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北编组站迁移在即,原址或建郑州版中央公园!

楼事八卦 2017-04-21 13:33:27

4月14日,河南省省政府发布《河南省“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》,里面有这样一句很重要的话:

“开展郑州铁路货运环线建设、郑州北编组站搬迁规划研究,研究上街散货车站作为国际陆港第二场站。”

这说明严重影响郑州市区城市形象及交通畅通的北编组站正式列入搬迁研究中。这是一个非此即彼的逻辑问题。编组站在,对其周边的区域来说是弊端,是负面,而一旦搬走,新规划,新形象,周边的楼盘必然欢欣鼓舞,奔走相告。

今天我想讨论一个问题,不是编组站搬到哪里,而是编组站搬走后的土地用来干什么!

【1】

第一个可能性:原址新建郑州北站。

我们先看看会不会在这个地方新建一个郑州北站?

看一下位置:

北编组站距离郑州站只有5公里!

随着郑州东站的开通运营以及南站的规划,郑州站的人流会逐渐减少,再加上西广场的开通,这样的话,在郑州站5公里范围内再设一个火车站的必要性大大降低,且不符合铁道部和郑州市整体的发展利益,也不符合城市规划的规模,而即使建也会延伸到连霍高速和江山路附近(如上图蓝色圆圈)。

所以,在原址新修火车站的方案显然不靠谱。

第二个可能性:原址进行商业开发。

根据铁路用地管理法第五章第二十四条:对铁路用地要实行重点保护,任何单位和个人不得占用。因特殊情况,确需占用铁路用地时,须征得用地管理机构同意后,依法向县级以上人民政府土地管理部门申请办理权属变更手续。

这里面有五个关键的字:因特殊情况。注意:自建国起,尚未有一例“因商业开发”这种特殊情况的。也就是说在北编组站原址做房地产开发的可能为零!

如果要变更铁路用地进行商业开发,基本没有任何可能性,铁道部不差这个钱,百姓也不会同意。

既无需在原址新修火车站,也不能商业开发,那怎么办?

我们先从这个片区的自然禀赋。

【2】

先从卫星图上看一下北编组站的情况。

如下图:

从上图可以看出,编组站这块地属于狭长型:长度长达5公里,宽处多在700-800米左右。

再来看一下它的位置:

从上图可以看出,编组站位于高新区、中原区、二七区、金水区和惠济区的中间地带,可谓是五区之心。

1、绝对的市中心。

2、长5公里,宽700米。

这样的地块适合做什么?

我们的城市建设和规划都喜欢借鉴国外和比自己发达的城市。那么,有没有哪一个国际城市,或者国内一线城市也有具备这2点的一块地呢?如果有,他们是用来做什么的?

你还别说,还真有。

【3】

市中心,长条形。

你会想到谁?没错,纽约的中央公园。

如下图:

注意:

美国中央公园宽800米,长4.2公里。

郑州北编组站宽700米,长5.1公里。

有点小完美!

同样的市中心!同样的地块指标!

冥冥之中,神灵已定。

如果一旦郑州落定同样的公园将给郑州市中心带来怎么的视觉冲击和市民享受?

我们来看一下美国的中央公园:

卫星俯视图

空中俯视图

公园一角。

?

如果这个公园在郑州落定,这才是绝对高仿的中央公园(纽约的当然是原装正版),绿博那个郑汴中央公园虽大,但只能是个山寨货。

再看纽约中央公园的背景:

纽约的中央公园是怎么产生的?19世纪50年代,美国经历着前所未有的城市化(和郑州现在情况相同),大量人口进入,城市绿地不断被压缩(郑州同),使得市民对新鲜空气、阳光及公共空间的诉求日益强烈,这也成为城市的当务之急。

1851年,纽约州就是在这样的情况下通过了公园法,1853年开始筹建中央公园。1873年公园落成。

整个过程历时20年。

同样的位置,同样的地块,同样的历史背景,同样的市民诉求。郑州需要同样的一个中央公园。

这样的背景下,这个地块我觉得已经没必要考虑其他选项了。

【4】

好,我们就大胆假设一下这个命题:筹建郑州版中央公园!

我们逐一分析它的可能行。

(1)首先是各方的利益纠葛

第一个就是铁道部,铁道部向来是强势部门,市中心这么一大片黄金宝地(5000亩),它会白白拿出来给郑州人民做好事吗?如果不建公园,铁道部自身进行经济建设,所得的利益相比铁道部都是杯水车薪。所以,对于铁道部,闲置的可能性最大。

可是,如果有政绩呢?

