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探盘手记 | 当前什么样的小户型能征服购房者?

郑州楼事 2018-01-12 18:06:38

第2期

2018年的雪下的有点急,郑州的气温嗖嗖的往下降,但寒冷的天气也阻挡不了楼哥探盘的热情。先交代一下这次探盘的起因。

缘起

最近身边很多人在询问小户型,也是,高房价压力下,低总价低门槛又宜居宜商小户型,对于资金不丰的刚需或是渴求优质产品的投资客而言,都是一个不错的选择。

但这两年郑州公寓投放量迎来集中式爆发,各大房企都花费很多精力投入公寓产品的开发,比如万科、正商等。目前整个郑州在售的大大小小的公寓有七八十个,货值七八个亿的项目也不鲜见。

数量多了,选择空间大了,难度也增加了。什么样的公寓才算优质呢?

最基础的五点要满足:

1、地段。成熟度越高越好,但成熟度高的地段公寓溢价也足,那么可以退一步,选择能够快速成熟的区域,既保障交房后快速升值,又可享受相对较低的价格,投资收益相对更可观。

2、交通。未来在地铁口的公寓和不在地铁口的公寓,溢价和租金都将形成一个明显的分水岭。

3、品牌。公寓是对后期物管依赖很强的产品,而品牌开发商在公寓开发上的实力和经验都决定了公寓后期价值的空间。

4、产品。公寓产品的迭代更新很快,从一开始仅仅面积与住宅做区分,到现在依赖交通和商圈,打造概念式产品,比如互联网+、创客+、智能+等等,没有领先性的产品势必会被迅速淘汰。

5、客源。宜居宜商(租住或办公)是公寓区别于住宅的亮点,但没有一个庞大客源支撑怎么满足宜商的需求?所以,要么就拥有稳定人流量,要么能够持续导入人口,两点总要满足一点。

对公寓选择有一个初步概念之后,我们进入今天的主题——探盘!

项目在这里

今天,一路向南实地探访位于二七新区的亚新嵩山路新公馆,说实话在楼盘扎堆的二七运河新区,这个楼盘并不多起眼,也是听朋友说起才知道的。这个占地36亩的公寓项目尚未开盘,但实地走一遭后却发现它所面临的竞品压力不容小觑,如何破局将成为其开盘成效如何的重中之重!

自从2016年郑州的房价快速攀升之后,主城区的房价就成了很多人无可回避的痛,而被现实碾压的人们不得不寻求出路,该何去何从?在这样的情况下,郑州南区成为置业热门区域也算是购房者用脚做出的投票。其中,二七新区颇为抢眼,尤其是实力房企扎堆开发的核心区域,即以“三纵”(京广南路、大学南路、嵩山南路)、“三横”(南三环、南水北调中线运河、南四环)所覆盖的12平方公里,更是众多购房者关注的热点区域。

而今天探盘的主角——嵩山路新公馆就位于南三环嵩山路交叉口向南2000米路西。

在介绍新公馆具体详情之前,我们先来看看项目周边的情况:

首先,定位,具体如图所示

这是一个位于南三环和南四环之间的楼盘,一个二七新区的楼盘。二七新区的定位我们之前就详细讲过,单从进驻的开发商阵容,如万科、融侨、旭辉、绿地、建业、招商、鑫苑、康桥、奥马、泰宏、亚新、东原、昌建等来看,这个区域未来的发展前景可期,要知道开发商的预期基本要比投资者的远5年左右。

其次,两“环”高架快速路

我们都知道全长93公里的“四环大高架”,也就是郑州市四环线及大河路快速化工程已于12月30日正式开工!其中,西四环、南四环和大河路规划为“高架+地面”快速路形式,未来这里的交通通达度会再次提高。而现行的南三环高架路绝对是郑州交通的主干道,上去后可通达全城。

除了以上两“环”高架外,施工中的鼎盛大道(西起郑密路,东至中州大道,总长约10公里,双向8车道)是二七新区重点市政形象大道。

第三,两条地铁

规划中的地铁9号线和15号线交汇站点,距离项目直线距离不到100米。郑州地铁9号线,大体呈西北东南走向,是覆盖郑州西部新城、中心城区、南部新城和航空港区的一条地铁线路,预计2020年建成开通。而明年将通车的地铁环线5号线与9号线的交叉站点则位于嵩山路与航海路的交叉口,是一个换乘站。这个很关键。

