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一个关于房产的重要变故正在逐步发生

老张侃房记 2017-09-13 17:35:01

7月全国首套房平均利率为4.99%,相当于基准利率1.02倍,环比上升了2.25%;同比去年的4.44%上升了12.38%。

这个数据在6月的时候,还停留在4.89%,5月仅4.73%

以一线城市上车贷300万为例,贷款30年,现在的情况是:6月买房比5月多10万,7月比6月多7万。很多购房者为了几万块折扣与卖家斗智斗勇砍价,银行一两个月的时间就给打回原形。

如何有效的抑制楼市,资金当仁不让。

看房团在上月发文推测:房贷大有全面回归基准利率的势头,甚至是重回5.0。现在来看,到8月份,首套房平均利率突破5.0已经是板上钉钉。

而上一次利率在5.0%以上还是2015年8月,房地产牛市也从利率下调开始,在2016年达到历史高潮,创造住房贷款历史纪录。现在的情况是,图上的走势线将翻转过来,住房贷利率将一路走高。

另一面,利率上浮可以有效去杠杆,相当于加息,对楼市的整体影响不容小觑。

以深圳为例:

2012年:房贷利率85折,新建住宅成交均价18906元/平方米,同比下降0.4%,成交量创三年以来新高。(加杠杆、去库存)

2013年:供需两旺,均价连续18个月环比上涨,商品住宅成交面积同比增长近19%。(加杠杆、去库存)

2014年:房贷利率上浮1.1倍,以央行、银监会的“930新政”为分界(再启“认贷不认房”界定标准,贷款利率下限也重回2009年水平),前三季度市场供求低迷,后一个季度急速逆转。成交量同比约下跌1成,价格则同比上涨1成。(降杠杆、控房价)

2015年、2016年(“深八条”前):深圳房贷利率9折甚至8.8折,新建商品住宅成交套数同比增长58.65%、成交均价同比增长4成。(加杠杆、去库存、刺激消费)

2016年(“深八条”后)至今,成交量低迷,投资客退水,截止到2017年7月,新房价格已经连跌11个月,二手房成交量也远远低于2016年。

深圳从卖家市场过渡到买家市场。于此同时,银行利率上浮的步伐并没有减慢。(降杠杆、去泡沫)

历史总是惊人的相似。

也就是说,利率与楼市息息相关。而由于资金的收紧,楼市的日子将越来越不好过,利率重回5.0后,配合其他的限制政策,楼市利空也将随影而至,成交量、房价都难免有所波动。

7月全国533家银行中,4家银行提供9折优惠利率,较上月减少7家;15家银行提供9.5折优惠利率,较上月减少48家。超九成的银行已无利率优惠,其中364家银行执行基准利率,较上月减少35家;126家银行执行基准利率上浮,较上月新增94家,上浮趋势较明显。

银行不断收紧资金,尤其是北上广深杭,这种现象更为突出:

北京半年内五次上调首套房利率,上浮10%—15%,二套房上浮在20%。

上海二套房上浮在10%—20%。但首套房仍然有9折优惠。

广州半年内四次上调,首套房利率上浮在5%—10%,二套房上浮20%。

深圳四大行全面回归基准利率,平均房贷利率为4.80%,部分银行首套房甚至上浮10%。

杭州首套房贷利率上浮5%-10%,甚至个别银行上浮到20%。

下半年,热点城市横盘、阴跌的队伍将越来越大。

此外,央行数据也显示:6月,一般贷款中执行上浮利率的贷款占比为64.39%,比3月上升5.82个百分点;执行基准利率的贷款占比为19.47%,比3月上升1.34百分点;执行下浮利率的贷款占比为16.13%,比3月下降7.17个百分点。个人住房贷款利率略有上升,6月加权平均利率为4.69%,比3月上升0.14个百分点。

银行的钱越来越贵,下半年楼市下行压力也开始变大。

看房团最后点评:

1、从今年的局势来看,楼市调控的手段不会放松,相反会逐渐升级,我们在最近一两个月,已经看到了租购同权、共有产权等标志性事件,这些政策都暗示着高层意志,尤其是最近一段时间里的北京放松限价、长沙取消限购多为误导,实际上,调控永远在路上。

因此,今年下半年银行将不断收紧利率,直到银行需要再重拾起住房贷。但这个概率在最近一两年很低。

与此同时,央行数据显示:上半年住户存款同比多增3951亿元,也就说,今年的民众更喜欢把钱存起来,可以看出楼市调控的成果已现,很多购房者的投资性行为,变得越来越慎重。

2、银行议价+惜贷,足以让下半年的成交量继续萎靡,部分片区的房价,会因为成交量的持续走低而出现松动。对于我们普通购房者来说,断贷、拒贷成为现在买房最大的风险。

此外,由于购房成本加重、银行放款迟缓,再加上各种楼市新政,买家市场、卖家市场都将有一定的观望色彩。尤其是在利率上浮不断的情况,楼市的流通性还将更差。

对于开放商、投资客来说,资金链风险会越来越严重,降价走量将时有发生,整体上今年下半年热点城市将全面入冬。

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