谁是郑州楼市白菜心，比北龙湖还拽的东二环

来郑州15年，我做了14年半金水人！起步于金水东，落户在金水北，貌似恰好赶上了郑州北移东扩的城运轨迹！

人生最美是初恋，对时常“感时花溅泪”的媒体人来说，比初恋更美的，或就是一个城市的初忆了！

对郑州的初忆，发生在15年前金水东的那次租房经历！

那是个空气中飘散着燥热气息的夏天，刚在紫荆山的单位，办理了入职手续的我，形单影孤地拉着个皮箱，步行在金水路上上找房子，在走过了黄委会、省高法一个又一个高大上的国家、省级机构后，波光粼粼的金水河畔，就酱紫撞进了我的视线。

而金水河畔的房子，一个叫黑朱庄的城中村，也就成为进我郑州后的个落脚点！

12年前，我曾经有过在城市初忆地置业的机会，黑朱庄对面的燕庄变身为曼哈顿，周边有朋友拉我去看房，但贫穷限制我的行动力，每平4千6的价格，让拼不了爹的我自动放弃！

但这个城市初忆的梗一直沉淀在心里，而在投身房产圈，探过不下200个盘，写下几十万字的郑州各片区置业报告后，对最初的这片落户地--金水东，实际是郑州二环东片区，有了更清晰的认知：

1、一只脚迈进了郑东新区的东二环是郑州白菜心！

先看一张图，不掠人之美，这张图的制作者是自媒体《郑州楼市》。

由这张图可以看出，郑州东二环目前是郑州真正的地理中心，正如《郑州楼市》所言：其周边拱卫着CBD、北龙湖、金水核心区等多个城市组团。而且，以它为中心，东至未来的省府核心绿博白沙，西至未来的市府核心常西湖距离几乎呈现惊人的相同。

郑中心周边，当然也不缺商业配套，曼哈顿商圈、紫荆山尽在咫尺，还有东区七天地、国贸商圈、二七商圈的加持！

交通、教育、医疗资源也毋庸赘言，不仅碾压北龙湖，甚至比完全熟化的郑东新区CBD区域还好！

郑州目前最富的还属金水区，去年GDP高达1203.亿，最牛逼的当然是东区，而东二环最拽之处在于，一只脚已经踏进了东区！

2003年冬天，我去东区CBD采访，因为没打着车，只好步行，结果发现，20就走到了CBD，这是山哥腿长么？当然不是，而是距离东区确实近！所以，完全可以把左拥金水，右抱东区，配套成熟，高端政务资源集聚的东二环定义为为郑州市的白菜心！

2、白菜心的价值至少是白菜叶的2.5倍！

从全球各大城市的房价来看，城市核心区域的价格至少是边缘区域价格的2.5倍！而高端政务资源的加持，又构成了房价的坚实支撑！

例如，英国伦敦离皇宫越近的社区，房价越高，而北京，离长安街越近的社区，房价也越高！

隔离是高端政务资源，一定会配套有优质的交通、教育、文化、医疗配套，这是不言自明的社会规则，也是房价高企的基础！

有一些小伙伴受个别媒体影响，担心郑中心会转移，白菜心会不会几年内变成白菜叶？理由是，郑中心过去是二七塔，现在不就变了！

20年前买房，丈母娘会问，离二七塔多远？5年前买房，丈母娘会问，离CBD多远？郑中心确实在发生位移，这是毋庸置疑的事实！

但这个位移的时间，相当漫长，2003年，郑东新区管委会定下的目标是3年出形象，5年成规模，10年成名城！而就在5年前，郑东新区还因入驻人口少，被媒体批为鬼城！

二七塔不再成为郑中心，但周边房价并没有坍塌，因为房价的构成，短期看调控，中期看金融，长期看人口。而二七塔周边，现在还是人口稠密地区，金水区就更厉害了，郑州的人口密度达到每平方公里15000人，而金水三环内达到了每平方公里近2万人。

人口多，意味着配套也足。因为政府的公共费用，要根据人口数量来决定支出。而且还有滞后性！

举个栗子，人口密度的金水区，中小学教育资源比较丰富，而东区现在人口密度加大了，但中小学教育资源还是不足，这就是市政配套的滞后性！

未来数年内，省级机构大量搬迁到象湖的可能性不大，因为中央政府严令不允许新建楼堂馆所，高端政务资源不搬走，东二环比北龙湖还拽的逻辑就不会变！

还有小伙伴会说，白菜心的价值虽然惊人，但被一些小开发商玩坏了，你看曼哈顿，协和城邦，离东区CBD距离也比较近，但是6以上的容积率，楼间距太小，绿化率低，居住舒适度太差！

