房天下 >   资讯中心   > 楼事八卦 >   正文

【郑州楼市4321定律】今后一年,你的任务就一个字!

楼事八卦 2017-06-13 09:12:57

一、引子

前段时间写蓝堡湾,有人说我不知道它怎么样,但我知道我在这里买的房子过去10年涨了3倍,我要说的是:他说的是事实,但我想知道过去10年,郑州有涨幅没有到3倍的片区吗?随便举个常见的刚需盘,锦艺国际华都2009年开盘,四千多,到如今的小二万,8年涨了4-5倍。

这的确让我想起了一个话题。

二、案例

2015年,丰乐小区单价要10700元/㎡,如今市场估值14000元/㎡,3年时间上涨3300元/㎡,上涨幅度31%。

2014年7月,万科龙堂开盘销售单价11000元/㎡,如今二手房成交单价19000元/㎡,3年时间,上涨8000元/㎡,上涨幅度73%。

北龙湖的豪宅,过去2年,不论是高层还是洋房,都上涨了一倍,如果不是政策强加干预,我们都知道,何止一倍,涨幅超过100%。

从30%到70%到不止100%,同一座城市,不同的小区未来升值空间的分化情况只会愈加严重。目前郑州有住房约280万套住宅,升值潜力最大的是顶级的5%,其次是上等的30%,然后是中等的30%,最后是下等的30%,最后的5%甚至都有可能跑不赢CPI。

三、4321决定你的房屋价值

5%的房屋处于城市的顶级金字塔尖,我们都能看得到,但是,有些东西,我们知道它很有升值潜力,升值潜力很大,却就是不愿意去投资,为什么?穷呗。那对于上等的30%,我们还是可以预期的。

决定一个房子在房群中的地位有4个指标:城市发展方向,区域价值,小区品质和物业服务。

《你好,我住东区》,在郑东新区,不论你的区位,不论你的品质,不论你的物业,只要说,你的房子在东区,听起来就是吊。不是吗?

如果你说你在东区的北龙湖组团,那就更牛了,或者说白沙或者滨河或者绿博,都行,但是如果不在某个组团内,你就得说某某路了,而说某某路,总是没有说某组团有底气。

至于小区的品质和物业的重要性,大家都知道,在此不多述。

而这4个因素对于房子的价值影响占比是多少呢?我认为应该是:4321。城市发展方向40%,区域价值30%,小区品质20%,物业服务10%。

其实,这是一个相符相成的关系,如果你位于城市发展方向,区域价值又高,那么对应的房子的品质一般来说就不会差,你会在北龙湖建刚需吗?如果前3条都符合,那就是豪宅,豪宅的物业总不会差吧。

大多数这是一个一而再,再而三,三而四的逻辑。

四、城市发展方向

既然城市发展方向是龙头,而且会逐一带动后面的因素,那么郑州的8个方向,哪个方向的潜力最大呢?

简单做个排序:

1、东南

2、东

3、南

4、东北

5、西南

6、西北

7、北

8、西

个人观点:黄河一定程度影响了北部区域的排名,这个争议最大的肯定是北和南,如果把排名中的北和南换一下位置,是很多人心中的排名,仁者见仁智者见智吧,10年再回看这篇文章。

五、组团呢?

在2015年,楼八建号之初,我就说过组团对于区域房价的重要性,而如今也证实其愈发重要。

如果拿金水区作为一般等价物的话,各组团和各区域的未来价值如何?

金水区:1

北龙湖2.5

滨河国际新城1.65

白沙1.6

连霍北1.35

绿博1.3

经开区1.2

中原区1.0

高新区0.97

北港区0.95

二七区0.85

南龙湖0.85

管城区0.8

当然,现在的比例或许不是如此,但未来一定是。

六、尾语

说到最后,引出我们的主题:2017年到底要干什么?很多人看不清未来的形势,买吧,怕跌了,不买吧,怕再涨,那怎么办?那保险的办法是是什么?换!也买也卖,卖了烂的买好的,即换房子,树挪死,房换活!给自己带来升值空间,给国家贡献税费,一举二得。

您接下来一年要做的是:

卖烂房,买好房。

卖乱区,买组团。

卖小房,买大房。

最近风声紧,可以加主编好友,号被封了,你就只能在朋友圈看到楼八文章了,已计划改名郑州楼事七卦了。

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