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一边唱衰,一边清盘!市场真相究竟是什么?我只说9点!

郑州楼事 2018-03-12 10:00:24

在市场交易中,信息披露至关重要,楼市也不例外。每条信息的释放都肩负着传达企业、项目以及市场行情的重要使命,同时,信息的获取也是购房者做出购房决策的重要依据,任何一条信息背后都隐藏着等待破译的密码,早一步寻得真相便快一步做出判断。

然而,现实却是,开发商也好,购房者也罢,对信息披露和接受的处理都过于随意。比如,不少地产从业人员在市场风云诡异之时,往往就迫不及待的大肆释放一些信息,短期内迅速吸睛,但经过夸大处理的信息已不够真实准确,虽然有可能引起购房者的误导跟风,但后续的影响不仅仅是“狼来了”那么简单。当然,很多购房者处理信息的方式也太过武断,要么不加思考全盘接受,要么过于自信全盘否定,无论是哪种都可能让之后的决策出现偏差。

上周,房产税时间轴明确、房贷利率再上浮、新一轮限购政策全国范围内再次开始、郑州房租下降二三成……每一条信息似乎都指向楼市“利空”!甚至已有人迫不及待的下了楼市崩盘的定论。不过,反映在房地产朋友圈里的信息却与之相反:

除了朋友圈,在销售数据上也反应很火。以郑州为例,上周名门翠园、华南城中园开盘,据说一个1秒,一个4秒,全部清盘!具体销售数据如下:

金水区名门翠园,推出 5号地块1、2号楼,合计316套房源,均价15000-16300元/㎡,最终去化316套。

新郑华南城中园,推出高层52#、53#,合计540套房源,均价8600-8900元/㎡,最终去化540套。

一边唱衰,一边清盘!市场真相到底是什么?

其实,能发出这样的疑问就已经说明,这个市场不会像销售数据所反映的那样火爆,毕竟,经过2016年的楼市,大家应该很清楚真正的牛市是什么样子的,至少,那时候基本没有人向我咨询这里能不能买?什么时机买合适?房价会涨还是会降?一个个都赶着抢房呢,抢不抢得到都难说,哪有时间思考这些问题?

当然,随着楼市调控的持续深入,房地产市场也逐渐从火热的局势中冷静下来,一二线热点城市房价涨幅回落,买房门槛越来越高,这也迫使购房者不得不开始思考究竟该怎么买房?房价还会上涨吗?未来哪里的房子值得买?

今天,笔者梳理了粉丝咨询最多,以及楼市最热的9点,不算答案,但希望对大家当前置业有所帮助。也欢迎朋友文末畅聊自己的观点,共同探讨一下当前楼市迷思。

一、关于房价

房价是涨是降?

凡是问出这个问题的,内心深处对买房都带有投资的心理,担心自己高位站岗,担心此时不买后续更难,但房价涨跌很难直接下定论,要分城市,也要分长期短期。此轮楼市调控是轮动的,短期内调控严苛的一二线热点城市房价有可能出现一定回落,但长期而言经济增长还在持续,城市化远没有完成,这些人口基数和流入都很大的城市,有人口、有资金的支撑,房价上涨空间还很大。与此同时,那些着急去库存的三四线城市,短期内因棚改、调控宽松等因素房价还会上涨,但很难长期维持。


二、关于调控

2018年,调控还会继续吗?

会!不用怀疑。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展”已经写到2018年工作报告里了,所以不要再幻想今年调控会解绑,尤其是热点城市的调控一定会在长效机制出台前继续下去。而且今年顶着去库存任务的三四线城市,一旦出现过热的情况,调控也将随之而来。


三、关于房贷利率

房贷利率还会继续上浮吗?

3月9日,央行副行长潘功胜称:房贷利率的确略有上升,但从稍微长一点的周期来看,仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价,对住房贷款利率自主进行定价,扩大利率浮动区间,总体上符合利率市场化的要求和趋势。另关于房地产金融风险问题,他表示,我国房地产信贷质量总体上良好,房地产金融风险可控,不过,个人住房贷款、家庭部门杠杆率的增长速度有点快,个别房地产企业可能在财务方面比较激进,会有一些风险。

依照目前信号来看,今年货币政策还会收紧,利率上浮也是大概率事件。

不过就像今年调控开始因城施策,不排除房贷利率也“因人而异”,执行差别化住房信贷政策,对居民尤其是新落户市民的合理买房需求以支持,毕竟首套已经上浮30%,再调还能涨多少呢?同时,千万别看房贷利率又上涨了多少倍,要知道现在的基准利率是历史最低点,相比2017年,现在房贷执行利率的确明显上涨,但如果拿到历史看,现在的利率并不高。

四、关于房地产税

房地产税会落地吗?会降房价吗?

