[摘要] 业内人士分析指出，至少在两年内，刚需主导市场的现象不会改变。随着户型空间设计的利用率越来越高，改善型的需求并不一味追求超大户型，未来90~120平方米的产品仍有较为广阔的市场。
随着今年房贷新政的出台，从严了多年的改善型市场被撕开了道口子。在如今的市场下，是坚持刚需为王还是转向改善型市场，成为摆在众房企面前的一道选择题。
业内人士分析指出，至少在两年内，刚需主导市场的现象不会改变。随着户型空间设计的利用率越来越高，改善型的需求并不一味追求超大户型，未来90~120平方米的产品仍有较为广阔的市场。
新政利好改善户型成交走高
刚需为王的楼市时代持续已久，在房地产高峰期，刚需日光盘频现，就算在低谷时期，刚需盘难现“日光”，但并不乏开盘销售七八成的案例。刚需市场的火爆除了需求之外，和近几年国家首套房置业的政策定调离不开关系。但随着今年房贷新政的出台,从严了多年的改善型市场被撕开了道口子。
据一份研究报告显示，2009年~2014年上半年，十大重点企业90~140平方米中等面积段户型产品的成交占比从33.54%上升到45.43%，创下历史新高。其中90~120平方米户型涨势更为显著，今年上半年占比达到30.18%，相比2009年上半年的21.19%上涨了9.46个百分点。
郑州同致行数据显示，10月份，从商品住宅销售面积段来看，主力军依然为80~90平方米和120~144平方米面积段，这两个面积段本月的销量也是涨幅的。其中，120~144平方米的面积段10月份销售13.81万平方米，较9月份上升了6.04万平方米，增幅77.7%，是10月上升幅度的面积段，可见改善型需求旺盛。此面积段10月的销量占月度商品住宅销售面积的26.8%，销售均价8752元/平方米。
合富辉煌市场首席分析师黎文江表示，中段面积产品成交比例的上升和调控政策不无关系。从2010年10月份楼市限购大幕拉开以来，二次置业的首付从五成提至六成甚至七成，贷款利率上浮10%，严禁第三套房贷款等，导致一部分改善型置业的需求被压制。这就造成市场上一部分有一定资金实力的买家选择一步到位。
有业内人士提出，在二次置业政策放宽后，刚需改善型市场应该被放在更受关注的位置，房企也到了面临调整市场产品之时。
紧凑型、高赠送型户型
改善型市场是否迎来了春天？有业内人士分析，郑州市场仍然是刚需为主导，90平方米以下的小户型成交优势仍然明显，90~120平方米的比例更是占到了三成以上，总体而言，120平方米以下的中小户型可占到整个市场成交量的七成左右。
不过，该业内人士也表示，改善型置业政策的放开，对郑州大面积产品的存量会有所改善。但是，长期来讲，郑州刚性需求仍较长时间为市场主力，刚需产品的存量风险不算高，刚需产品长期前景会比较广阔。
此外，近几年，市场上的小户型不仅供应丰富，在空间利用上也越来越讲究。如今的市场已经不满足80平方米的两房或者90平方米的小三房，以万科为例，去年推出了77平方米的小三房，令不少业内人士发出了一声惊叹。
除此之外,市场上不乏65平方米的小两房，80平方米的小三房，甚至48平方米的三房、85平方米的四房单位。这种紧凑型并且是高赠送型户型尤其受刚需买家的喜欢。
业内专家表示，开发商在设计户型时应该讲究空间的利用程度，甚至从细节考虑如何节省空间，并不太赞成一味追求大面积的行为。“未来90~120平方米的单位应该是最有市场的面积段。”
在他看来，以一家三口，人均居住面积为30平方米的规定已经不太合理，未来的房地产市场必然将以中产阶级作为主要购买力，普遍家庭上有老，下有小，把标准提至120平方米比较合理。90平方米的小三房、120平方米的小四房，这也可以满足一部分改善型买家的需求。
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