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最严调控下还有城市拼命卖地!尴尬的土地财政榜单

郑州特价房 2018-02-13 20:02:31

2018年地方两会开完,两会最有价值的信息就是“账本”,这也是最让地方纠结的。所以,每年都是公布GDP的时候腰板挺直,晒账本的时候小心翼翼。

这些公开的数字表面看来枯燥无味,但对于局长这种有多年驾龄的老司机来说,里头可是干货满满。

我们选35个重点城市近几年的财政报告,以土地收入为切入点深挖,还真是挖出了点东西。

在这一波最严调控之下,真会有城市熬不住率先松动……

所有这些问题的答案都藏在地方财政报告的“土地收入”一项中,它们与各地楼市构成一种“镜像”。

谁在裸游,谁在演戏,一切都一目了然。

「「“土地财政依赖度”郑州位居全国14名」」

老说土地财政,但地方政府到底有多依赖卖地,吃瓜群众心里真没多少点数。业内常用“土地财政依赖度”,也就是用城市土地出让金收入/市级一般公共预算收入×100%,来进行分析研究。

百分比越大,表示地方对土地财政的依赖度越高。

35个城市中,有21个城市的土地财政依赖度还在稳步上升。有些甚至称得上是暴增,其中就不乏武汉、成都、北京这样的城市。

当然,这毕竟是全国最热的城市,那些个三四线就算政府想卖地,都不一定有人接盘。

财政部没骗人。它今年1月25日公布说,2017国有土地使用权出让收入超过5万亿,同比增长40.7%,再次刷新历史记录。

说好的调控呢?说好的房住不炒呢?

虽然政策有滞后效应,但不得不让人怀疑,地方上是不是留了一手。限价也好,限购也罢,本质上只是把卖地的冲动挪到了背后,根本没有消除。

「「财政与楼市调控之间的暧昧关系」」

自2016年以来,房地产行业进入史上最严调控,全国近110个城市/镇发布了270多次调控政策,其中就有45个城市限购。

从过往的经验来看,土地财政依赖度越大的城市,其首先放松限购的可能性就越大。

限购——土地出让收入减少——阶段性的土地财政危机——为了不失血过多地方选择救市。

这种逻辑在历史上屡次得到验证。

2013年2月,中央出台国五条,对于房地产市场的调控大为升级,多地楼市进入冰冻期。一年半之后,46个限购城市中有36个城市捱不住,仓惶放开限购。

所以我们看到,近来土地财政依赖度最高的那几个城市,比如南京(第1)、合肥(第3)、济南(第5)、武汉(第8),在这一波抢人大战中也是叫的最凶,最起劲的。

以南京为例:

去年5月,对硕士放开限购

去年12月,在本市就业创业的高职、大专以上学历不限购

今年1月4日,40岁以内本科生可直接落户买房

这种以人才新政为幌子的画风好不清奇,既能落得一个爱人才的美名,又能给土地市场松松土,真是大大的有才华。

在早前的文章中,我们就提到目前地方财政收支压力大,而地方政府债务问题已是中国经济最大的“灰犀牛”,中央制止地方政府违法违规举债的力度不断加码,地方融资渠道要么缩紧,要么受限。唯一能速来钱的方式,就是想办法卖地了。

短期内,虽然中央已经明确提出了大力发展租赁市场,但可部分代替土地财政的房地产税还不可能那么快落地,所以大家依赖土地财政的模式很难改变,仍会继续持续下去。

现在的问题是,在这一轮新的调控中,谁最有可能率先撕开更大的口子?我们认为,当一个土地财政依赖度高的城市同时爆发以下特征时:

一二手房价倒挂

地王迟迟未动工或捂盘

土地出现流拍或者溢价率走低

说明开发商处于观望状态,入市意愿较为低迷,土地市场有步入下滑的征兆。长久下来,地方政府有可能会扛不住。结合三个特征的新闻一排查,有几个城市就上了名单,分别是南京、合肥、杭州、武汉。

接下来会怎样,你懂得。

谁会成为下一个兰州。我们等着瞧。

附表:

文章来源:智谷趋势(ID:zgtrend)

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