中原楼市年中看点:市场仍面临考验

河南日报  2018-07-13 08:06

[摘要] 2018年上半年郑州开盘项目为74个（不重复计算开盘次数），推出产品以高层住宅为主，少量公寓、洋房、别墅产品入市，共计3.4万套房源，多个住宅楼盘更是出现开盘即清盘的场面。1-6月，郑州惠济区开盘项目数量为16个，排名第一，占整个1-6月开盘项目数量的21%，金水区和新郑紧随其后，开盘项目数量为9个。上半年74个项目共开盘122次，推出房源34662套，当场成交28404套，从每个月去化率来看，2月份开685套，去化619套，夺得推盘套数排行榜榜首，去化率达90%，1月份去化率62%，3-6月份开盘去化率在84%-88%之间。

口张光强

盛夏，世界杯激战正酣。如果把楼市比作一场“世界杯”比赛，房企竞争和世界杯赛场一样烽烟四起。那么七月份就是进入中场下半场的时间段，楼市也到了年中盘点的节点。可以说，2018年的房地产面临空前考验。从楼市供应到品牌房企推盘动态，无论是开发企业还是购房者，都试图总结上半年楼市的大致业绩，追根溯源预判下半年的总体趋势。

●市场数据：

如果说市场不够理性，那么相信来自市场的数据是冷静的，因为数据不会撒谎。我们抛开各类不同观点，仅通过上半年成交量、房价走势等数据分析，共同分析郑州房地产市场上半场走势以及河南房地产市场下半场走向。

2018年上半年郑州开盘项目为74个（不重复计算开盘次数），推出产品以高层住宅为主，少量公寓、洋房、别墅产品入市，共计3.4万套房源，多个住宅楼盘更是出现开盘即清盘的场面。

1-6月，郑州惠济区开盘项目数量为16个，排名，占整个1-6月开盘项目数量的21%，金水区和新郑紧随其后，开盘项目数量为9个。

航空港区2个项目开盘，为山顶御景园和瀚海航城，目前山顶御景园有少量127平方米户型在售，瀚海航城所推新品已售罄。荥阳同样是2个项目推新，为碧桂园龙城天悦和郑州碧桂园，郑州碧桂园是纯洋房社区、碧桂园龙城天悦高层和洋房都有，以地缘性置业者为主。

1-6月新推高层住宅的项目数为59个，占比4/5；新推洋房产品项目有11个（其中6个项目有高层和洋房两种物业类别）；公寓产品的项目有6个；2个项目有别墅产品推出。

上半年74个项目共开盘122次，推出房源34662套，当场成交28404套，从每个月去化率来看，2月份开685套，去化619套，夺得推盘套数排行榜榜首，去化率达90%，1月份去化率62%，3-6月份开盘去化率在84%-88%之间。

2018年上半年郑州整体房价稳中有涨，截至5月底，8大主城区新房均价为13388元/㎡，环比增长了374元/㎡，涨幅在2.9个百分点。2018年上半场，开发企业都纷纷调整策略，稳中求胜，降低推盘量，避免房源放量推出的踏空风险，从而显示市场需求仍然非常旺盛。

2018年上半年，外来房企与本土房企在1-5月份企业销量排行榜中分庭抗礼，入榜企业数量依然是各占一半；从销售额占比来看，本土房企销售额在10销售金额中占比达62%，优势明显。

●各方声音：

随着2018年上半年的结束，为了冲刺半年度销售业绩，不少房企加快推盘节奏，这也使购房者获得了更多的选房机会。

从产品类型来看，下半年即将入市的34个纯新盘中，主要是以高层住宅为主，公寓、洋房为辅，住宅产品基本上为刚需高层+改善类小高层、洋房。整体刚偏改善产品居多。

从单个区域来讲，郑东新区以5个将开纯新盘居于榜首，金水区、经开区、中牟（主要集中在绿博组团）均以4个紧跟其后，分别占据14.3%、11.4%的市场份额。

河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社认为，目前限购政策升级措施，实质上起到“限价令”的作用。政府的最终目的并非是减少交易量，而是稳定房价，以达到市场供求平衡的目的。

河南商业经济学会会长宋向清认为，房贷利率上浮与其他调控政策共同组成当前楼市发展新政，这种房地产行业相关政策调整的趋势还将持续一段时间。

调控的一个大变化是下决心先把房价稳定下来或使其略有下降。在这个目标下，房贷政策必须率先落实，压住需求，而不分是首套房需求、改善型需求和投资投机性需求，一切服从先让房价稳定再说。同时，继续实施区别对待的首套房或者刚需优惠政策的话，会出现打擦边球、钻政策空子的情况。因此，不再特别强调首套房的优惠政策落实了。

业内人士分析：由于政府调控的影响，目前的房地产市场处于平稳降温阶段，土地供应有所增加，有利于未来房地产市场的解压。但短时间内，由于房地产交易高峰期的到来，供求比有可能会进一步降低，房地产供求压力将会进一步扩大。

也有业内人士表示，郑州作为国家中心城市，受关注度颇高，城市利好不断，整体环境仍然较好。

加尔布雷思说，当经济处于过于繁荣的状态，没有人不相信泡沫会继续膨胀，人们不是找出理由使自己理性，而是找出理由使自己相信盲目冒险的正确性。

“羊群效应”给市场的警示是：当羊群一哄而上时，并不一定会总遇到肥沃的草地，可能掉进陷阱，甚至还可能陷入沼泽。简而言之，购房者应该认真分析市场形势，认清自己的购房需求，正确摆放自己的购房心态，更加理性地选择适合自己的房源。