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郑州楼市下半年反转为供大于求 Yes OR No?

奚春山 2017-04-18 14:47:58

核心提示:

供不应求的郑州楼市,在加大宅地供应的供给侧改革下,或在下半年走出反转剧情,出现供求平衡甚至供大于求的场景...

或许,楼市拐点已来!在国家统计局公布一季度GDP大数据后,以大数据研究著称的地产大佬丁祖诒4月18日发出酱紫慨叹!

丁祖诒认为,2017年3月或许会成为开发投资增速的一大拐点。理由如下,前3月房地产开发投资19292亿元,同比名义增长9.1%,同比增速确实为近25个月新高。但从增速变化来看,3月份同比增速仅比1-2月份提高0.2个百分点,开发投资增速不复2016年下半年以来的节节攀升,已经出现走平之势。

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无独有偶,与丁祖诒一天。在郑州楼市,也有地产老司机发出拐点来了的慨叹。

无巧不成书的是,这位郑州地产老司机的拐点论也是来自克而瑞的大数据。

2017年3月,郑州土地市场公告出让28宗宅地地,建设用地面积1,298,708平方米,规划建筑面积2,729,504平方米。

2017年3月,郑州土地市场成交15宗宅地,建设用地面积653,641平方米,规划建设面积1,114,276平方米。

月份

建设用地面积(㎡)

规划建筑面积(㎡)

幅数

2017年03月

653,641

1,114,276

15

2017年02月

2,864,478

7,831,024

77

2017年01月

2,160,284

5,829,359

71

2016年12月

2,193,659

6,722,289

63

2016年11月

1,307,730

3,807,023

34

2016年10月

273,405

758,863

9

2016年09月

654,789

2,134,562

9

从2016年9月份至2017年3月,郑州土地市场累计成交278宗宅地,累计建设用地面积10107896平方米,乘以容积率,规划建筑面积28197396平方米,其中2016年11月到2017年1月成交的土地规划建筑面积16358671平方米

根据房地产一般性规律,从土地摘牌到达到预售条件基本上在6个月左右,据此,2016年10月以后出让成交的土地,在2017年6月份后将成为后端商品房市场供应主力。

由此可以推测出,2017下半年,郑州楼市供求平衡将回归到正常状态,甚至不排除出现供大于求的局面。

郑州楼市目前是供不应求的局面,去化周期不足三个月,按照行业规律来讲,供求平衡去化周期在6个月以上,12个月之间。而供大于求,则要在18个月以上。

2016年11月到2017年1月成交的土地规划建筑面积16358671平方米,去年郑州全年才卖了1400万平米住宅,一个月大约卖120多万平米,今年在严厉的限购、限贷调控政策下,一季度,只有三月份销售成交面积超过100万平米。如果按照一个月去化一百万平米计算,16358671平方米的入市量,能卖16个月,所以说供求平衡,甚至供大于求的场景将会在下半年出现!

郑州市的宅地供给侧改革始于2016年11月,从去年11月开始,在住宅供不应求的大背景下,政府加大了宅地供应,16358671平方米的宅地,是楼市供给侧改革的成果,这个成果在下半年显现出来!

有性急的小伙伴可能会问,这么多房子进入市场,房价该降了吧!答案是那可不一定!

16358671平方米的宅地如果只让郑州人买,肯定消化不了,供大于求的结果,按经济学规律来讲,房价一定降。但实际情况却并非如此!

想要北京房价降、迁都、想要郑州房价降,拆铁路!郑州拥有覆盖四亿人口的高铁圈,高效便捷的高铁圈让郑州中国之中的地位更加凸显,也让更多的中国人青睐于在这里投资置业!

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据克而瑞统计,长期以来,郑州买房人士中,外地户籍占8成以上。但在严厉的限购、限贷政策下,大量外地户籍人口,被挡在郑州城外,目前郑州本土购房人士已经回升到36%以上。

一旦郑州的住宅去化周期回升到12个月以上,有关部门放外地户籍人士入郑买房,是板上钉钉的事情。正在建设国家中心城市的郑州,人口净流入排名全国第四的郑州,一直是被全国看好的房价保值增值的福地,在旺盛的置业与投资需求下,房价下行,将是一个极小概率事件!

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