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?贾砦等九宗城改地入市,郑州土拍市场再掀波澜!

楼市气象 2017-11-15 04:34:43

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导语

背靠新区,毗邻运河,郑州愈发稀缺的土地中,像贾砦村这样的城中村并不多。此次城中村改造地块集中放量,备受瞩目。与市场规则比,人们更为关心的是,开发商如何利用有限的土地资源,创造无限的商业价值和社会价值。

1

贾砦村城改地块挂牌,九宗城改地将集中竞拍

在2017年1月、2月,曾经有四拨城中村改造地块通过招拍挂的方式集中出让,这,以及这些早期介入土地整理的开发者和建设者,在土地稀缺的郑州引发了足够高的关注度。

时隔数月,近日,郑州国土资源局网站接连挂出了九宗城改用地的出让公告。其土地用途有的是城镇住宅,有的还兼顾批发零售、住宿餐饮,地块分布在二七区、中原区、高新区等三个区域,总出让面积335598.62平方米(约为503.4亩)。

上述九宗城改地块起拍时间分别为11月28日、12月1日和12月4日。这也是今年下半年,郑州土地拍卖市场第一次大规模地出让不同区域的城中村改造用地。

据了解,这些地块涉及到的城改项目有高新区石佛棚户区改造项目、二七区冯庄改造安置区项目、中原区北陈伍寨村城中村改造项目、中原区东陈伍寨村城中村改造项目、中原区柿园村城中村(一期)改造项目。

其中,郑政出〔2017〕79号(网)地块非常引人注目,它属于郑州市二七新区贾砦村城中村改造项目用地。该城中村改造项目已经列入河南省重点建设工程,也是郑州市诸多城中村改造工程中开发体量较大的一个项目。因此,备受外界关注。

公告内容显示,该地块位于鼎盛大道北、望桥路东,属于城镇住宅用地,使用权面积48603.87㎡,约72.9亩,最大容积率为3,出让年限70年。该地块竞拍起始价为40458万元,受土地限价竞买规则的约束,熔断价为60858万元,竞地价最高限价为80916万元。该地块需要使用复垦券11.12亩。

▲位置示意图

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二七最后一个城改项目,七年前已立项

地理位置上毗邻二七大运河,在贾砦村这块土地上,要建造的是一座运河城,占地约1276亩。

这个城改项目所涉及的改造用地,可以分为四部分:

第一部分位于郑平路以东、郑西铁路客运专线以北、渠南路以南、区界以西区域,用地面积约567亩;

第二部分位于南水北调运河以南、郑西铁路客运专线以北、京广南路两侧区域,净用地面积约264亩;

第三部分位于鼎盛大道北、大学路东、郑西铁路客运专线以南、望月路以西区域、净用地面积约275.3亩;

第四部分位于望月路与鼎盛大道合围东南部二七区界范围内部分区域,净用地面积约170亩。

上述79号地只是二七新区贾砦村城中村改造项目的其中一个地块。

据媒体公开报道,该项目是由二七区政府与河南盛润集团签订贾砦城中村改造项目正式协议而生,项目总投资约120亿元。目前所建项目为盛润运河城,它由河南盛润置业集团旗下郑州晟润置业有限公司开发。这个投资力度,在郑州城中村改造过程中属于比较大的一个,开发周期也比较长。

业内人士介绍,其实早在2010年,开发商盛润集团就已经介入贾砦村城改,在郑州城中村改造历史上属于立项比较早的一个,但也将是二七区最后一个正式面世的城改项目。其安置人口达到7000人,安置面积达到140万方。目前已经开始建设的一期工程有27栋楼,约90万方的体量,一期启动后,目前的进度已经达到25层。

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城中村改造难度有多大?难以想象

拆迁、安置、补偿……然后是土地确权、规划,等手续办齐了,才能开建。整个流程走下来,需要五六年,其开发周期和难度可想而知。投资大、周期长,这仅仅是郑州城中村改造的其中两个明显特征。

二七新区贾砦村城改,是安置开发和商品房开发混合的,这些年,也遇到过类似的情形。而且,郑西高铁、京沙高架、二七运河等都要占用贾砦村城改部分地块面积,这些都要纳入城改压力承受范围。

为什么这些年来大批外来品牌开发企业,即便是开发实力较强,面对城改复杂的形势,也会退避三舍?原因就在这里。

在郑州开发城改项目,安置房建设和土地费、拆迁费、过渡费等费用一般都会超过10亿元,这些均由开发商来出,最后整理出来的土地,通过招拍挂的形式公开出让。

在政府资金紧张、外地开发商积极性不高、城改进展缓慢的情况下,这种模式为郑州的城镇化建设做出了突出贡献。

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贾砦改造成重点工程,市、区领导多次视察

近几年,二七区每年重大工程项目开工和建设,都有盛润运河城的身影,都受到了市、区主要领导的关注和关心。

2016年2月15日上午,二七区举行重大项目集中开工仪式,10个总投资达379亿元的项目集中开工。盛润运河国际广场项目就是其中之一,总投资70亿元,将建设350万平方米的复合型生态城市综合体。在2017年二七区的发展目标计划中,盛润运河城国际广场被列为16个重大产业项目之一,要加快建设。

不仅如此,笔者近期在实地探访时发现,这里的工程建设如火如荼,由盛润集团与二七区政府协议捐建的盛润运河城最重要的“后花园”配套,投资额高达1.8亿元的运河城公园已经投入使用了!这里有儿童游乐区,还有旱冰场等。

不远处,一所三十六班的小学也已落成,并投入使用,总投资达5000万元。

一般情况下,一个新区的建设,按照时序,配套建设总是排在后面,但这里与众不同,在建设小区之前,先建公园和学校。此举在郑州并不多见。

由于贾砦村改造项目颇具代表性和典型性,盛润运河城这个省市重点工程受到了省市领导的高度重视。省委常委、市委书记马懿,市长程志明,曾带领四大班子及各县区负责人组成的多个“经济发展与大气污染防治双统筹”观摩团,到盛润运河城项目观摩调研并学习。

除了运河城有关大气污染防治治理卓有成效之外,省市及各县区相关负责人关注的内容,还有贾砦安置区、运河城公园以及渠南路小学建设。

以盛润运河城为代表的二七区经济发展与大气污染防治“双统筹双促进”的经验做法,在全市得以推广,政府重视程度由此可见一斑。

结语

虽然城中村改造即将成为历史,但城中村改造是谱写郑州城市新发展的一个重要举动。从2003年开始,郑州第一个改造的城中村西史赵村算起,郑州城中村改造已进行14年了。

如今,14年过去了,郑州100多个城中村有的华丽转身为商圈里的商业综合体,同时我们也期待此次城改项目的提升和绽放,为居民提供一个融合人居、商业、文化艺术的多元生活样本。

郑州的城中村每一次改造都衍生出升级版本,我们也坚信此次城改项目将是一种与世界同步的全新生活方式和新鲜体验。

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撰文:静水

本期编辑:气象君

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