.8、1315.1、1287.9及1123.8亿元。其中，恒大以同比去年31%的增长，完成年度销售目标的119.6%，年度目标完成率行业领先。而碧桂园12月狂揽248亿元，14年全年业绩亿元同比增长21.5%，圆满完成全年销售目标。在其余未进千亿的房企中，绿城以年度销售额794亿元领先，同比增长22%。
从销售面积上看，今年碧桂园以1928万平方米的大体量荣登榜首，稳坐房企销售面积头把交椅，恒大1820万平方米紧随其后，万科仅1806.4万平方米退居第三。
从销售均价上看，绿城继续保持高端产品定位，均价依然位居榜首，高达20307元/平方米；富力重点推进一线城市销售，均价13442元/平方米；保利地产聚焦主流市场、优化产品结构、深耕重点城市，销售均价稳定在12814元/平方米高位。恒大、碧桂园由于其三四线城市的战略布局，均价为7226元/平方米和6680元/平方米。
2.2.2 2014年重点企业城市布局情况
一二线城市仍然是重点企业布局重点 监测的重点企业在一线城市的销售额占总和的28%，二线城市的销售额占总和的59%。在热销城市榜单中，上海、广州及杭州分列热销城市Top3，北京位居第4，另外6席的均为二线重点城市。
2.2.3 2014年重点企业热销项目情况
热销项目前十名中，富力、保利、碧桂园各占2席 位于深圳的中海九号公馆销售金额60.38亿元，站上榜首位置，广州富力盈耀大厦以全年销售额47.1亿元的好成绩位列第二，同为富力地产的富力惠兰美居（自住型商品房）以全年销售额近46.16亿元位列第三。尽管今年上半年开始市场下行压力显现，2014年热销项目榜单中6个项目超过40亿，其余也均都超过了30亿元。
2.3 2014年重点企业融资情况
2.3.1 房企融资困境逢生，贷款类融资仍为主流
房企融资连续两年持续增加 2014年，中指研究院共监测到重点房企融资行为328笔，较2013年增多约90笔，总融资额逾6000亿元。其中单笔金额超过100亿元（或相当于人民币100亿元）的融资5笔，不少于30亿元（或相当于人民币30亿元）的融资61笔，均多于去年水平。
贷款类融资依旧唱主角 年初银根缩紧加之市场遇冷，资金回笼速度较慢，个别房企资金压力增大。但随着“央五条”、“930”、降息等一系列政策的陆续实行，房企的融资困境终有所缓解。中指研究院数据信息中心监测显示，2014年各房企贷款类融资总数约152笔，其融资金额约2308亿元，较去年继续增长；其次为债券类融资，合计约37笔，金额约1052亿元,较去年亦有所增长；在所有融资类型中，其他融资类型占比13%，与去年基本持平。
2.3.2 融资10房企均过140亿，融资百亿房企占总额65%
2014年银根紧缩，房企资金链压力较大，融资依旧为房企重要的资金来源。房企全年的融资动作频频，融资总额高达6049亿元，超过去年融资总额约1500亿。2014年有26家房企融资过百亿，远高于去年10家的数量，累计融资达到3910亿元，占房企融资总额的65%；另外，融资额前十名的房企均有不低于140亿的成绩。2014年绿地集团、华夏幸福、华润置地分别以394亿元、328亿元和208亿元的融资额位列前三甲。
年度单笔融资额前三名分别为绿地集团、华夏幸福及华润置地 绿地集团通过银行授信获得300亿元额度；华夏幸福通过贷款担保方式融资160亿元；华润置地发行中期票据获得20亿美元融资。在单笔超过30亿元的融资中，融资渠道较为灵活，发行公司债成为主要的融资形式，一定程度上分散了企业长期以来对银行贷款的依赖。另外贷款担保、银行贷款、发行票据、股权融资等方式也是房企较为常用的渠道。
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