所以,关键点是在公园的定位上,郑州市区版的这个公园定位必须十分明确,那就是“铁路文化主题公园”,同时,在公园内部修建一个全国最大的“铁路文化博物馆”。

中国铁路网的核心城市,起源城市,市中心建一个全国最大的铁路文化主题公园,又配了一个全国最大的铁路文化博物馆。这片金贴到谁的脸上,那都是沙亮沙亮的,没有人能拒绝得了这样的利国利民又有政绩的工程。

得到铁道部的支持,这事就完成了一半。

(二)公园的建设资金

对于公园的建设资金,公园占地5000亩,工程总造价预计20亿,首先有一部分政府市政公园建设资金补助,剩余部分可采用ppp模式,公园可设几处综合性商业,年营收几个亿应该没问题。

(三)建设的技术问题

技术上,在中国,目前如果要建什么东西,从南沙群岛到贵州世界第一桥,根本不存在技术问题。

(四)方案的政府回应

如果同一个诉求得到10万美国人的请愿,美国白宫必须回应。如果本贴得到1万郑州人的请愿,郑州市政府会回应吗?

【5】

最后回到房地产开发。

这个项目牵涉到四个企业:建业、华强、万科、绿地。这四家企业是相对来说最政治化的企业,特别是建业华强绿地,建业走的一直都是政治范,老板也是人大代表,拿去当议案吧,不谢。华强和绿地本身就是大型国企,按道理来说也是最讲社会责任的。还有万科。

最关键的是:这个铁路主题文化公园的建设,这四家企业是最收益的。

看下图:

?

虽然公园立项建成可能都是很久以后的事了,可一旦提上日程,也是几个项目的很大利好。

总之,退一万步讲,即使不是公园,也是其他类公共配套,对周边的楼盘都是一个巨大的利好,周边的这几个楼盘还是具备较高的投资价值。简单介绍一下:

【1】万科美景——世阶

著名的郑纺机,世阶,占地93亩,容积率3,共13栋住宅,全部精装,34层,总户数1200户。目前项目报价2.3万,洋房3万。项目零元入会。

简单点评:的确,这个项目可以挑出很多奔着利润去的规划和设计,毕竟地价高,企业要利润,同时,如果自己现在要在金水区置业,我自己都很难拒绝这个项目,所以对于这个项目,我是极力建议你们入手。为什么?我就问一个问题:放眼茫茫大金水老城,有一个可以拿得出手的吗?锦苑?贰号?天骄还是蓝堡湾?都别逗了,万科是不好,可你在金水区找个好的给我呀!我现在已经没有冲动去挑这些楼盘的小毛病了,人家即使一堆小毛病,我相信项目交房后也秒杀金水区95%的楼盘。郭敬明是不高,可到了侏儒国,照样是巨人。如果万科这个盘再不入手,将来老城区拿得出手的好盘即将绝迹,即使有,也不可能是2字头的了

【2】华强城市广场——天颂180米云翎公寓。

华强城市广场目前在售的产品为超高层公寓,面积段35-60㎡,高度180米,电梯17步,总户数1600户,下部是平层,上部是LOFT。华强的这个公寓产品我也是极力推荐的。为什么?六个理由:1,东风路地铁口(公寓投资保障)。2,直面西流湖公园(难得的景观公寓)。3,郑州第一个180米超高层公寓(郑州唯一)。4,电梯配置极高,达到17部(人性电梯比)。5,紧邻丹尼斯(商业配套)。6,北面紧邻大学科技城(租客保障)。项目预计5月份开盘,感兴趣的可以去看看。

【3】建业五龙新城

五龙新城是富力建业和易居的联合体,项目规模很大,达到了350万㎡的总体量,目前正处于中壮期。建业五龙新城目前售的产品是为屌丝量身打造的,不足70㎡的二房,总价100万,基本贴着刚到不能再刚的边走的。产品怎么样?对于一般的板式住宅,有一梯二户的,有二梯三户的,有二梯四户的,我见过最多的是二梯六户,到了这个极限基本上居住舒适度就大大下降。五龙新城的的在售产品为二梯五户,四梯十三户,不好不坏,但我们看它的售价,1.5万/㎡,这样的话性价比就出来了。刚需客户入手此盘。

【4】绿地璀璨天城

以前说过这个项目非人性的电梯比,后来听说规划变了,项目我没去过,但看项目的规划图,是变化了,不再是四个人打麻将了。

今天说的这几个盘,都是推荐的,从改善到刚需再到投资类公寓。兴隆铺路上的某楼盘就不推荐了,粉丝留言留图“项目的代理置业顾问在接客户的时候都在玩手机网游”,为了隐私图就不放了。

最后语:

现在的北编组站是最坏的时候。也就是说,这个巨无霸对于周边的项目来说是弊端得不能再弊端了。在这样的情况下,未来北编组站一旦改变,那就是变好。小改小号,大改大号,如果规划为中央公园,恭喜你,中奖了!

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