郑州楼市下半年反转为供大于求 Yes OR No?

核心提示：

供不应求的郑州楼市，在加大宅地供应的供给侧改革下，或在下半年走出反转剧情，出现供求平衡甚至供大于求的场景...

或许，楼市拐点已来！在国家统计局公布一季度GDP大数据后，以大数据研究著称的地产大佬丁祖诒4月18日发出酱紫慨叹！

丁祖诒认为，2017年3月或许会成为开发投资增速的一大拐点。理由如下，前3月房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%，同比增速确实为近25个月新高。但从增速变化来看，3月份同比增速仅比1-2月份提高0.2个百分点，开发投资增速不复2016年下半年以来的节节攀升，已经出现走平之势。

无独有偶，与丁祖诒一天。在郑州楼市，也有地产老司机发出拐点来了的慨叹。

无巧不成书的是，这位郑州地产老司机的拐点论也是来自克而瑞的大数据。

2017年3月，郑州土地市场公告出让28宗宅地地，建设用地面积1,298,708平方米，规划建筑面积2,729,504平方米。

2017年3月，郑州土地市场成交15宗宅地，建设用地面积653,641平方米，规划建设面积1,114,276平方米。

从2016年9月份至2017年3月，郑州土地市场累计成交278宗宅地，累计建设用地面积10107896平方米，乘以容积率，规划建筑面积28197396平方米，其中2016年11月到2017年1月成交的土地规划建筑面积16358671平方米。

根据房地产一般性规律，从土地摘牌到达到预售条件基本上在6个月左右，据此，2016年10月以后出让成交的土地，在2017年6月份后将成为后端商品房市场供应主力。

由此可以推测出，2017下半年，郑州楼市供求平衡将回归到正常状态，甚至不排除出现供大于求的局面。

郑州楼市目前是供不应求的局面，去化周期不足三个月，按照行业规律来讲，供求平衡去化周期在6个月以上，12个月之间。而供大于求，则要在18个月以上。

2016年11月到2017年1月成交的土地规划建筑面积16358671平方米，去年郑州全年才卖了1400万平米住宅，一个月大约卖120多万平米，今年在严厉的限购、限贷调控政策下，一季度，只有三月份销售成交面积超过100万平米。如果按照一个月去化一百万平米计算，16358671平方米的入市量，能卖16个月，所以说供求平衡，甚至供大于求的场景将会在下半年出现！

郑州市的宅地供给侧改革始于2016年11月，从去年11月开始，在住宅供不应求的大背景下，政府加大了宅地供应，16358671平方米的宅地，是楼市供给侧改革的成果，这个成果在下半年显现出来！

有性急的小伙伴可能会问，这么多房子进入市场，房价该降了吧！答案是那可不一定！

16358671平方米的宅地如果只让郑州人买，肯定消化不了，供大于求的结果，按经济学规律来讲，房价一定降。但实际情况却并非如此！

想要北京房价降、迁都、想要郑州房价降，拆铁路！郑州拥有覆盖四亿人口的高铁圈，高效便捷的高铁圈让郑州中国之中的地位更加凸显，也让更多的中国人青睐于在这里投资置业！

据克而瑞统计，长期以来，郑州买房人士中，外地户籍占8成以上。但在严厉的限购、限贷政策下，大量外地户籍人口，被挡在郑州城外，目前郑州本土购房人士已经回升到36%以上。

一旦郑州的住宅去化周期回升到12个月以上，有关部门放外地户籍人士入郑买房，是板上钉钉的事情。正在建设国家中心城市的郑州，人口净流入排名第四的郑州，一直是被看好的房价保值增值的福地，在旺盛的置业与投资需求下，房价下行，将是一个极小概率事件！