在土地稀缺的郑中心，容积率批得高，也是无奈之举，但容积率高与低舒适度不能划等号！因为可以通过拔高建筑高度，加大楼间距，提高绿化率，满足业主们对美好生活的向往！

例如：上海的汤臣一品，曾经创造了中国豪宅价，05年就卖到了一平11万，但出乎不少小伙伴意料的是，汤臣一品不是依山傍水的低密别墅，而是位于市中心的超高层！容积率高达7以上！

东二环郑中心，金水区未来路与福元路交叉口东南角，超高层的金水府正在在拔地而起，虽不能简单类比为郑州的汤臣一品，金水府却也独居豪宅基因！

1、金水府是具备豪宅基因的高端产品

非业内的小伙伴，往往不清楚“府”系意味着什么？很多人都以为，北龙湖的壹号院是豪宅，壹号院当然是豪宅！但只有业内人士才清楚，“府系”产品也是带有豪宅基因的融创系高端住宅！

中原“壹号院“已经亮相北龙湖，而郑州市中心府系，就是金水府！

尽管融创在郑州多处拿地，有北区，有北龙湖，还有白沙片区，但还是把府系产品，放在东二环，是深思熟虑的结果！

非中心，不立府！府系践行的是“让居住回归生活本源”的生活理念，只在城市中心匹配其尊贵地位的“府”系产品！每一座府系产品均是拥有得天独厚的景观资源的城市稀缺地段，独具豪宅基因。

2、金水府占据了城市的稀缺资源

正如盯着金水府的准业主网上留言所说，金水府地理位置好的没话说，项目位于郑州政经枢脉金水区，金水路、未来路、中州大道、郑汴路等城市主干道环绕项目，与中州大道高架桥、金水路高架桥、郑汴路高架桥形成畅达的交通路网，连接郑东新区、二七区等各大区域。

金水府项目周边享有B1、B15、B18等多条快速公交线路 。另有地铁1号线、地铁3号线(在建)、地铁4号线(在建)、地铁6号线(规划中)环伺左右，距项目最近的燕庄站、民航路站步行600米即达。

配套生活有曼哈顿商圈、CBD商圈、紫荆山商圈，汇聚浦发银行总部、中信银行总部等金融机构，丹尼斯、沃尔玛等一线商超。省人民医院、中医药大学第三附属医院、郑州人民医院等医疗机构云集，紫荆山公园、熊儿河、金水河等负氧离子释放源覆盖项目。

融创金林金水府项目拥有贝斯特幼儿园、纬五路小学、未来路小学、郑州市八中分校、省中医药大学等名校环绕，从幼儿园到大学教育配套一应俱全;不存在个别人所说的缺乏名校的短板，只是，作为品牌开发商的融创，讲规矩，不向准业主不负责任的承诺，能入哪所名校？因为政府不允许开发商做酱紫的承诺！

3、金水府的调性是纯粹居住社区

融创金水府位于郑州楼盘占地约4万方，总建筑面积43万方。

金水府超高层现代感十足的立面效果，顶层区还将搭配太空铝板立面，增加现代感的硬朗气质，再加上围合式的建筑，在原本足够嘈杂的外部环境下，程度的保持社区的氛围感。 

社区内部也采用人车分流的设计，车行入口和人行入口设计的中规中矩，程度的分散了区域内混杂的人流和车流，保证了社区的居住纯粹性。 

融创在这个项目上也采用了成品房的设计理念，将大量融合融创对于人居细节和精细化方向上的追求和创新。 

户型配比上也充分彰显了项目的居住纯粹性和改善纯粹性，150~200㎡为主的改善类产品，程度的保证了社区未来业主的纯粹性，这是一个纯粹居住的住区。 

更重要的是，金水府没有竞品楼盘，因为东二环土地太稀缺了，只有这一个新楼盘即将开售！

可以做参考的是，金水府周边大观、银基王朝和金林公馆二手房都在22000以上。

如果金水府按释放的每平2万的价格售卖，和周边二手房就有2000+的价格落差，正是入市好时机。和一手房相比，二手房，年限短的交易费用高，年限长的，则存在绿化、户型落后于美好生活的劣势！

综上所述，金水府是一个具备豪宅基因的楼盘，占据城市中心超稀缺地块、享受现代化城市资源，其价值除了有形的景观、建筑、环境和装修外，还有上流社会的生活与社交圈层，周边遍布高端政务机构。

必须承认，不少国人对豪宅的定义是依山傍大湖，容积率低至2以下，周边鸟语花香，一家三个停车位。而郑中心的金水府，既不能挖大坑造大湖，也受容积率所限，也做不到三个停车位的奢配，只能屈就为改善阶层的高端住宅了！