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房价如大跌,南京、郑州将破产?

奚春山 2018-02-28 13:54:20

国家统计局最新发布数据显示,中国15个热点城市新建商品房销售价格基本没有出现涨价,甚至有11个城市价格低于去年。因为是首次出现一线热点城市房价下行,就此引发有媒体惊呼“楼市拐点来了”!

有仁者就有智者,有唱衰就会有力挺!《思享视界》却判断,这11个热点城市(包含南京、合肥、杭州、福州、郑州等城市)房地产市场的新建商品房价格尽管出现了下跌,但一定不会出现大跌。因为房价深深的和这些城市绑定了。

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从下面的数据可以看出,这些地方的卖地收入,占财政收入比普遍高于40%,甚至有的高达50%。也就是一旦房价出现大跌,城市的地就卖不出去。卖不出去就没有钱。美国政府经常关门,

就是因为没钱了,所以必须关门。

坦白说,这张图还不能完全体现房价与热点城市的息息相关!还有张图更能体现地方政府与房价的微妙关系!

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居第四名的郑州 房地产投资占固定资产投资39.71%,占GDP比重34.76%。有媒体报道称,2017年1~9月,郑州市GDP完成6535.69亿元,房地产开发投资2222.57亿元,占GDP比重达到34.01%。这是中部六省中唯一的一个房地产投资占比GDP超过30%的省会,距离第二名合肥超过将近10个百分点。

与之相对应的是,前三季度,郑州市工业投资占GDP的比例为14.95%,在6个中部省会城市里排第五,较第一名南昌低了将近25个百分点。

除了这三张图,还应该关注地方政府的投资强度:

根据官方数字,郑州市2017年的GDP是9000多亿,财政收入是1700多亿,而固定资产投资是7000多亿,这些钱哪里来的?很大一部分是借银行的,关键是银行为神马敢借这么多钱?

银行敢于借钱给地方政府,原因也很简单,因为地方政府有靠谱的质押物--土地,郑州最贵的北龙湖宅地曾经拍到4100多万一亩,开发商还趋之若鹜!在严厉调控当下,北龙湖宅地还可以

拍到2000多万一亩,很多开发商还抢不到,所以银行敢于借钱!

而河南的副中心城市,洛阳最贵的宅地才拍到800多万一亩,所以银行借给洛阳地方政府的钱,就会远远低于郑州!

做一个最坏假设,一旦郑州房价下跌5成以上,会是神马结果?

看一下日本的例子:

日本房价大跌后出现了这样几种情况,一是持有大量物业的企业开始因为负债上升、资金周转不灵而倒闭,二是房地产企业,还不起银行给的贷款,又没有新开发项目,盖楼等棺材当然全

部歇菜,三是银行,因为不良贷款率暴增而倒闭。对于个人而言,高位买房人因为负债累累而破产,还一辈子估计都还不完。部分人会因此断供!楼市下跌之后,一连串的影响开始出现,股市暴跌、债市暴跌、汇市暴跌,由于房地产是联系上下游产业最集中的一个行业,因此,与之相关的钢铁、水泥、建材、家电等行业将饱受痛苦。与此同时,影响到百姓日常生活,引发一系列经济社会问题。

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中国居民部门贷款/存款的数值一直呈大幅上行态势。2009年1月至2017年11月,居民部门贷存比从24.6%攀升到63.2%,债务负担创下了历史新高。

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中国内地地方政府的债务总额,2017年28日下午,国务院新闻办举办新闻发布会上,财政部副部长刘伟他表示,“如果以债务率来衡量地方政府债务水平,2016年地方政府的债务率,地方债务是80.5%”。相关统计显示,截至2016年末,我国地方政府债务15.32万亿元,地方政府债务率(债务余额/综合财力)为80.5%。

加上纳入预算管理的中央政府债务12.01万亿元,两项合计,我国政府债务27.33万亿元。按照国家统计局公布的我国2016年GDP初步核算数74.41万亿元计算,我国政府债务负债率(债务余额/GDP)为36.7%,低于主要市场经济国家和新兴市场国家水平。

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但请注意,地方+中央债务负债率低于欧盟60%警戒线,而地方政府80.5%的负债率远高于欧盟债务警戒线。

综上所述,在土地已经成为银行质押物的路径依赖下,房地产依赖度高的热点城市,房价可以下跌,但不能大跌、暴跌,稳定是主旋律。

一旦房价大幅下跌,房奴们会断供,引发地价下跌,地方政府会还不上账,制造业会更加的举步维艰,地方政府会倾向于对制造业抽取更多的税费!

对房地产的调控应该建立在以下两个路径上:

一是让居民收入增长快于房价上涨:

假设工资收入每年上涨10%,房价每年上涨5%,10年后,就相当于房价下降了50%!

二是大力发展租购并举:

工作机会多的热点城市,在土地供应不足时,应该让大多数人通过租赁解决住房问题,就像是香港一样,只有不到20%的高净值人士,通过卖房子解决居住问题,其它中低收入者通过租房解决居住问题!

三是大力发展制造业,摆脱对房地产的路径依赖:

郑州曾喊了多年拉长工业短腿的口号,但现在来看,制造业已经成了短板,早在2008年,郑州房地产投资占GDP的比例为14.31%,工业投资占房地产投资的比例为22.32%。

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据统计,自2000年以来,郑州市房地产投资占GDP比重一直保持上升状态,由2000年的4.67%增至2016年34.25%。呈逐年上升趋势,仅在2011年稍有回落,与2010年相比降低了0.58个百分点。

而郑州的工业投资占GDP比重在2009年达到顶峰,占比28.07%,此后便稍有波动,但整体呈现下滑趋势,2012年以来更是逐年下滑,2016年下滑至18.31%,2017年前三季度郑州市工业投资977.35亿元,较房地产开发投资少了1245.22亿元,占GDP比重仅14.95%。

到了2013年,房地产投资占比GDP,完成了对工业投资占比的反超,至此,房地产投资在GDP中占的比重一骑绝尘,节节上升。而工业投资所占的比重,在整体上,呈现下降趋势。

京沪深,对房地产的依赖度低,源于BAT、华为等一大批互联网巨头及工业巨头的底子,郑州,要想摆脱对房地产的路径依赖,根本解决办法在于大力发展制造业及新兴产业,夯实城市发展的根基!

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