“事不过三”的祖训被上海贯彻到到土拍“规矩”中。
4月11日晚，上海市规划和国土资源管理局连夜发布公告，称将上海“临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块”出让方式调整为招标挂牌复合式。此前公告显示，这3幅地块的交易资金审核未完成而被中止。
招标挂牌复合式是酱紫的：若通过资格审查的有效申请人数超过三人的，地块采用招标方式出让，若是招标出让，排名顺序前3位的投标人，才能入围竞标！
若通过资格审查的有效申请人数为三人及三人以下的，地块采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”。
上海历来是一线房企的必争之地，在上海拿地也被很多房企视为发力化的一个重要支点，媒体报道称，因为战略地位重要，每一宗地都能迎来多位开发商的围猎、围标。
而随着土拍新规矩的落定，上海土拍则会出现每宗地只有三个开发商竞拍的场景！围猎、围标成为历史！
那么前三强如何确定？答案是百分制，根据考试成绩来确定！
招标综合评分100分权重
1 经济实力：30分
最近三个会计年度合并财务报表中总资产、净资产、净利润率和净资产率的三年平均值，作为经济实力各评分项的计算依据。
2 技术资质 ：20分
① 根据上一年度央行认可的评级机构出具的信用评级按规定等级评分
② 根据上一年度房地产开发资质按规定等级评分
③ 近三年中国房地产开发企业百强平均排名按规定等级评分
注：未参与该排名的境外投标人在该项上的得分,可根据其项目经验中的“近三年在境内‘一线城市’及所有境外城市中自行开发（在建及已建）住宅总建筑面积”进行比照。
3 项目经验:50分
重点看近三年在境内“一线城市”及所有境外城市中自行开发（在建及已建）住宅情况，按规定等级评分。
① 总建筑面积
② 引入一级资质住宅物业管理公司的项目占自行开发住宅项目中的比例
③ 全装修住宅总建筑面积
④ 装配式住宅总建筑面积
⑤ 绿色住宅总建筑面积
此外，还有近三年自行开发（已建）住宅获得和省部级奖项，按规定等级评分。
以上都需要提供真实的证明材料
和上海相比，同为住建部监控的热点城市，郑州的土拍围猎、围标现象正在如火如荼上演，业内传闻，有外来大佬一次性准备57个“马甲”（公司），拿下了某宗地！
为神马要准备“马甲”围猎土地？这是因为规矩有漏洞。郑州当前的土拍规矩是网拍的住宅用地在熔断以后，无论是竞地价还是房价，若有3个以上 (含3个)竞买人网上报价的，均以平均值为考量。
以市内五区及高新区为例，酱紫的规矩下，谁报价最接近所有报价的平均值，谁获胜。一位业内人士坦言，“市内五区加高新区以后土拍的政策不再是“价高者得”而是“价准者得”，怎么算准，就是和所有熔断人的报价算数平均值差价的报价。
为了让自己成为价准者？财大气粗的开发商的套路来了，多领几个营业执照；
多交几份拍地保证金（可能会损失一些利息，但是相对获利不过九牛一毛）；
多去几个代理人；
在这些多交钱，多去人效应的叠加下，同属一家的马甲公司一块向某个报价区间报价，一定会改变整体格局，抬高或者降低平均值，增加自己公司中标的概率，而且马甲公司越多，改变越明显。
由于“马甲”围标的出现，本初衷于公平的土地竞买在变成概率事件以后“显失公平”，成为财大气粗的外来大佬的游戏，本土开发商的参与市场竞争的公平权益被剥夺！
问题来了，假如上海土拍新规被郑州借鉴，马甲现象杜绝后，本土开发商的权益就能保证么？
从上海版土拍新规的打分标准来看，如果照搬经济实力+项目经验+技术资质的
上海版本，获利的仍然是财大气粗的地产大佬们，拿地将成为今年郑州本土开发商面临的大考！
奚春山2017-04-13 15:59:01
