在郑州正快马加鞭建设国际中心城市之际，又一个绣球抛给了郑州！
7月20日，地产人朋友圈被酱紫一条消息刷屏：住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
这条消息的背景是，近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。
《通知》指出，当前大中城市新市民多，住房租赁需求旺盛。与此同时，特别是在一些人口净流入的大中城市，存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题，租赁住房解决城镇居民特别是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。
《通知》明确要求，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。
问题来了，这个不得不接的绣球将为郑州楼市带来哪些影响？有房的、没房的、开发商及中介结构又给如何趋利避害？
首先要恭喜在郑州还没有买房，也买不起房，或者准备来郑州发展不打算买房的小伙伴们！你们可以省下买房的巨款，不啃老、不当房奴、时不时就来一场想走就走的旅行。
也要恭喜那些手里有一套以上房的房东们，有机构调查说，郑州户籍人口人均两套房，而伴着大量租客的入市，你们每月的外快（房租），也要水涨船高了！
郑州有多少户籍人口，统计局公报上未显示！郑州有多少可供出租的租赁房资源，这个也没有权威机构调查。但可以做个简单的测算。
按照将近1千万人口的总量，按照郑州户籍与非郑州户籍各一半来计算。假定郑州户籍人口500万人，再按照28定律来划分，假定100万人手里有2套或2套以上住房，郑州能余出100万套房子做来租赁住房！
郑州每年的外来人口50万左右，即使考虑到一部分不差钱的人不愿意出租房子，这些外来人口的租赁需求也能满足！
也要祝福那些有野心，渴望弯道超车的开发商，伴着九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》政策的逐步实施，郑州楼市以售为主的生态正在改变，新的商业模式正在生长，新的蓝海也会逐步形成！
你之蜜糖，他之砒霜！九部委政策落地实施后，蓝瘦香菇的也为数不少？
首先是靠高负债运营项目的开发商，一旦要求楼盘自持租赁为主，资金回收就由一锤子卖房，变为细水长流的租赁收入，借钱时间越久，利息越高，一个茶杯盖，几个茶杯的资本运作把戏就玩不下去了！
其次是以销售楼盘为主的代理机构，恐怕也面临转型运营的挑战，销售房产，可以讲狼性，可以以高超的话术逼单。而运营房产，则追求与客户的粘性，还要具备整合资源，统筹运营的能力！
三是对教育机构现行中小学入学政策的调整，郑州中小学入学以户籍所在地就近入学为主，当前的户籍以买房落户为主。一旦大量的租赁户入市，必然牵涉到子女入学，而教育资源，特别是优质中小学教育资源，在郑州是稀缺的，如何平衡租赁户与房东们的利益，制定出更合理的入学政策，是教育部门的新挑战！
四是国土部门的拍地收入，恐怕也要受一些影响。北京、上海的租赁住房用地，拍卖价格赶不上单纯的销售住房用地！而对开发商的审核上，也要改变过去认钱不认人的简单做法，转变为综合考虑开发商运营租赁住房的能力与资金实力！
五是再多的部委也管不了丈母娘，中国内地丈母娘逼准女婿已经成为爱女儿的标配！中国内地，有钱有势，无钱无势的有房人士已经超过无房人士了，没有自有住房，如何向丈母娘证明自己的，这也是不打算买房的小伙伴们面临的考验！
好在政策是把郑州作为试点城市，试点的意义在于，还有时间窗口，开发商还有时间研讨文件，学习适应。而且地方政府以来房地产的路径依赖已经形成，租赁住房会作为解决中低收入住房问题的一个重要手段，销售住房的模式不可能完全取消！
奚春山2017-07-20 19:14:17
