一针鸡血注入了七月流火的郑州楼市。7月21日-24日，博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会举行，在这个高规格的会上，提到郑州人口密度为每平方公里1.5万人，在城市中排名，为北京的10倍!
印象中，2013年11月，媒体曾经热炒，郑州的人口密度仅次于广州，位列第二！
但来自海南博鳌论坛上的数据显示，我国的人口密度较低，50个人口密度的省市中，人口密度的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来是广州5900人，上海为每平方公里3800人，北京1500人。
为神马郑州人口密度？不是因为郑州人口，而是因为建成区面积与北京、上海、广州相比略小！
郑州人口密度的数据如何来的？笔者查阅了一下，发现还真不是空穴来风！6月2日，郑州市政府公布了郑州建成区数据:截至2016年，中心城区城市建成区面积为443.04平方公里，市域城市建成区面积合计为744.77平方公里。
而郑州的人口总数已经达到了1000余万人，用总人口除以建成区面积就得出每平方公里15万人的结论！
按酱紫的人口密度来看，北京的人口密度并不大，被称为首堵，是替郑州背锅了！
郑州人口密度，这是个让开发商感到振奋的消息。但还有一针鸡血继续给郑州楼市打气！
7月21日，在河南省房地产省会举办的2017郑州国际地产联合采购大会上，河南省房地产业商会常务副会长兼秘书长赵进京称：未来三年，郑州还有7510万平米住房缺口！
赵进京的结论是酱紫得出的：
2016年郑州市人口690万（城镇人口），到2020年城镇人口是1025万人，新增人口是334万人，三年时间郑州市要增加300多万人，按照国家建设部规定的人均面积来算，未来新增这300多万人三年时间需要7510万平米（住房）。
笔者以为，这两针鸡血不是让开发商精神一振的心灵鸡汤，而是有理有据的大数据。这两针有理有据的鸡血中，让郑州楼市成为胜天半子的价值洼地，一些趋势性变化，也能从两针鸡血中显示出来：
1、拥堵严重，城市框架还得拉大！
从人口密度来看，城市框架还得拉大！路网建设还得紧锣密鼓，包括中牟、荥阳被划为区都是指日可待的事情。有地产老炮认为，郑州周边50公里范围内，未来都有可能成为大郑州的一部分！
2、刚需还占据优势，但刚改的火苗已经出现。
客观来说，与北上广相比，郑州在吸引高端人才方面不占优势，所以说，来郑州的以中低端人士居多。这就决定了刚需还是郑州楼市的主流。但由于郑州处于交通枢纽，人口门槛比较宽松，新增人口大多数还会是刚需，所以刚需楼盘还会有优势！
但在刚需占优的大背景下，刚改阶层的需求正在日渐成为主流，从最近几周的开盘去化来看，主打刚改阶层的融创象湖，美景东望、永威森林花语，都取得了不错的去化效果！
3、品质升级会成为未来的趋势
笔者近期在业内调研是发现，城中村村民，成为各大售楼部重点接待对象，为神马？
按说这些人都是手握城市核心地段几套甚至十几套房的房东，但是他们的子女包括他们自己看不中自己手里的房子，宁愿卖掉两套或三套安置房换一套高品质的房子！这说明有房阶层人士，在选择二套房或三套房时，会更倾向于品质及开发商的或许服务！
4、稳控房价面临较大压力，但政府手里有王炸！
人口密度大，未来增量人口巨大，这对稳控房价构成了较大压力，但政府手里有重磅筹码，抛出来就可以稳控市场！
媒体报道称，今年5月起，高达6千万平米的安置房将逐步入市。但入市的节奏、体量掌控在政府手里，房价飙升，政府可以加快安置房入市，房价下行，政府可以放慢安置房入市。通过对安置房体量的调控，以及其他限制性手段，政府可以完成稳控房价的目标！
5、郑州已经被纳入首批租赁试点城市，买房才能落户的华山一条路将会演变为租购并举的两轮驱动！
在中央房住不炒的决策下，作为首批租赁试点城市的郑州，未来一定会推出租赁用地，倒逼部分开发商选择自持住宅物业。而部分中介机构也会在租赁政策的红利释放下，成为专门的住宅租赁公司。郑州楼市会从买房--卖房的单一交易场景，演变为租购并举的两轮驱动！
正是意识到政府调控的决心，变天了的大背景，郑州楼市的炒房客基本销声匿迹，部分有房票人士也开始观望。
在酱紫的新常态下，郑州楼市下行的拐点不会出现，但必然会出现倒逼开发商死磕品质，提高性价比的拐点，或将减少郑州楼市层出不穷的条幅维权现象。
答案很简单，如果某开发商盖的商品房，还不如安置房，城中村房东们手里的6千万平米安置房，就会抢了它的市场！让它成为孙宏斌们并购的猎物！
奚春山2017-07-25 09:14:36
