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这二个重要指标,它超越了北龙湖!

楼事八卦 2017-04-17 10:17:50

先做个眼力测算题:

看下面几张图,你认为那张图片的色彩中绿色面积占比最大。

如下:

4张图谁更绿?

答案是第一张!

这是郑州目前最热的四大组团的绿化率图示:北龙湖组团、绿博组图、白沙组团和滨河国际组团。排名第一的是绿博组团。备注:绿色部分包括绿化、水域、娱乐设施等用于居民休闲的所有区域。

绿!是这几天的主题!说到绿,我就想起了绿博组团,绿博组团是由一个“绿博园”发展起来的,绿博园,是绿化的顶级作品,绿化的核心是“绿化和水域”,那么作为围绕绿博园发展起来的绿博组团的绿化和水域到底如何?我们今天说这个问题。

一、高达53的组团绿化率

根据专业软件测算,看指标:

绿博组团区域绿化率:53%。

北龙湖组团区域绿化率:47%。

滨河国际新城组团区域绿化率:35%。

最后一个省府暨白沙组团区域绿化率:29%。

为什么绿博组团的绿化率会如此之高?

第一,因为一个面积规模堪比北龙湖的郑汴中央公园,这是一个面积高达38000亩的公园。

第二,因为万三公路和人文路之间以绿博园和方特为代表的大量的娱乐设施的存在。

第三,北部的3大行政组团规划的大片绿地。

这3部分几乎占据了绿博组团40%的面积。在这样的背景下,绿博组团的绿化率秒杀郑州所有片区,几乎5倍于市区成熟区(郑州三环不足10%)。当之无愧,郑东之肺。

在这个环节,我发现一个问题,白沙组团的绿化面积真少,除了象湖和几个规划的小规模公园,几乎什么也没有。

白沙白沙,白得像沙漠。绿博绿博,绿得像绿洲。

二、长达77公里的区域河流长度?

对于城市来说,河流的作为有时候比大面积的绿化和水域更有优势,因为:河流像区域的毛细血管,它可以渗透到城市的每一个角落,达到润物细无声的效果。

我们接着来看下面4张图:

绿博组团来了个双黄蛋:

绿博组团,河流总长度77公里。

北龙湖组团,河流总长度33公里。

省府象湖组团,河流总长度28公里。

滨河国际形成组团,河流总长度27公里。

其实,绿博组团就是一个倒着放还放歪了的心。

看下图:

仔细看上图,和北龙湖的一处(这一处太大了)、象湖的一处,滨河国际新城的2处相比,绿博组图的集中水域高达7处。

当我们仔细端详绿博组团的规划图的时候,你会发现,它真的很陈羽凡,很王宝强,很刘恺威!

【3】逐渐升级的组团定位

仔细看上图:

我把绿博组团的居住片区简单分为三大片区:方特片区、绿博片区和雁鸣片区。综合三个片区的情况,最好的位置应该是方特片区,其次是绿博片区,最后是雁鸣片区。我们看一下,目前绿博片区所有的楼盘分布:

今天先看一下几个典型项目的产品面积段情况:

康桥香溪郡:洋房140-200㎡,高层90-170㎡。主流面积段段:140-160㎡。

融创观澜壹号:高层面积段155-195㎡;洋房面积段:95-155㎡的洋房。主流面积段:130-190㎡。

万科圣乔兰菲:别墅:270-500㎡;小高层:126-180㎡。主流面积段:150-270㎡。

三个典型项目的主力面积段分别是:140-160㎡,130-190㎡,150-270㎡。可以看出,绿博组团的面积段开始逐步大平层化。我们取个中间值:150㎡。根据目前这类产品的售价,我们按14000元/㎡计,这个总价就是:210万。我们再看目前市区的普通刚需产品:89㎡,18000元/㎡(目前二手房市场较好的房源),总价160万,远远低于绿博组团的总价段。如果按总价210万计算,那么市区对应的面积接近120㎡,已近趋于改善型。

这意味着什么?绿博组团已逐步成为改善之地,也意味着绿博组团也将逐渐把屌丝客户挤出去……如果未来屌丝连绿博组团都挤不进去的话,东区的确将成为纯粹的改善之地,它的价格外溢将继续向东向南转移至雁鸣湖汴西新区以及港区。

【4】绿博虽好,选择仍需谨慎

如果绿博组团的产品一旦向改善甚至终极过度的话,地段和品牌(物业)就必须放到产品的选择的首要因素。

先看交通:

绿博园有4条重要的交通:人文路,郑开大道,广惠街和物流大道。

这4条路定位十分清晰:郑开大道和人文路——景观路、形象路。而物流大道和广惠街:交通路、物流道路。也就是说,相对而言,郑开大道和人文路更具备高端生活居住区条件。

再看品牌:

我们看目前入驻绿博组团的是9大开发商:万科、永威、康桥、融创、雅居乐、金科、碧桂园、亚新、名门、信合。从口碑上说,永威和康桥是最好的,万科虽然在郑州简配备受诟病,但品牌和物业上还是头瘦死的骆驼。雅居乐、金科、碧桂园中规中矩,亚新在快马加鞭追赶。

除了地块和品牌,综合各方因素,永威康桥亚新可以作为区域首选,几个口碑没有大问题的外地企业也可以考虑:

总体建议:绿博组团置业投资区位还是首选人文路郑开大道,次选广惠街。开发商还是首选本地房企永威康桥亚新,次选万科碧桂园。产品首选改善,次选刚需。面积段首选120-150㎡,次选90-120㎡。对于改善型和终极置业,地段和品牌(物业)是首要考虑的,这二点决定着未来在居住上客户最在乎的二点:居住舒适度和投资回报率。

详细如下:

【1】康桥香溪郡:项目总占地约500亩,总建面也近百万,容积率2.5,产品是高层+洋房,目前已开盘,销售情况良好香溪郡是一个综合性大盘,配套很齐全,产品从90-200㎡跨度很大,兼具了刚需改善置业功能,送的面积也比较多。项目销售电话:67959999。

【2】融创观澜壹号:目前融创在郑扩张速度惊人,拿地能力很强,不过融创的当务之急还是是要先立一个被客户认可的样板项目,不能让“第一大街”一直成为融创系产品的绊脚石,其次近期和一位融创人聊天,她说如果自己住的话在绿博她会选择永威和康桥,这说明融创员工的企业自身产品的认可度也需要尽快加强灌输。观澜壹号作为象湖壹号的升级版,希望这个产品可以真正打造出融创产品的好口碑出来。项目销售电话:58507777。

【3】永威上和郡:永威的产品力很强,位置位于绿博组团的最南部了,项目规模不大,和永威上和院很接近,所以从案名上看,有点要继承上和院的意思,而从它超低的容积率来看,这个产品的的确确还是值得期待一下。销售电话:66099999。

【4】亚新双子座:这是亚新的大胆尝试精装之作,有点像赌博,不过一般这种开发商第一次尝试的东西还是值得赌的,毕竟都会很用心,小编十分期待。可以一个项目开发的分二个,这样就带来了二个团队、二个管理费、二个售楼部,亚新资金链很充足啊。销售电话:53679999(艺境)5850888(香颂)。

【5】信合理想城:普罗旺世做得极好,到了龙之梦却成了郑州楼盘维权的代表之作,不知道理想国会是什么样。项目本身规模大,产品丰富,配套齐全。但也有一些硬伤,北部紧邻大量的安置房,项目处于2条主要城市交通要道的交汇处,虽交通方便,但也带来喧闹,最后项目孤立于雁鸣片区且有点靠东了,和绿博组团西部的热火朝天,东部有点孤掌难鸣。销售电话:63778888。

【6】郑东碧桂园、雅居乐雅苑和金科天籁城:三个项目产品类似,品牌类似,规模类似,诉求类似,综合差距不大,只是,相对来说天籁城距离路口有点近,吵了些,不太喜欢天籁这个案名,虽取自音乐之意,但总感觉是个日本汽车。起案名,要学习万科,原来西三环航海路有个盘叫“西上”,这个案名听起来首先会想到《西游记》,有点瘆人,再加上项目旁边有个陵园,细思极恐,不过万科接手后立刻改名为星辰,好了很多。不过个人觉得在这属阴之地,还是叫阳光什么的比较好。销售电话:61139999。

【7】万科兰乔圣菲:项目已经进入第二期,这是离中央公园比较近的一个楼盘了,虽然万科的简配备受郑州各大媒体诟病,但万科的物业在本地依旧是瘸子里面的将军,还是值得信赖的。物业好,这一点对改善型产品来说十分重要,包括后期的保值升值。销售电话:68836666

【8】名门紫园:项目是绿博园的老项目了,地段上应该是绿博组团最好的位置了,前期卖得也很好,主打学区房牌。现房是可以买的。销售电话:62037777。

本文仅做参考!自己的房子还是自己多思考。

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