[摘要] “2014年的地产行业将迎来软着陆，而扎根一二线城市的大房企有机会越做越大，但是小开发商和一些中小城市的地产市场恐怕将从销售和信贷两方面迎来严峻考验。”
“2014年的地产行业将迎来软着陆，而扎根一二线城市的大房企有机会越做越大，但是小开发商和一些中小城市的地产市场恐怕将从销售和信贷两方面迎来严峻考验。”在广东省房协日前举行的2014年广东房地产景气分析会上，来自地产、金融界的行家认为今年中小房企的日子比较难熬，在资金面偏冷的大背景下，大中小房企融资环境更显差距。
或有地方政府介入救市
分析会上发布的《2014年广东地产蓝皮书》对今年房价展望为：由于今年多数企业调高销售任务指标，而今年央行仍维持中性偏紧的货币政策，房地产行业融资环境不容乐观。企业为加速回笼资金将以走量为主，价格预计趋稳。
对此，世联行首席分析师吴志辉认为，应将一二线城市和中小城市分开来看。他举例说：“很多东北的三线城市供应远高于大家的预期，比如说靠近朝鲜的丹东，把所有房地产项目都算上，大概需要消化23年！”甚至对于被普遍认为市场火爆的2013年，他也提醒大家商业地产租金并没涨，真正卖得好的是住宅，但也仅限于一二线城市。
吴志辉对中小城市市场的担忧，还体现在可能发生的地方债危机上：“在这种情况下，今年接下来一定是大批地方政府介入救市。地方债务有多可怕？整个珠三角是房地产的区域，但珠三角北边有个城市，市本级可用的钱一年大概30亿元，这已经包含了国家转移支付，而其各种负债加起来，估计60亿元。这将逼迫地方政府还要卖地，卖地还有窟窿，就会借钱，借新还旧。”
中小房企降价是因资金压力
房地产行业在融资环境上，恐怕也将迎来两极分化。但大房企却往往有充足的应对手段。广州证券资产管理业务总部融资业务总监邹卫介绍：房企有很多的资金来源，银行除了开发贷款和信贷，还有理财投资。另外就是信托，很多基金也发展得很快，比如基金子公司。
吴志辉也表示，一些投资方会明确告知，其只投放给行业前30的企业。所以个别中小企业面对诸如信托到期等因素选择降价，都是资金压力的表现：“我们会看到今年的格局大的越大，小的越小。这是很多人的共识。”
“现在有些人认为房价一定要暴跌，我认为，房价暴跌只是一种妄想”，住建部专家顾云昌日前撰文表示，“房价暴跌与什么有关系？从国际上看，房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候，房价大幅下跌就可能发生……现在就中国城镇化率来看，楼市崩溃点还很远。”（3月25日《人民日报》）
通过国际上“房价大幅下跌与城镇化率”的关系，强调“房价暴跌只是一种妄想”，相关专家的这一论证结论，在一定程度上当然确实很有说服力。伴随着城镇化，大量农民进城，势必要新增大量住房需求，而“供求关系”正是决定房价走向的一个基本因素，但也并非和最根本因素，除此之外，商品本身固有的真实内在价值量，实际上才是决定商品价格最终高低的最根本因素。这也就是说，一件商品价格的高低，不仅只取决于外在的“供求关系”，从长远来看，更取决于它本身是否“物有所值”。一件商品在“供求关系”驱动下，即便其一时价格会严重背离其真实价值，但终究不可能长期维持。
目前我国城市尤其大城市房价，是否当真“物有所值”、准确地反映了其真实价值水平？鉴于我国房地产市场长期存在的“双重垄断”（地方政府垄断土地供应、开发商垄断住房供应）格局，以及依赖于此而形成的“土地财政依赖”、“房产暴利”、“房市炒作投机”，我们显然很难轻易对此予以肯定回答——相信当前房价就是完全不含任何虚高、泡沫成分的真实价格。
而在如此畸高的“房价收入比”面前，即使站在“供求关系”和“城镇化率”的角度来看，我们同样也很难相信，这样的“房价收入比”是足以长期支撑未来城镇化的“住房需求”的。要知道，2013年我国农民的年人均纯收入不过区区8896元，而他们恰恰正是未来城镇化的主要人群。事实上，也正是源于这种“房价收入比”畸高的现实，“企盼房价下降”才会成为一种十分普遍的舆情民意、民生向往。
这种背景下，即便“房价暴跌”确实并没有太大可能性，但简单轻率地将其斥责为“妄想”，从一般世俗人情角度看，显然也很不妥当，这既不合乎向往“住有所居”的基本社会民生理想，也不合乎“以人为本”的基本新型城镇化理念——“人本”的城镇化，岂能妄言民生理想为“妄想”？
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