楼市内幕| 退休老总亲自爆料! 开发商如何空手套白狼?

今天去拜访一位已经退休房地产行业的老总，在聊天之余讲起了自己创业到发达的经过。感慨之余才发现，原来这世界上做的最简单的生意就是盖房子。

首先：作为开发商来讲最重要的是什么？地皮

没有地皮，就什么都不要想了。所以无论以前还是现在，抢地皮是最重要的事情。好多开发商宁愿花重金超出预算代价也要拿下地皮。而且里面也根本不存在杀得你死我活。一个中国有多少家开发商？一个城市又能有多少开发商呢？他们之间沟通是经常的事情。可能还没有在开拍之前，大家都已经瓜分完毕。

你以为开发商都是自掏腰包?你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱

你觉得盖房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。

再次：银行在经营的不错的开发商面前确实是弱势群体

你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。因为，银行有太多的任务了，他们都会像蚊子一样在周围打转。

如果你们问银行就这么傻?我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找zf，zf就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。

或者有人说国企拿地盖房不就好了？房价也会降了。

国企老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价?不可能低于底价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，GJ家给的。GJ的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。

这就是房地产界的循环，ZF，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。