前言：
作为火车拉来的城市，郑州各区域一直秉承奉天承运的发展规律。
建市以来直到改革开放中期，咱们西郊有力量是郑州发展的主旋律。以2003年为分界线，城市框架的拉大，政策红利的释放，资源禀赋的转移，郑东新区成为财富高地。
而伴着空中丝绸之路的开通，空港区建设的快马加鞭，郑州未来发展凸显向东南的新城运，大势所趋中，曾经的价格洼地，管南片区正进入投资置业红利期。
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限行倒逼出地铁盘红利
12月4日，郑州迎来历史上次机动车单双号限行，在朋友圈纷纷吐槽限行之弊，猜测这次突如其来的限行，会不会成为新常态之时？在河南某规划院工作的刘先生，却搜集资料，测算哪家楼盘离地铁最近！
郑州目前已经开通了地铁一号线与二号线，根据搜狐焦点的报道，结合刘先生青睐的管南片区。他发现，当下管南片区，有两个盘离地铁口最近：一是鑫苑国际新城，离二号线南三环站和花寨站约200多米，二是绿都澜湾，离二号线站马屯站约200多米。
刘先生找地铁盘的目的是为了给弟弟买房，中专学历，才来郑州三个月的的弟弟本来木有房票，但最近，郑州对大中专毕业生，已经完全放开落户限制，过去定的2年社保的门槛没了！弟弟就酱紫有了房票！
弟弟应该买哪里的房子，深谙城市发展规律的刘先生有着清晰的思路。
在刘先生看来，买房子要秉承“铁”出行，“水”宜居，“校”发展的置业三原则+奉天承运的片区选择诀窍。
铁出行，就是离地铁站口近！郑州以每平公里16000人的密度，成为人口密度的城市。开车堵，走不快，将会成为新常态。在这种新常态下，速度快、乘坐舒适的地铁成为生活质量的一个保证。
资深二手房中介说，一个标准地铁盘，评估价格要高于非地铁盘至少10%。
水宜居则是因为郑州是个缺少城市，物以稀为贵，项目邻水，意味着空气质量的优良。二手房中介说，如果一个项目邻水，评估价格则高于无水楼盘的10%以上。
而“校”发展是因为郑州孩子考上211名校的概率比北京低10倍以上，这是一个长期改变的事实，但中学的孩子，考上211名校的概率，与非比，至少高两倍以上，这是郑州家长们不惜重金要把孩子塞进名校的原因！
如果一个项目，被中小学加持，评估价格高于无中小学加持项目的20%以上！
正是因为这个校发展，让刘先生劝说弟弟，在鑫苑国际新城与绿都澜湾的PK中，放弃了鑫苑国际新城！
在刘先生看来，本月中旬即将推出四期的绿都澜湾，不仅在教育资源上，优于鑫苑国际新城，与目前进驻管南片区的群雄各项目相比，绿都澜湾有以下三个特点：
一是距离地铁站马屯最近，占据地利之便。
绿都澜湾项目位于紫荆山南路与宇通路交汇处，位于管南核心、发展潜力大的。
山哥步行进行过实测，从售楼部到已经开通的2号线站马屯地铁站，约5，当然项目一期、二期、三期、四期的业主距离地铁略有不同，绿都人士称，大多数业主，步行10能到地铁站！
二是创新街小学分校，八中分校加持，教育配套优势明显
小学是管城区最牛的学校，八中是全省名校，家长们心知肚明！
三是相邻南水北调滨河公园与体育公园，生活宜居度高
和地铁一样，各期业主与南水北调滨河公园的距离也有不同，但都可以领略晚上漫步滨河，清风徐来，水波不兴的意境！
这三个特点，绿都澜湾不能说每一项都占优，但综合起来，绿都澜湾胜在均好性！
绿都澜湾还有一个让置业者感到靠谱的因素，就是河南制造业带头大哥--宇通客车加持.......
