[摘要] 城市化发展在带来庞大市场需求的同时，也带来了土地资源的匮乏，在发展大势前，城中村改造释放优质土地的同时，也考验着房企运营力。
城市化发展在带来庞大市场需求的同时，也带来了土地资源的匮乏，在发展大势前，城中村改造释放优质土地的同时，也考验着房企运营力。
城中村变身之下房企运营力受考验
在郑州，城市综合体几乎是伴随着城中村改造而为人所熟知的。
住宅、商业街、酒店、高端写字楼、品牌购物中心、停车场、休闲广场……这些独立的元素曾经各行其道。现如今，随着旧城改造和房地产业的快速发展，这些元素全部或者其中几个实行组合，一个城市综合体便应运而生。
从燕庄到曼哈顿广场、西关虎屯到郑州国贸中心、小李庄到升龙国际广场、西史赵村到普罗旺世……过去10年间，这些项目接连不断成为市场的热点，受人追捧。
它们中的绝大部分演变为城市综合体，在改变区域面貌的同时，也成为新的人居消费中心。
“城中村改造的郑州模式曾经知名，可以说对城市发展贡献很大，取得了不错的成绩，甚至有产品整体拉升了郑州的人居水平。不过，让人吐槽的地方也很多，比如有的项目容积率偏高、建筑密度太大，社区绿化非常少；有的社区没有围合，人流、车流混杂在一起，生活环境杂乱；一些综合体内的商业部分缺乏持续运营力，无人消费、经营不善、商家频繁更换，资产价值自然也得不到很好的体现。”一位不愿具名的业内人士这样表示，“最终根源还是房企的责任心和专业实力不足。”
也正如该业内人士所说，网络平台上这样的评价并不少见，本报也接到诸多购房者的投诉，大都表达对社区建设的不满。
在城中村改造已成燎原之势的现在，人们听到的是“核心”、“中心”、“枢纽”等标榜自己绝佳优势的词汇，但实际的运营水平如何，的确值得考量和反思。
房企要具备资金实力和高度专业力
对房地产企业而言，在以供地结构远郊化、政府加快推动旧城改造等背景下，城中村改造已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择，作为企业未来的利润增长点，成为未来房地产市场发展的重要趋势。
而城中村改造历来被认为是考验城市决策者智慧和房企实力的工作，它不是简单的拆旧建新，而是在城市统一规划下对存量土地资源的有效整合。
目前，郑州的城中村改造项目大都涵盖了酒店、公寓、写字楼、大型商业等物业形态，一些项目考虑到土地成本的问题，其中规划了大比例的商业。了解郑州的人都知道，很多综合体项目的商业部分都经营不佳，甚至运营多年后才逐步有起色，那么接手城中村改造的房企该作怎样的准备？
研究中心认为，首先，城中村改造的复杂性和系统性决定了企业必须具备高度的专业能力。其次，城中村改造周期性相对较长，决定了企业必须具备良好的资金实力。而专业开发能力是城中村改造业务得以实现的最后一个环节。所以说，资金雄厚、综合能力强的企业在城中村改造方面更有优势。
旧城改造需要处理拆迁业主、市民、现有城市功能、自然生态、历史文化、可持续发展等六大利益关系，而“旧改专家”佳兆业，发展10多年来，已形成独有的运作模式即“全模式参与+专业公司运营”，在“快速周转、抢占刚需和城市更新的双轨制战略”下，旧城改造发展模式已成为佳兆业独特的竞争优势。
更为重要的是，房企实力代表着其拥有社会责任的担当和先进的开发理念，在整个小区的规划、商业和生活配套以及全新生活理念的倡导方面，能实现深层次的质的飞跃。
“慢炖”和“快煮”
是个两难选择
具体到项目上，从已签约城中村改造项目的多家企业看，大家对“综合体”依然情有独钟。
按照城市化发展规律统计显示，当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段。而国际货币基金组织（IMF）公布数据显示，2011年中国人均GDP为5414美元。就是说，中国在条件远远不具备时，就已经开始提前大量开发城市综合体项目了，这样一窝蜂大量开发的市场风险是不容小觑的。
作为城市综合体及大型商业地产领域里的全产业链服务商，三益中国的领军人高栋认为，“郑州目前的城市综合体处于‘快速发展’时期，其‘后发优势’的取得应建立在系统完善的城市综合体开发流程基础之上，梳理清晰商业开发理念，理清城市综合体各个‘产业链’环节中的风险因素。在规划建设上，一定要以满足城市需求为出发点，城市综合体的定位与功能一定要和郑州的城市、经济、产业、商务、商业等发展层次相符合，并适当进行前瞻性功能定位以满足未来城市功能需求的升级。”
“而在综合体的商业部分，不得不面对的一个问题是‘快煮’和‘慢炖’的两难选择。商业地产开发是一个全产业链的过程，也是一个比拼‘内力’的过程，对于如何做好商业地产，我欣赏苏东坡《稼说》一文的一句话‘博观约取，厚积薄发’，意为要经过长时间有准备的积累即将大有可为，施展作为。”高栋表示。
在“快煮”和“慢炖”的选择上，已经取得好成绩的郑州国贸360广场自然是“慢炖”的代表。作为城中村改造的典范，它的时尚度和带给消费者的时尚感是它区别于其他商场的特色。多年来不断在经营中改进，如今已经成为国内知名的快时尚中心。360广场已经成为新田集团的一条开发主线，未来将在多个区域落地。
■重磅点击
强化公共服务设施
城中村改造进入冲刺阶段
郑州市城中村改造始于2003年，今年是新型城镇化建设“三年行动计划”的收官之年，作为重中之重的城中村改造已进入冲刺阶段。
有资料显示，截至目前，郑州市中心城区建成区316平方公里内的124个行政村（含228个自然村）中，158个自然村（涉及100个行政村）已拆迁，已拆迁面积约7145.87万平方米。已有95个村（组）完成控规批复，85个村（组）完成集体土地转国有，完成土地转国有49916.79亩，完成土地收储22685亩。
据了解，与以往有所变化的是，在当前的城中村改造规划编制过程中，郑州市高度关注群众的医疗、健身、休闲、教育、就业等需求，合理规划和建设停车场、公共绿地，以及中小学、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。
河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清表示：“城中村改造是城市发展的需求，达到提升城市品位、完善城市功能的目的，和城市发展大战略相统一。改造之后在打造新的生产和生活方式时，应给大家提供更多就业渠道和创业渠道。”
他认为，开发商作为参与者和建设者，应规划建设一体化的生活服务配套，而从生活便利性和房企利润率上看，城市综合体依然会是主流的开发模式。
8月9日，郑州房管局官方微博发文：8月9日起，在郑州市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明，这意味着郑州正式取消自2011年1 月起执行的限购政策。郑州房天下发布“郑州限购松绑 对楼市影响几何”调查，邀请广大网友投票！调查一经上线，就引起千余名网友的广泛参与。他们对此次郑州放开限购的态度也千差万别。其中，31.76%的网友表示乐观，对未来楼市有信心；表示松绑限购对楼市现状无影响的占32.22%；另外，不看好房产市场，认为郑州楼市或继续低迷的比例，占36.02%！因此，仅31.76%的网友乐观看待楼市，近七成网友认为松绑对楼市无影响或不看好。
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