[摘要] 3月27日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。
产业网讯：3月27日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同举办的“2014中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。本次百强企业研究以“变革创新、跨越发展”为主题，发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健的房地产企业群体，鼓励企业积极改进业务模式、高效整合发展资源，引领行业在新的形势下实现持续、健康的成长。
2013年，房地产百强企业优化经营、稳步进取，收获了辉煌的业绩；2014，如何变革创新、跨越发展，成为百强企业面临的新挑战，百强企业的拿地、融资等经营行为已经显示出他们的信心——新的一年，百强企业已经做好充足的准备，迎接发展新篇章。
一、乘行业快速发展之势 2013年百强企业斩获丰硕业绩
2013年初“国五条”发布带来的短暂性收缩未能阻挡房地产市场的一路高歌，市场整体呈现量价齐升的火爆景象，商品房销售额和销售面积分别达8.14万亿元和13.06亿平方米，同比增长26.3%和17.3%，销售两项规模同创历史新高。乘着行业快速发展之风，百强企业在销售领域大展拳脚斩获丰硕成果，万科、绿地集团、保利地产、中海地产、碧桂园、恒大地产共6家企业围坐千亿圆桌，智者先行从者众，百亿军团成员首次大幅扩容至71位。受到理想销售表现的影响，房地产企业2013年积极增加土地储备，百强企业2013年土地储备规划建筑总面积均值为1209.4万平方米，较上年增长11.6%，增长率较上年增加了7.3个百分点，充足的土地储备满足了未来4-5年持续增长的需求，为后续发展奠定较为坚实的基础。
二、目标明确、合理、项目储备充足、百强企业预期良好
从近几年房地产市场的发展趋势来看，竞争和分化无疑是未来与房地产密切相关的两大主题词，无论是市场还是房地产企业都将围绕这两点产生深刻的变革。在这样的暗流涌动中，百强企业要想在激烈的竞争和加剧的分化背景下百尺竿头更进一步，其中的难度不可谓不大。好在2013年取得的靓丽业绩和全年加大收储力度，加之过去一年市场的有利形势吸引百强企业不断扩大新开工规模，这些有利因素一同增长了百强企业的信心，在制定新一年销售目标时显得颇有底气。2013年的火热行情让很多房地产企业刷新销售业绩记录，基数的大幅提高为后续销售实现高增速带来很大压力，但大多数百强企业对2014年的发展前景仍保持较为积极的态度，在设定业绩目标时显现出了比较充足的信心，同时，百强企业在储备土地资源、加大融资力度等方面也体现出十足的行动力，为实现业绩目标提供坚实的后盾。
实力强劲的百强企业在控制销售节奏方面甚为出色，对风险的规避能力也好于中小型企业，这类企业对2014年实现稳健发展充满信心，2014年的销售目标增速与2013年实际销售增速保持相近水平。以销售额领跑多年的行业龙头万科为例，其在2013年实现开工面积2131万平方米，销售额突破1700亿，2013年新增权益规划建筑面积约2148万平方米，年底累计权益规划建筑面积约4495万平方米，2014年预计新开工面积2238万平方米，在储备资源如此雄厚的基础上，万科如果要实现销售额突破2000亿，基本可算胜券在握，并且突破2000亿销售额就可以在高基数上实现17%的规模增速。销售额紧随万科之后的绿地集团，2013年房地产业务实现1625亿销售额，较上年增长50.7%，在如此高增速、高基数下，绿地集团2014年的销售额目标为2400亿元，目标增速高达47.7%，其对2014年业绩的信心由此可见一斑。在2013年首次迈入千亿行列的恒大地产，2014年销售目标为1100亿元，目标增速亦与上年实际增速相当。