5月3日的“”限售“新政对郑州楼市影响大么？答案是立竿见影！
”据CRIC房价测评统计，本周（5.6-5.7）物华国际二期、正商林语溪岸、汇泉西悦城3个项目开盘；物华国际二期本次开盘推出1#、3#部分房源和2#楼全部房源，整体去化在23.78%；正商林语溪岸推出92套，整体去化率 57.61%；汇泉西悦城推出480套，去化70%。
详情解析如下：
一：物华国际二期
项目地址：金水区农业路与南阳路交汇处西200米
开盘时间：2017.5.6（周六）
推案体量：514套
开盘概述：
本次开盘推出1#、3#部分房源和2#楼全部房源，主力户型为89.84㎡和131.14㎡的三房。全部房源514套房源，其中超高层住宅314套，高层公寓199套，整体去化在23.78%。
开盘户型：
本次加推二期1#、3#和综合楼剩余房源以及2#楼的全部房源，住宅主要成交户型为89.84㎡的两房，公寓主要成交户型为57.23㎡的一房
现场流程：
9点在弘润华夏大酒店三楼开始选房，到访客户较少现场并无紧张的选房气氛。
分析师点评：
销售分析：项目整体去化23.78%，去化率较低。其中住宅去化为25.48%、公寓整体去化为21.43%，项目蓄客时间长，部分人客户被分化。
客户分析：客户住宅类客户主要年龄段在35岁左右，多数为二套房，公寓类客户年龄段集中在26岁左右，多以金水区地缘性客户为主。
产品分析：此次推售的产品多为89.84㎡的二房与91.26㎡的三房一厅一卫与周边竞品相比户型优势不明显。
价格分析：高层住宅成交均价在17500元/㎡、精装公寓成交均价在12720元/㎡、毛坯价格在11000元/㎡，价格略低于周边竞品价格300元/㎡。
二：正商林语溪岸
项目地址：惠济区花园路与大河路交叉口西北角
开盘时间：2017.5.7（周日）
推体量：92套
开盘概述：
本次为正商林语溪岸5期6号院首次开盘，推出的是小高层毛坯2#和多层3#共92套房源，小高层均价12500元/㎡，多层洋房标准层均价13500元/㎡。整体去化为57.61%
开盘户型：
本次推出产品为87.54㎡和97.13㎡-108.82㎡的三房，主要针对刚需及刚改客户，户型紧凑实用。
现场流程：
项目9：30在售楼部开始选房，选房结束为11点45分。整个过程215。
分析师点评：
销售分析：开盘当天共推出92套房源，当日去化率为57.61%，三房在市场上较受欢迎。政策收紧限制部分客户，导致整体去化一般。
客户分析：成交客户以刚改和及刚需自住为主，投资客户较少，以惠济区地缘类客户为主。
产品分析：本次开盘推出的92套房源中，以87.54㎡小三房，多层中顶楼为复式面积在108㎡送阁楼17-50㎡以及50-60㎡的楼栋花园，赠送花园面积在160㎡-90㎡，标准层为97.13-108.82㎡的同一户型。产品种类较多，客户选择余地大。
价格分析：多层中顶楼为复式本次去化为0，一楼带花园价格在20000元/㎡-18000元/㎡赠送花园面积在140㎡-50㎡，当天全部去化；标准层价格在14000元/㎡当天去化19套。小高层价格在12300元/㎡低于周边竞品1500元/㎡左右。
三：汇泉西悦城
项目地址：中原区陇海路与西四环交汇处
开盘时间：2017.5.7（周日）
推体量：480套
开盘概述：
本次为汇泉西悦城三期加推，推出的是超高层毛坯房5#、8#共480套房源，均价11500元/㎡，销控显示去化率约70%，去化效果良好。
开盘户型：
本次推出产品为88-108㎡三房，126-128㎡四房，户型整体紧凑实用，布局合理。
开盘流程：
分析师点评：
销售分析：开盘当天共推480套房源，到访客户约400组，成交客户购买意向较强，解筹率在84%；周边项目在售房源较少，加之荥阳并入限购区，造成客户回流，项目开盘优惠幅度较大，推动认购。
客户分析：项目位于陇海路西四环交汇处，购置客户以中原区、二七区刚需客户为主。
产品分析：本次推售为5#，8#楼，均为楼栋1-30层；推出的480套房源中，以88~108㎡三房为主，户型设计方正，紧凑实用，符合刚需购房客户需求；推出部分128㎡四房，去化在62%左右，相对于小三房客户对其认可度较低。
价格分析：开盘当天成交报价10580-11150元/㎡，均价10800元/㎡，项目周边表单均价超过12000元/㎡的情况下，项目价格具有较强的竞争力；128㎡四房均比88~108㎡三房单价低近400元，但销售状况扔较为一般。
问题来了，四环的汇泉西悦城为神马比二环的物华国际卖得好！答案也很简单，一是价格优势，二是物华的品质配不上现行价格！
奚春山2017-05-07 19:45:11
