房天下 >   资讯中心   > 楼市气象 >   正文

手机看新闻

调控逻辑没变!郑州首套房利率也该松松了

楼市气象 2018-01-10 06:00:53

您可以点击标题下方的“楼市气象”关注我们。

接天气,接地气,大家都看的地产自媒体!

■楼市气象 静水

最近一个引爆楼市的新闻来自兰州,1月5日,兰州宣布将对距离主城区较远的库存较大的区域解除限购,以释放购房需求。

这种定向解除是符合实际的,从上到下就是这个思路,月供五六千的压力已经压得人快喘不过气了。

因城施策的精髓,就在于坚持整体市场相对稳定的情况下,做适当的疏导。有堵就一定有疏,市场才健康。2018年,这将是调控主线,有的城市叫精细化调控。

但我们现在还关心另外一个问题:一度跃居全国首套房利率排行榜第一名的郑州,啥时候能对误伤的刚需安抚一下?我们应该如何理解“针对各类需求实行差别化调控政策:满足首套刚需,支持改善需求,遏制投机炒房”在信贷市场上的落地?

1

方向已定!

差别化调控是2018楼市常态

兰州、合肥,这几天被迫成为楼市热点,胁迫者是既往惯性调控思维。

昨天(1月8日)是兰州市实行部分区域放开限购的第一天,由于是“放开限购”,外界的直觉是“调控松绑”,因此,如何理解这个信号,成为全国上下的必修课。

也正是因为关注度极高,兰州市房管部门于当天紧急再发说明,称此次政策调整不是放松调控,而是落实分类调控、因域施策,提高调控的精准性。

《通知》原文:

一、此次政策调整的目的是,坚决贯彻落实党的十九大精神,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,坚持调控目标不动摇、力度不放松,坚持调控政策连续性稳定性,加强市场调控和监管,防范化解房地产市场风险。

二、此次政策调整不是放松调控,而是落实分类调控、因域施策,提高调控的精准性。

1

对供求矛盾突出、房价较高的主城区进行从严调控,外地户籍家庭仅允许购买一套。

《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》中要求的不再提交社保和纳税证明,指的是进一步改进审核方式,将原由购房人提供相关证明改为由房产部门通过社保及税务部门系统进行核查,便利群众办事;

2

高坪偏远等地区由原来的限购调整为限售,明确了三年内限制转让的措施,同时该项措施涵盖了主城区等限购区域,目的是遏制投资性、投机性的购房;

3

住房公积金主要满足首套购房需求,购买首套住房时住房公积金贷款首付款比例必须达到30%以上,购买二套时首付款必须达到50%以上,禁止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款,在核定贷款和房屋套数时既认房又认贷;

4

作为配套措施,城关区、七里河区、安宁区范围内的棚改等涉及征收的项目,2018年度原则上采用实物安置方式。

三、严格商品住房的价格监测和管控。兰州地区所有新建商品住房项目在申报预售许可时均需要物价部门进行价格报备。

销售时售价不得高于报备价格,对不执行一房一价、明码标价,变相抬价出售的企业,市房产局将暂停其网签备案资格,规范销售秩序。

合肥市国土资源局也在对12345群众咨询的回复中称,“商品房应由开发商自行定价,且2016年11月之前出让地块不限价。”而这一回复内容,被部分媒体误读为“合肥限价放开”。

楼市确实是在大变天,半个月前的全国住房城乡建设工作会议已经定过调子了:

1、针对各类需求实行差别化调控政策:满足首套刚需,支持改善需求,遏制投机炒房;

2、库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作;

3、深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2017年12月23日召开的全国住房城乡建设工作会议,提出2018年我国房地产市场的调控方向,并对刚需、改善和投资人群实施不同的政策,预示着2018年房地产市场的走向基本确定。

通过梳理可看出,中央经济工作会议已提出差别化调控,此次住建部表态与其思路如出一辙,并将其进一步贯彻落实,明确差别化调控——满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房,分类调控将是2018年政策调控主旋律。

这次会议精神的威力已经开始显现,只是很多人仍囿于既往调控思维,以为这是官样文章、表面文章。所以,一部分人的过度敏感可以理解。

但是,风头过后仍未看清事情的本质,那就很悲剧了。

2

郑州已开始精细化调控尝试

兰州市距离主城区较远的西固区、九州开发区、高坪偏远区域,房屋供应量占到了整个兰州新房面积的七成以上,房价仅为主城区一半,受到许多初次置业和改善性购房家庭的青睐。

限购政策限制了这些刚性购房需求的释放,同时,也造成了这些区域房屋库存量加大。

面对这种情形,兰州对部分区域放开限购,应该可以理解吧,这也是实事求是、一切从实际出发的具体表现。况且,有价格备案制度和限售保驾护航,今后在兰州市主城区“快进快出”变相炒房的短期投资性购买和投机性购买将受到政策打击,非刚性需求将大量减少。

有人猜测,因城、因域调控之风会否刮到郑州,比如中牟、荥阳。理论上看,精细化调控还会有。

郑州房地产市场整体处于供略大于需的状态,商品房去化周期处于合理区间,而且发展完善的住房租赁市场的相关政策已经开始逐一落地。在保证楼市整体稳定的情况下,为了城市大发展,有什么理由不能精细化调控呢?