宇通加持下的绿都，老有钱了！是媒体的评价！
去年9月22日，绿地地产斥资20亿，击败了碧桂园、龙湖地产等大佬，以一日一城两池（宗地）的豪气，抢了苏州楼市的头条。而去年11月28日，又斥资30多亿，在杭州拿下了两块！
郑州绿都地产集团作为宇通集团成员企业，总部已经搬到上海项目布局，经历15年房地产开发经验、目前正处于快速发展阶段，分别在郑州、上海、苏州、杭州、合肥、南昌、南京、海南等几个城市开发过30多个项目，为20万业主提供服务。
对外攻城略地，频频扩张，对内则是精益求精，把家乡父老的殷切期望化为一砖一木的匠心品质！
澜湾一期--桂园项目已经于11月24-26日正式交房，累计到场业主1123户，累计交付1121户，到场交付率99.8%！累计验房单问题只有0.456条/户，堪称完美。
为了这次交付，澜湾项目提前一个月邀请业主到场挑毛病。
绿都澜湾，作为宇通集团家门口的项目，很多职工纷纷解囊入驻！从目前一期桂园交付情况看，这个项目，在集团领导、内部职工的殷切关注下，不差钱，带有制造业精益求精基因的绿地地产，会打造一个标杆性、经得起考验的项目，来凸显品质与匠心，告慰生它养它的这片土地！
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投资房产就要奉天承运，郑州新城运向东南转移
而绿都澜湾所在的管南片区，在熟悉郑州城市规划的刘先生看来，郑州已经凸显向东南发展的新城运， 所以买房要瞄准这个方向......
郑州东南以管城南和经开区为代表，这两个区域，和老西郊一样，曾经因工厂林立，投资置业者避之唯恐不及！
变化发生在2011年，当年4月，管南片区，也就是管城区商都新区成为落地生根的政府规划，按照规划，管城区将通过“大商城遗址板块”和“商都新区板块”把管城区的老城区建设成“功能完备、环境优美、历史文化特色鲜明”的新商城组团。
具体区域位置为:南三环、机场高速、南水北调总干渠、绕城高速、管城回族区西边界合围区域，面积约76.2平方公里。起步区拟定为十八里河、南四环、京广铁路合围区域，面积约1.8平方公里。”
2016年，空中丝绸之路起点在港区的确立，国家自贸区概念的热炒，不仅直接催熟了经开区，也让与港区、滨河国际新城相交的管南片区，再次迎来利好。
对管南的青睐，来源于对城市发展大势的认知，几次置业的深刻体验。
10年前，刘先生在为东区某地产公司画城市规划施工图时，听从甲方的劝，懵懂中买了一套东区的房子，后来又投资了买北区的，西区的。
置业这三套房后，他发现，10年前在郑东新区买的房，平均已经达到2倍以上，房价从不到5千翻到均价2万+，而投注其它区域的平均，和东区相比，就要逊色很多！
不同片区，不同，这不是郑州的独有现象，而是楼市都存在的现象。
对一个城市的主政者来说，财力总是有限的，完全均衡摊大饼的发展模式，财力根本达不到。
很多城市的主政者，往往从本身财力出发，依据国家政策导向，采取逐次包饺子发展模式。
例如：从2003年开始，郑州的战略是优先发展郑东新区。
在政府集中力量发展某区域过程中，一些识时务者，利用信息不对称原理，抢先入局，自然占得先机！
但对先机的拿捏与把握，则体现了入局者的水平。入局太早者，固然成本较低，但却要承受区域还未熟化，带来的交通与生活不便。而入局晚者，承受的是较高的置业成本！
拿投注郑州东南来说，空港区在国家政策红利加持下，未来当然前景无限，也是价格洼地，但还未熟化，也就是各项生活配套设施不足，此时置业，就要承受生活不便的折磨。
城市片区的发展秉承3、5、10的发展逻辑：也就是三年出形象，5年成规模，10年成名片！
以郑东新区为例：2006年的东区，交通虽然已经便利，但喝碗胡辣汤都难！被媒体讥讽为鬼城。2008年的东区，教育、医疗等公共设施已经配套成熟。而2013年的东区，则是人声鼎沸，美女、富豪出没的繁华富庶地！
而管南片区的发展，从政府规划开始，已经经过了6年的发展！正处于春光乍泄，群雄逐鹿之际！
北龙湖、高铁东站、机场已经和管南区域的交通融为一体，出行便利度已经不亚于城市核心片区。
各路英豪闻风而来，跑马圈地，既有融创、绿地等外来大佬，又有永威、绿都、鑫苑、振兴等本土豪强！
有眼光挑剔的人士称，管南生活配套还略显不足，但这种略显不足，恰恰是它成为价格洼地的原因！
为神马说是价格洼地，山哥做了调研，以紫荆山为中心方圆8公里范围内只有管南区域的房价还在13500-14500之间，同样的价格在其他片区基本距紫荆山至少15公里的位置。
后记：
识时务者为俊杰，买对房者是赢家！而每一个生活在城市的买房人，都会每一个城市，因其发展轨迹的不同，总会在不同阶段，出现不同片区的价格洼地。
而即使选对了方向，具体项目资源禀赋的不同，开发商操盘水平，也决定了后期物业的幅度。
愿普天下购房者，都能从城市大势发展中，不同项目如何评判的原则中，选对房，选好房，满足对美好生活的期望！
奚春山2017-12-06 13:08:33
