[摘要] 房地产营销界流传着这样一句话：“不管是怪招还是歪招，能卖出房子就是好招。”在限贷细则尚不明确的当下，面对房地产的下行压力、观望中的购房者，以及逼近的年底任务，开发商越发意识到能卖出房子才是硬道理，因此在这个“后限贷”的僵持时刻，开发商各出奇招以吸引购房者的注意。
房地产营销界流传着这样一句话：“不管是怪招还是歪招，能卖出房子就是好招。”在限贷细则尚不明确的当下，面对房地产的下行压力、观望中的购房者，以及逼近的年底任务，开发商越发意识到能卖出房子才是硬道理，因此在这个“后限贷”的僵持时刻，开发商各出奇招以吸引购房者的注意。
招数一：假涨价真促销 雷声大雨点小
国庆期间，浙东绿城一纸涨价红头文件在朋友圈广为流传，文件中提到要对现有在售的楼盘提价5%~10%，此后，多家开发商涨价的“内部文件”都“不小心”在网上流传开来，版本包括绿地、恒大、新城控股等多家开发商。
节后，经媒体调查求证，上述房企品宣部均否认文件的真实性，强调文件和集团固有的文件格式不同，属伪造。更有一家房企的品牌负责人最终透露上述“冒牌”涨价文件的真相：有项目想借上调售价事件炒作，刺激购房者赶快下单，核心目的仍然是为了拉动成交。
在这股涨价风中，河南一些房企也参与其中，纷纷在节前扬言要在10月8日，也就是节后天调高售价，如正商、永威等。略有不同的是，有的只是模糊表示节后取消所有优惠，且将全面上调价格；有的则非常肯定地表示，价格每平方米将上调200~500元。
节后，当记者以购房者的身份进行电话咨询时，却发现“涨价”更像是个促销噱头。几乎每个接待记者的置业顾问都先是一口承认确实涨价了，待探出记者有意买房时，又松口表示有办法优惠。这个办法要么是在规定时间内签订购房合同，要么是以更多首付换更大优惠。位于荥阳的一个楼盘置业顾问甚至很干脆地承认：“只要开过盘的都是老价格，你不用担心。”
且不论“真假涨价”对拉动成交到底能起多大作用，都不可否认放出“涨价”消息，有些房企确实达到了博取眼球、刺激消费者神经、造成轰动效应的目的。尤其是绿城，其灵敏的反应速度和出人意料的手法，成功吸引到不少关注。
不过业内人士表示，如果限贷松绑后市场复苏，不排除那些周边设施完善、资源稀缺的项目，确实会选择小幅上调价格。
招数二：以不变应万变
维持原有优惠不变
并非所有房地产商都以乐观的心态看待后市。在楼市发展热潮的分水岭面前，郑州楼盘的销售情况也是参差不齐，有些对涨价跃跃欲试，有些却谨慎地选择观望。
十一期间，郑州恒大金碧天下推出了首付2万元、单价5300元/㎡起、优惠16万元/套、再送价值1500元/㎡的精装修等活动。节后该楼盘的促销选择了维持原有政策不变，10月12日记者看到恒大金碧天下的楼盘广告是：“黄金周优惠延续一周。”
郑州北区某楼盘营销负责人也表示，现在还不是涨价的时候，毕竟市场是否转暖还需要观察，如果贸然采取涨价策略，会致使一部分客户流失，这与公司整体的跑量策略是相违背的。
即便是那些在限贷松绑后前景十分不错的项目，也依然选择了维持原策略。汇艺悦公馆负责人表示，限贷政策取消后，公司就连夜开了会，讨论是否改变既有的营销策略。但从国庆小长假销售业绩来看，效果平平，因此项目暂时维持既有优惠策略，以吸引更多客户。
开发商的谨慎，有着数据上的支持。郑州同致行的统计显示，截至2014年9月底，郑州商品房存量为1599.19万平方米，按照过去一年的平均销售速度来计算，目前郑州的存量可供消化21个月。现阶段，消除库存、加紧冲量，完成既定的营销任务是不少公司的头等大事，利润是次要的，赚多赚少不如把现金装到口袋里安心，成为不少项目的现时心态。
招数三：低首付、送大礼
刺激消费者不等“贷”
今年是郑州各大房地产商促销大战中的重头戏。进入2014年以来，郑州市区及周边地区至少有40个楼盘以“低首付”或“首付分期”优惠先后入市，而今这个促销战略更被用到。从首付分期的比例和期限看，首期付四成、五成的居多，都要求在今年年底前将剩余的首付款付清。
浏览近一周的楼盘促销广告，多数都使用了“低首付”字眼，比如农业路上的九龙城是“首付10万买两房，15万买三房”、洞林湖·新田城首付6万元起等。
有业内人士表示，在房贷新政落地难的现实下，买房者的积极性受到一定打击，开发商推出低首付活动，确实可以在一定程度上调动购房者的积极性。
不仅首付低，买房开发商还送家具、家电、港澳游、装修等大礼，比如经开区恒大绿洲买房可送价值21万元精装修，位于郑东新区的东方鼎盛御府在十一期间不仅送装修基金，还送十一旅游基金等。
相比价格明降，这种温和的暗降方式，既达到了促销的目的、使楼盘销售进退自如，又不伤害已购房业主的忠诚度，可谓一举多得。近期，恒大绿洲的销售表现就相当抢眼，低首付+精装修的配置+恒大品质令项目异军突起，在郑州地产销售榜上名列前茅。
郑州同致行表示，当下附加值高（精装修、送面积）、购房门槛低（低首付）、品质住宅、区位相对较好的项目仍是市场热点。
招数四：明星营销聚人气 彰显楼盘品质
双限松绑，的受益者，是购买第二套房的家庭，即首次改善性需求。这个客户群体大部分都为二次以上置业，他们在选房时更加挑剔和理性，并不急于下单。如何打动这部分消费者，让消费者感受到项目的高端气质？目前不少开发商都在费尽心思做文章，明星营销就成了频繁使用的促销手段。
不少人还记得去年范冰冰出席郑州万科盛典活动、章子怡来到洞林湖·新田城，当时引起了不小的轰动。今年，郑州地产界的明星营销全面进入了高密度时期，林志玲、周杰伦、孙燕姿、邓紫棋、陈奕迅、周迅等明星大腕纷纷空降，与郑州各大房企联手，为郑州楼市带来了一股热潮。
借助明星营销产品本不是新闻，而“节俭”的开发商在“金九银十”跑量季到来后，依旧不惜巨资“联姻”大腕明星。10月12日，李冰冰空降郑州清华城华贸中心，对话未来派立体都会；10月19日，高圆圆将降临星联湾，助阵星联湾开盘盛典。
将活动和产品进行捆绑，需要有明确的市场定位和对自身产品价值的认知，名人、跨界营销不仅能将项目特质展现出来，更能彰显一种高端的生活方式，化地展现项目，更能直接带动项目销售。 业内专家认为：明星献唱、明星见面会等形式，能在短时间里让一个项目拥有较高的知名度和关注度，但是费用也不菲，对企业品牌的提升、形象的塑造和项目销售的效果有待评估。郑州楼盘盛邀明星助阵，作为一种楼市特有的现象，值得关注和研判。
对于郑州市民来说，刚见过周迅，高圆圆又该来了。明星齐聚、花样翻新，今年的营销市场特别热闹
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