以上三点,对辅助理解这个楼盘的价值很重要。

项目概述

嵩山路新公馆总占地36亩,总建筑面积约13万方。由东塔和西塔两栋裙楼和部分底商组合而成,是集公寓、loft、商业为一体的综合体。项目东临嵩山南路,南侧就是鼎盛大道,容积率3.98。

上面是楼盘效果图。

从效果图来看,美观的整体造型,颇具昭示性的外立面,对一个商业性质的项目而言绝对算是加分项,毕竟建筑拥有更高的辨识度是成为区域标杆的重点之一。

以上是楼盘的基本概况。

实地探盘

探盘当天,雪后初晴,天气还很冷。

嵩山南路的交通通行还是很顺畅的。

亚新标志橙色在白雪的映衬下还是非常鲜艳的,简约带设计感的售楼部也能然人眼前一亮。

项目主力户型:

▲37㎡LOFT

▲28㎡成品公寓

上文我们提到嵩山路新公馆的公寓是成品,LOFT是毛坯。

公寓样板间:

LOFT样板间:

嵩山路新公馆公寓产品采用隔层退台的设计,整体造型更美观,带装修,层高3.2米,这个是亮点;loft为双入户、梯田式退台设计,层高4.5米,保障居住的舒适性,据了解loft为毛坯,后期有没有做隔层,尚不确定。

嵩山路新公馆综合评测

一、项目优势:

1、一个商业项目最大的价值并不能单纯依靠项目自身,更在于区域价值,而能够汇集十几家实力房企的进驻,也能看出二七新区的未来价值。

2、嵩山路新公馆的位置算得上二七新区能最快成熟的区域,周边分布大量的住宅社区,北侧亚星锦绣山河,东侧泰宏建业国际城,边上融侨、康桥、绿地、鑫苑等楼盘,目前已交房或临近交房期,随着入住率提高,区域人气会越来越足,再加上区域内物流园庞大的客流量,也预示着后期庞大的消费群体和强劲的消费能力,整体投资前景很足。

3、主干道交叉口、双地铁交叉口,最有利于形成绝佳的商业社区氛围。而项目也开放式美式潮流街区设计,满足用户居住、办公、休闲、社交等的随意切换。单从规划来看,成品公寓的主力户型为28㎡,LOFT主力面积为37m?,有效将面积段压缩,降低了单套总价和投资门槛,算得上真正意义上的“地铁口轻资产”,投入较少,回报更高。

4、近两年亚新地产凭借成品房的研究探索持续发力,一时成为郑州本土房企中的一匹黑马。之前项目大都在郑东,比如茉莉公馆、紫藤公馆、美好艺境等,嵩山路新公馆是其在橄榄城新公馆基础上打造的2.0系列,成品公寓+创智LOFT,在概念上领先。

数据来源:克而瑞

5、说实话,南水北调运河相当于郑州南部沿河社区的后花园,水面宽度近百米,两岸在建的还有近500米的市政绿化带,10万亩的含氧林地,管南、二七等项目都以此为卖点。而从新公馆出发步行25分钟左右就能到达运河。

以上五点,基本可以满足优质公寓的基础5要素,尤其是双地铁交叉口的地理位置很亮眼。

二、项目困局:

1、当下配套不算成熟,二七新区正处于一个基础发力的阶段,无论是人流量还是基础配套相对成熟市区而言都有一定欠缺。

2、当下公共交通一般,更依赖于自驾。

3、区域公寓产品多且入市集中,如目前在售的鑫苑、亚星、绿地、万科等,预计有上万套的体量,另外项目附近还集中了康桥康城9号院、融侨悦澜庭、东原晴天见、鑫苑名城等在售住宅项目,且价格相对不算太高。在同质化如此严重的情况下,如何破局成为亚新必须要解决的课题。

最后,整体来看嵩山路新公馆在产品设计、社区营造以及便捷位置等方面的亮点还是很抢眼的,但也面临一定的困局,这就需要看亚新如何运作了。据了解,年底有可能首开西侧一栋,有意向在南区入手小户型的购房者可关注一下。

- End -

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