值得一提的是，碧桂园在2013年实现了高达123%的销售额增长率，2014年调低目标增长率，但是20%的目标增长率仍然高于万科、中国海外、恒大地产等千亿成员。花样年在2013年销售额突破百亿，新一年销售目标增速虽然远低于上年114.3%的上年实际增速，但仍高达47.4%。世茂房地产、旭辉集团、禹洲地产等百强企业销售额在2013年分别实现了45.5%、60.5%、67.9%的高增速，基于上年的高速发展，这些企业在一定程度上下调了目标增速，但仍处于20%-40%的较高区间。招商地产亦小幅下调了销售目标增速，但销售额目标增长规模与上年实际增长规模相当。从以上的销售目标来看，无论是大型房企还是中型房企，对新一年的市场前景都持肯定态度。
三、多元融资、合理布局、为企业长远发展夯实基础
伴随着对2014年业绩的高预期，百强房企对后续资金的渴求日益明显，促使百强企业更多的融资支持以备战新一个成长周期，这就凸显了融资的重要性。而拥有较强融资能力、多元融资渠道的百强房企在2014年的前景则更为乐观。
2014年初始，房地产整体融资环境呈现较为紧张态势，各类融资渠道出现不同程度的紧缩，银行流动性较以往更趋紧张，其他渠道如房地产私募基金、房地产信托的规模增长也有所放缓。在此背景下，百强房企充分利用自身综合实力强、运营稳健、业绩回报可期的优势，进行了大额度、多元化的融资：截止2014年3月15日，百强企业共融资20笔，涵盖银行贷款、委托贷款、优先票据、银团贷款、次级资本证券、外币债券、信托等多种类型：1月份佳兆业发行2018年到期的2.5亿美元优先票据，年利率为8.875%；世茂房地产发行的7年期6亿美元的优先票据，年利率为8.125%；绿城中国发行本金总额为5亿美元的次级资本证券；禹洲地产发行本金为3亿美元、2019年到期的优先票据，年利率8.625%；2月份华润置地发行两笔总额11亿美元票据，年利率分别为4.375%、6.0%；金地集团发行3年期7.5亿元点心债，年利率为6.875%；3月份龙湖地产以银团贷款的形式获得本金额1.25亿美元及19.5亿港元(合计相当于约29.25亿港元)的5年期可转让定期贷款。以上的典型融资的共同点是单笔融资额度明显大于其他房企同期融资，而融资年利率集中在4%-10%之间，低成本优势明显。大规模、低成本的融资策略为百强企业在接下来的发展奠定了坚实的财务基础。
百强房企在得到大笔资金支持后，通过新一轮的买地收储为未来的扩张做准备。百强房企由于整体业绩良好，资金链稳定，库存去化快，因此在年初的拿地热潮中当仁不让成为主力。根据中指研究院统计，进入2014年后百强企业在土地投资上延续了较大的力度，龙湖、华润头两个月土地购置金额占销售额比重分别高达167%、175%，远超同期销售额；中海、招商、金地等百强企业该比值也分别达到92%、88%、80%的高水平，土地投资额接近同期销售额；保利、世茂房地产该项指标比值均为40%，企业2014年开局实现销售、拿地稳步协调增长，百强企业以更积极明确的拿地策略为未来发展储备丰富的土地资源。从拿地分布情况分析，百强企业的布局重点已全面回归一二线城市，一些重点城市如北京、上海、沈阳、福州等土地市场竞争十分激烈，百强房企或为了拓展空白区域，或为了强化已布局城市的影响力，进一步提升未来业绩，纷纷强化拿地力度，如万科一月份在北京、沈阳，二月份在深圳、南京和郑州共新增10幅地块，中海地产二月份在青岛一次性获取13幅地块，保利、龙湖、佳兆业等领先百强房企也纷纷按照战略布局有计划地聚焦一二线城市，期待新增优质地块能带来更佳的业绩回报。
机遇和挑战总是并存。伴随着房地产市场的日趋成熟和快速发展，房地产企业面临的外部环境和内部格局将更加复杂，在这种背景下，百强企业需准确寻找自身位置，结合企业发展规律理性制定销售目标，通过不断完善销售体系、加强资源整合能力、控制资金成本，才能始终做地产行业的弄潮儿。
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