日前关于房地产税的消息,也算是房地产税距离实质性落地给出了一个明确的时间轴。房地产税今年不会落地,预计2020年前就会有信息。虽然短期内靴子不会落地,但“靴子”对市场的影响却不容小觑,而且随着时间的推移,距离房地产税法落地的日子越来越快,房地产税成为热点的频率越来越高,无论是购房者还是房企都不得不加以重视。

至于降房价,房产税和降房价之间并不存在必然联系,房产税的出台也不是为了降房价!虽然,房地产税出台后增加房产持有环节的财产税,短期内对房地产市场情绪的冲击很大,一定程度上市场会被压制,成交减少平抑房价,从通货膨胀角度看属于变相降价。但从长期看,房地产税并未改变市场的基本面,对房价的影响有限。就像纽约房价依旧稳居高位,对于一二线热点城市而言,总体房价短期不会疯狂高企,但依旧走上升通道。


五、关于租售并举

能否不买房,寄希望于租售并举?

如果现阶段没有购房必备条件(资金),那么就租赁,但千万要记住租赁只能是买房前的过渡准备,不要多花钱租房,尽量多存钱做首付。租房只是花钱买房子的使用权,并没有财产权,也就不可能分享城市发展红利。况且,租房成本可不是一成不变的,之后核心城区的租金一定会上涨,到租都租不起之时就只能离开。


六、关于二手房/新房

买二手房还是新房?保障房可买吗?

如果所在地是一二线热点城市,又不着急入住,那么就尽量买新房。因为不少区域新房受调控政策影响,房价低于二手房,再加上新房购买手续比较简单,买了就像捡漏。并不是说二手房就不能选择,还要提醒一点,二手房市场相对新房市场而言,更容易受到各种因素影响,越波动,越受益,当风暴来临,个人远远比开发商的承受力更弱,降价出逃的可能性越大,出现笋盘的几率越大。不过,这些都是有前提的,而且笋盘难得更难求,没有一手资源根本抓不住。

至于各种保障房,没钱且有资格买了用于自住完全可以,这属于福利。但有能力的尽量别买,因为不能自由上市的房产,已经不是商品,而商品房在和平时期永远是稀缺的。

七、关于全款/按揭

买房全款划算还是按揭?

目前开发商的融资环境相对艰难,很多项目为了加速资金回流,加大全款(或高比例付款)优惠力度,以前找关系找不来优惠,现在全款88折,甚至5折都有可能,这对购房者的吸引力非常强悍,比如,上周爆出的环京某盘全款8500元起,相比此前价格直接打5折。在这样的情况下,是不是全款比按揭更划算呢?

先确定房产是否处于一个保险的地段,但凡打折很猛的房子地段都不太好,如果是投资,就没办法保证接盘侠,即便现在很便宜的买了也会变成长期持有,此时个人承受力强买了放着升值也行;如果利用杠杆来全款,建议不要碰。

正常情况下,买房能按揭就按揭,尽量少付首付,多用贷款,而且贷款的期限要尽量长,这样既能减轻你早期的支付压力,又能帮你对抗未来的通胀。还有,能用公积金就用公积金,公积金贷款的利率低,可以减少月供。


八、关于城市

哪些城市的房子最值得投资?

此前,曾开篇讨论过这个话题,具体可点击《已错过一线红利,就不要再错过二线风口!》了解。基本上,有资金人口支撑的城市才有持续的需求,这也是房产投资的价值潜力。怎么判断?可以从城市规模(GDP/人口总量等数据)、人口流入、人均收入、财政收入、土地供应、小学生量增速、上市公司的数量、服务业占比等大数据来分析衡量。


九、关于投资/自住

自住/投资,是现在买还是观望一阵?

先说投资,现阶段并不是很好的投资时期。还是那句话,越波动,越受益,放到当前大的市场环境下,“稳”字压倒一切,这也直接决定了投资的收益会大大降低。况且,现阶段各种调控政策、货币金融监管等都在管控资金过热流向楼市,此时出手如同火中取栗,一个不留神就相当于自残。

再说自住,基本原则还是先上车后换座。因为城市发展的速度远远大于个人,挑来挑去总想一步到位,最后很有可能连车都上不了。先保证能买一套,再去考虑大小、位置。还有,一定要珍惜自己的首套房信贷资格,以及房地产税冲击下极可能的自住免征权,不要随随便便的浪费掉,尽量的挑选核心城市核心区域的房子,无论楼市如何波动,起码核心区位的,依然值得投资。

【结语】

目前,房地产市场可以说正处于一个转型期,而转型就意味着有很多不确定性,一切皆有可变。很多时候,市场的瞬间变化常人无法理解,但好的机会永远稍纵而逝,过去这个节点,如果没有抓住某些红利,比如城市发展、区域发展等,几年之后,一切都会有本质的区别。

见证了2016年楼市大牛的人们,每天面对调控之下“闷烧”的楼市,焦灼着、煎熬着、焦躁不可避免!因为,城市不相信眼泪,甚至很少宽容每个人的不容易!每天战战兢兢还有可能被抛弃,只能打起精神尽力争取瓜分一点点红利的机会,以求站稳,再谋突破。

但,这又谈何容易?

不管怎样,面对这样一个不断调整、逐渐成型的楼市新常态,无论是开发商还是购房者总要对现阶段房地产市场本质有一个基本认知,不至于搞混策略,一着不慎,满盘皆输。

- End -


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