前不久郑州实行的本科生购买首套房政策,就是郑州进行精细化调控的一次有益尝试。

加大各类人才安居保障是房地产调控精细化的出发点,是政府着手建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的长效机制的改革实践。目的就是落实“房子是用来住的,不是用来炒的”这个房地产市场定位。

但是,限购整体不会放松,这是一种态度。

3

限贷政策放宽可能性有多大

2017年,调控政策从供给、需求两端同时发力,全面打压市场需求,多地陆续出台限购、限贷、限价、限售、限商等政策,热点城市购房准入门槛和居民杠杆空间不断提升。

从2017年5月份开始,中国央行针对房地产市场的“定向加息”拉开序幕,一些城市的银行对住房按揭贷款的新房、二手房的首套房执行普遍上浮的新利率。

这种“定向加息”政策,加上现在还在实行的限购、限贷及限制交易的房地产调控政策,不仅直接增加购买住房者的成本(这种的成本包括利率上升的支出成本,也包括不贷款者的机会成本),也会严重影响住房投资者的市场预期。

图片来自郑州楼市

2017年限贷政策的执行,带来的结果是投资性需求被打压,刚需和改善性需求也被压制。

靠提高房贷利率调控楼市,受伤害最大的是谁?是那些城市中低收入者和涌入城市创业的年轻人。因为他们购买的是刚需房,提高房贷利率显然只会加大他们的生活成本和生活压力。

在融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中,2017年12月最低值为厦门4.96%,最高值仍为郑州达5.77%。郑州已经多次蝉联首套房贷款利率水平第一名。

持续的刚性需求是高利率的支撑。目前大多数城市房贷利率已接近银行所能承受的底线,除非央行再次降息,否则首套房贷利率难现大幅下调。

贷款利率上浮、额度收紧、放款周期长已成为2017年按揭贷款年度热词。很多人都把希望寄托在了2018年,期待新年度的信贷能够开闸。

住建部部长提出,2018年要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

全面打压转向保障合理需求,差别化调控促进市场供需稳定。这种差别化调控会否在限贷政策上有所松动?

预计2018年房贷会出现结构性优化,比如首套刚需、改善需求的房贷将会受到支持,对投机投资性住房的房贷需求会限制得更紧。况且,首套房贷利率已经处于高位,受到外围市场的影响,2018年央行加息的预期进一步上升,房贷利率上调的可能性依然存在,但上浮空间已经不大。

相比而言,2018年楼市调控基调发生转变,在对投资性需求继续打压的同时,刚需和改善需求将予以保障,实行差别化调控,未来不排除限贷政策放宽的可能。

融360分析预测:2018年度房贷利率保持继续上涨的可能性大,房贷利率整体基调仍为稳中偏紧。

当前房贷利率相对于去年同期以及年初而言处于较高位置,受政策面、资金面以及供需面影响较大。在房贷市场中长效机制可以起到很好的调节作用,可以避免波动过大对市场产生的不良冲击。

2017年度房产租赁市场已得到初步发展,但就目前整体的效果来说暂未带来决定性的影响,一系列调节市场的长效机制或将在未来2-3年,甚至更长时间内才能逐渐发挥功效,对房价、房贷利率的上涨起到一定抑制作用。

就目前来看,资金层面亦未表现出宽松的趋势,货币政策仍为稳健型,长效机制未完全发力。预测2018年度,房贷利率变化趋势出现“急刹车”和“猛加油”现象的可能性小,将会继续保持目前状态呈小幅低速上涨。

最后发问一句,房贷利率调整能否不再“一刀切”?

— End —

往期精选

  • 知道你没听够,所以消防研讨会第二波来了

  • 最新!金水科教园发布千亩土地控规,涉及宅地410亩

  • 大事记:郑州市区商住房去化回到合理区间/郑汴郑许一体化重点推进/郑州超4万亿重大项目建国家中心城市/兰州放松限购

统筹|邓飞 张利华

编辑|攻玉 视觉|苏星

信阳南湾湖项目寻合作

项目位于河南省信阳市南湾湖风景区附近,与南湾湖湿地公园一河之隔,项目占地160亩之余,配有商业、中学及幼儿园,定位旅游、休闲养生养老地产,容积率2.0,征地及前期拆迁已完成,现寻企业合作开发。

人工智能旅游开发企业寻合作

消费升级,旅游业进入黄金发展周期,旅游定制化需求成主导,传统旅游业弊端凸显。该人工智能旅游开发企业兼具大数据处理能力、人工智能应用体验和专业旅游知识库,能提供旅游全业务流程解决方案,深度挖掘旅游业价值。平台已稳定运行2年半,现因公司战略发展需要,寻有实力的企业合作开发。

有合作意向者,可通过15738873333详细咨询。

(更多项目信息,可点击左下方的“阅读原文”进行了解。)

欢迎您参与讨论或在微信后台留言!

回复楼市新政 、数据、土地、楼市气象、地产商会、ppp、公积金、降准降息、栾川、修武,了解更多讯息;

回复建业、正商、东方鼎盛、昌建、康桥、德嘉丽涂料、裕华、新合鑫、滨河国际新城、豫发、融侨、爱克、和谐、新东润、成益、星联、腾升、融创、美景芳华、恒大、嘉亿、东方今典、华强、亚新、名门、路劲、楷林、绿地、旭辉、荣盛、金茂、阳光城、泰禾,获取更多详情,或进入楼市气象微网站,更多楼市新鲜资讯喂饱你!

喜欢就给点个赞吧!

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