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摇号买房,刚需以为的春天,不过是土豪的盛宴!

郑州特价房 2018-04-03 17:34:47

摇号买房,西安不是第一个,也不会是最后一个。

在它之前,上海、成都、南京、长沙、杭州均已将摇号作为调控手段。自此,摇号与限购、限贷、限价、限售一道成为楼市调控新标配。

以前只知道彩票摇号,买车摇号,谁知楼市也进入了摇号时代。

摇号,是为了打破楼市既有的“歧视链”,打破茶水费、占坑费和走后门制造的腐败寻租空间,给刚需入市购房的机会。

然而,摇号时代,刚需就能迎来春天吗?事实上,可能并没有你想得那般美好。

要知道,限价已经是楼市调控标配,当摇号与限价相结合,它制造的就是无风险的套利机会。

摇一摇,更可能是土豪的盛宴。

1

摇号“六君子”

全款、搭售车位、找关系上车……疯狂,成了西安楼市的新标签。

3月30日,一个本该平静的日子,整个西安地产圈却被一个项目的开盘彻底引爆了。

当天,西安金辉世界城开盘,656套房源,却引来1500多名购房者。最终,这场“抢房大战”因现场无法控制而草草收场。

此情此景,在西安已不是首例。

2017年到2018年3月,西安房价上涨十年未遇。

今年3月上半月,西安新盘销售率前所未有。据统计,当月发出的21张预售证,带来2316套住宅。

半个月过去,这些房源的销售率接近90%,更有项目因为推售房源较少、周围竞品不足,开盘当天售罄已是常事。

不疯魔不成活的西安楼市,终于迎来一纸调控。

就在金辉世界城“抢房大战”的当日下午,西安房管局突然发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》。

其中第五条明文规定:“意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。”

自此,西安成为上海、南京、长沙、成都、杭州等城市之后,第6个加入“摇号买房”大军的城市。

2

调控三部曲

从积极的意义看,摇号是调控送给买房人的大红包,然而,也不见得人人分享。因此,摇号也可以分为公证摇号的与不公证摇号

公证摇号指的是意向买房人的数量 > 房源数,就在公证处进行房源摇号,摇到哪个就哪个,所有人一视同仁,公正、透明、公开。

第一个实行“公证摇号”的城市是南京。限价时代,只有公证摇号的城市才是公正的。

其他热点城市乱象丛生,明明新房房价比周边二手房便宜一大截,要么通过买价值不菲甚至数十万的房号费、茶水费,取得房源,要么就是权贵关系。一套房意味着少则数十万多则数百万的“红包”,而这样的红包,普通人根本无法惠及。

摇号与限购、限贷、限价、限售,已经成了新一轮楼市调控的标配。

本轮调控的特征是“三部曲”

1.限价。基本上,目前的大中城市都实施了新房限价。

2.公证摇号。南京、上海、长沙、成都、杭州、西安等城市实施。

3.刚需优先。武汉、长沙实施。

“刚需优先”,简单而言,就是让首次购房的人/刚需先摇号选房,他们摇剩下的房源,再由其他认筹者摇。

这有两个关键点:

1.什么是刚需人群?

武汉对“刚需”认定:a.在我市无自有住房的;b.符合我市住房限购政策规定的;c.自本次购房之日起前3年内无住房交易记录的。

长沙对“刚需”的认定:长沙市户籍的无房家庭和个人(文件施行后离婚且不满1年的不包括在内)、自签订征收协议之日起1年内的被征收人以及符合长沙市限购政策的本市以外户籍无房家庭。

2.什么是刚需房源?

武汉:房价1.8万/平以下的为刚需小区,其中120平户型为刚需分界线。其中40%纳入刚需优先选房的范围。

长沙:“限房价、竞地价”商品住房项目和新商品房中144平方米以下户型。长沙的刚需房源认定比武汉的要松得多。

3

刚需春天?土豪盛宴?

“摇号”能否拖住房价疯涨的腿?刚需能否迎来春天?既往的事实,最能说明问题。

1.2017年11月,南京河西十盘齐开,百亿资金围猎3000套限价房。

2.成都43953人抢640套房。有人为买房剖腹提前产子;有人算了算,中签率仅0.9%,比985院校1.47%的录取率还低。

3.3月29日,长沙五矿沁园金城按照“刚需优先”的方式认筹及开盘。当天凌晨便有人排队,有人没忍住回去睡了个觉。第二天早上7点以来,现场排队的人乌泱泱超过了200人!

