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限购松不松不重要,重要的是房价涨不涨!

郑州楼事 2018-01-08 10:33:40

现在外界的信息太多,选择也太多,而我们受现状偏见以及惰性的影响,往往会选择暗合内心默认选项的一些信息,自我催眠式的认定就是对的。

上周,兰州、合肥等城市限购松绑的信息铺天盖地,很多自媒体人直言这是地方政府开始试探政策底线,是2018楼市调控放松的第一枪,后面还会有越来越多的城市逐渐加入改行列。

但这场载歌载舞有些言之过早了:限购松绑会迅速蔓延吗?放松了限购,房价就会应声上涨吗?

前情回顾

1、兰州调控“松绑”的苦衷

5日晚上6点,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》,对现行的房地产市场调控政策进行调整,采取“部分取消限购”、“部分增加限售”的方式,开始有意识的将调控精细化,一城一策。

说实话,直接将兰州最新调控解读为“松绑”有些过了,毕竟这种松绑还是在“限度”内进行的,城市偏远地区想买就买吧,核心城区虽然不再提供社保纳税证明了,但要限售3年。

其实,去年在全国大范围楼市进入密集调控期时,很多地区的调控措施有些一刀切,为了调控而调控,这在当时情况下也情有可原,毕竟只有这样才能快速“冷却”楼市。但急速降温后的楼市却开始出现一些“不适应症”,尤其是一些基础实力薄弱的二三线城市,比如说兰州。

2017年9月27日发布的国泰君安研报显示,地市级政府负债水平和债务风险,相对于地区综合实力,兰州、昆明、南宁负债率风险和偿债率风险值均最高。从图表中,我们可以清晰看到兰州的负债率“遥遥领先”。

负债这么高,还想要发展,怎么办?相信对于地方财政而言再没比“卖地”更有成效的方式了。所以,兰州有限度的放开城市周边板块的限购,并对主城区限购政策也适当放松,积极为房地产市场托底,也是不得已而为之。

2、合肥限价放松更像一次试探

相比兰州的真枪实弹,合肥限价放松就有些“犹抱琵琶半遮面”的意味了,通过回复市民的方式,划出一些红线:合肥国土局回复市民房价过高的问题,指出房企定价是市场行为,企业自住定价,政府无权决定。

从2016年11月开始,合肥对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地(含商住用地)实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式,要求竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。具体由物价部门会同房地产管理部门负责监督落实。但在2016年11月之前出让的居住用地(含商住用地)没有此项规定。

这怎么解读?说放开限价了吧,还真没有;说没放开吧,又有那么点潜台词。作为16年全国“房价四小龙”之首的合肥,是调控以来的重点关注对象,在轮番的调控之后总要有一个态度出来,从这次回应也能看出合肥的谨慎,看起来更像是在观望中的一次试探。

重点概要

无独有偶,从17年下半年开始,部分二线城市就开始了“抢人大战”,比如郑州、南京、武汉、西安、成都、重庆、长沙、济南等,基本上35岁以下本科学历即可落户、不限购。所以很多人就认为这是借着发展的名义变相松动楼市调控,这一点不否认,但也无需过度解读,因为这些政策背后的大逻辑并没有变:保证持续购买力,稳定楼市。

所以,在解读兰州、合肥以及郑州等各种限购和人才政策的时候一定要坚定一个大前提:所谓的有条件的限购松绑并不等于限购解除!

这一点从去年12月23日全国住房城乡建设会议上住建部部长王蒙徽的表述中就有迹象:

2018年,我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

这段话释放的信息很重要,当前楼市调控的目标就是确保房价稳定。可以说2017年密集式房产调控布局后,稳房价已经初步成效,但时至今日,下一步的调控需求并不能完全依照之前一刀切的模式,2018年楼市调控需要因地制宜,将调控差别化、精细化。该去库存的城市或城区,就适当放松限购,小范围救市;房价依旧坚挺的热点城市,限购限售等也会适当加码。

所以,未来会有更多城市加入限购松绑大军吗?

有可能会,但更多的是有限度、分步骤的放松。比如像兰州部分区域放松,或者像郑州、南京等人才新政保证持续购买力。

那么,部分放松了限购,房价就会应声上涨吗?

不会。你要看清楚这部棋局的走势,有限度的松绑是为了小救市,防止大涨还要防止大落,让房地产更加平稳的发展。但立马大幅上涨只能是臆想,有太多的手段在后续等着呢,比如租赁改革、房地产税、保障型住房等。所有的人才政策也好,调控措施也罢,都是在“稳定”的前提下执行的。为了经济发展、为了房地产市场稳定,你可以一城一策,但想要恢复2016年的“盛况”则不可能的。

现在我们要做的就是稳住,铭记政府对房产调控定下的大基调,紧跟房地产改革的大潮流,把锚定得高一点,不要过于悲观也不要过于躁动,未来还会更好。

最后共勉:

生活就好比看牙医。你总是觉得最难受的时候还没到,而实际上它已经过去了。

——俾斯麦

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