手握东拼西凑来的首付款,终于等来摇号时代。然而,还未来得及欢呼的刚需,恐怕就要被无情的现实打脸。

要知道,限价已经是楼市调控标配,当摇号与限价相结合,它制造的就是无风险的套利机会。

本质上,摇号买房与股市打新十分相似,它依靠的是运气,加上新股定价的不合理,凡是能抽到新股资格的,都能从股价上涨中获益,这是无本万利的游戏。

如果是正常炒股,每个人都会犹豫一番。毕竟价格处于高位,风险随之叠加,而打新则是用政策释放风险,反而会吸引更多人入市。

楼市的逻辑也是如此。限价扭曲了市场价格,一手房限价,不接受政府备案价的不得上市销售,而二手房依靠市场调节,价格该多少就是多少,如此一来,一二手房价格严重倒挂。

一手房价格远远低于市场价格,如果在此基础上进行摇号购房,那么只要有运气买到,就能获得动辄上百万的套利。

不久前曾制造万人抢房热潮的南京,所在区域新盘价格被限制到3.5万元以内,而周边的二手房价格已攀升到4.5万元,这就是每平1万元的套利机会。一套100平的新房,只要买到,就相当于赚到了100万元。

同样的情景,也曾在成都上演。

不久前,成都西派城推售164套房源,10988户购房者参与选房,概率1.5%!开盘价15600元/平,而周边二手房在2万-2.3w之间。以该楼盘面积段168—232平来计算,每套房子的差价在106万到263万不等。

买到就是赚到,刚需们还在为首付苦苦煎熬,土豪们已经看到了巨大的套利空间。

在这种情形下,受益者是那些有资格且有首付能力的购房者,而大多数付不起首付或者社保年限不足的人,则被排除在外。

更坏的一种可能是,当摇号与限价捆绑,然后再与验资或者八成首付相结合,那么这一政策就沦为富人专享的套利游戏。

南京抢房的楼盘,基本都要求首付八成,验资200万以上。这也就是说,一套350万到500万的房子,如果不能一次性拿出300万左右的现金,根本就没有资格参与摇号,也就无从享受限价奉送的套利游戏。

摇号买房,与其说是刚需的春天,不如说是土豪的盛宴。

4

郑州会是下一个吗?

在成都,摇号购房,甚至催生了一个关于财富的段子

第一步:弄个本科毕业证,不管是自己的,还是亲戚朋友的。

第二步:把户口迁到成都。

第三部:登记摇号限价房,五折六折那种,中签率10%左右。

第四部:为了提高中签率,建议找100个证作陪,中签后再把户口迁往武汉、西安、杭州等城市等待摇号。

这样, 每个毕业证对应一套房,每套房可获利100—200万。据说,成都已经有专门的产业链,中签后有团队手握现金收房。

当然,段子只能是段子,并不一定真实可操作。而观察出台摇号政策的城市,都具备了这样两个条件。

1.限价导致很多开发商疯狂捂盘惜盘,造成新开楼盘大幅减少。僧多肉少,楼市成交火爆,开盘即清盘,甚至一房难求。

2.一手房被限,二手房价格趁机超过一手房,一二手房价格严重倒挂。

于是,相对便宜的新楼盘一开盘,就遭到疯抢。另外,销售环节依然存很多打擦边球做法,这种情况,自然引起了大家的强烈不满,抗议声不断。

郑州情况如何?

上周,郑州迎来了年后的一次集中开盘,融创美盛象湖壹号、观澜壹号、雅居乐春森湖畔、路劲国际城、绿都澜湾、新郑碧桂园、瀚海航城。整体去化率多在90%以上,绿都澜湾、瀚海航城100%。

看来,郑州楼市仍旧火热。

还有一点不能忽视的是,西安此轮房价的疯涨,人才政策添了一把大火。而郑州似乎也憋了一个大招,指不定哪天就会放出来。

两会重申了关于房地产市场的调控决心,房住不炒。前不久,郑州市房管局工作会议透露郑州将坚持房住不炒不动摇。

“邻居”西安、武汉都已经跨入了“摇号买房”时代,郑州还会远吗?

-End-

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