[摘要] 作为人口净流入城市，郑州在入选全国首批住房租赁试点之后，在发展租赁市场方面动作频频，公寓产品这一租赁市场的主力军开始崭露头角。
作为人口净流入城市，郑州在入选首批住房租赁试点之后，在发展租赁市场方面动作频频，公寓产品这一租赁市场的主力军开始崭露头角。由于总价低、月供负担小、不限购、宜居宜商等特点，公寓产品颇受购房者青睐，也被诸多开发商重点推出。业内人士普遍认为，租赁市场的发展和规范对公寓产品来说是一大利好，未来公寓产品或将成为郑州房地产市场的又一个重点产品。
公寓市场迎来春天
随着近年人口基数持续上升，郑州住房需求在扩大，住房租赁需求也在不断增加。对于许多初入郑州还未站稳脚跟的人来说，公寓成了他们的安身之所。“住房租赁市场为流动人口解决居住问题做出了巨大贡献。公寓就是住房租赁市场管理相对规范的一部分。”郑州市房产租赁市场管理处相关负责人表示。
8月14日，郑州市印发《郑州市培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》（以下简称《方案》），在郑州市范围内开展培育和发展住房租赁市场试点工作。有业内人士认为，《方案》中的“允许改建房屋用于租赁住房，调整用气用电价格为民用价格”“对进行房屋租赁备案的承租方，允许其在居住地落户，享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务”等内容或将大大改变郑州公寓市场。
“公寓作为商业性质的特殊产品，在购买过程中税费相对较高，首付比例要50%，贷款年限最长为10年，并且一般没有天然气，水、电的价格也比普通住宅的高很多，生活成本较高，因此长期以来，市场对公寓的热衷程度远远低于普通住宅。”在万锦城项目营销总监牛书一看来，此次出台的《方案》，使公寓的自身竞争力变相加码，除了商业产权性质外，在水、电、天然气收费方面，落户方面或将享受和住宅相差无几的基本公共服务。“目前，在郑州限购限贷的大环境下，不限购限贷的公寓，在本质上吸引了部分投资客户，再加上新增的优越条件，未来公寓市场将会迎来一场飞跃式的发展。”
万科誉项目相关负责人也认为，最近出台的一系列政策，从促进租赁市场的发展到租购同权政策的推进，在一定层面上对于公寓市场来说是利好的消息，因为公寓的功能属性大部分是用于出租，这一点正好契合国家的长期政策目标。租赁市场规模越大、越规范，对公寓市场就越有利。“自从政策出台后，万科誉的客户来访和来电相对于政策出台前都有所提高，主动咨询项目的客户量明显有所提升。”该负责人告诉记者。
供需两旺态势初显
据不完全统计，郑州房地产市场在售公寓项目约60个，既有单纯公寓产品，也有住宅、公寓综合地块产品。“对于房企来说，公寓产品有着首付比例高、资金回笼快的优势，在住宅产品出售结束以及去化周期加长的情况下，不限购的公寓成为现金流的保证。”有业内人士表示。
走访中记者了解到，公寓产品已经成为许多开发商重点推出的产品类型，目前正处于供需两旺的形势中。位于中原区中原路与西四环交叉口的永威西郡项目两个月已完成704套清盘；位于郑东新区郑开大道附近的正商书香铭筑共有5栋纯LOFT公寓项目，其中2栋房源自4月29日开盘以来，已经去化80％左右，且即将于8月26日加推新房源；位于紫荆山路与陇海快速路交会处的新合鑫·紫荆之星项目相关负责人也表示：“最近销售情况很不错，现在已经没有多少房源了，正处于尾盘去化中。”位于高新、中原、惠济三区交会处的华强城市广场在6月中旬开盘后已售出600多套……
据了解，在公寓市场中，70％~80％的购房者是用作投资，也有少数购房者选择公寓产品是投资兼自住，即暂时的住房过渡后再将其租出去成为收入来源的一部分。“相比住宅，公寓产品面积小，总价低，购买压力小，且政策环境相对宽松，方便入手。此外，公寓虽小，但户型的空间利用率高，各个功能分区很齐全，比较符合年轻人的喜好。公寓大多位于市中心周边繁华地段，商业、医疗、交通等各方面的生活配套都非常齐全，居住、出行比较方便，因此颇受青睐。尤其在人口规模不断扩大的郑州，租一套公寓或者买一套公寓成为不少社会新生力量的理想选择。”牛书一说。
居住功能日益完善
尽管公寓产品的吸引力正在增加，需求也在抬头，但对于居者而言，公寓产品往往被打上“过渡品”的标签，有着物业费、水电费成本较高，不通天然气，室内光线昏暗等不足之处，在许多人心中都非久居之地。而在市场供需两旺的环境中，越来越多的开发商开始思考：如何给公寓产品做好加法，提升产品的附加值，满足居者需求，打破“过渡品”的标签？
“在每家开发商卖点、风格、配置等都同质化越来越严重的情况下，开发商必须各自寻找新卖点，建设各自新的IP产品识别，才有机会脱颖而出。”豫发集团相关负责人表示，“我们希望能够扭转市场上将公寓产品视为过渡居所的看法，做一个高端精装公寓，做成一个标杆性的旗舰产品，哪怕是每平方米四五千元的精装标准也在所不惜。把公寓打造成人们非常希望搬进去的地方。”
初步估算，未来三年的时间，豫发将要开发的公寓面积约400万平方米，且已经明确了全部做精装的规划，现阶段正在实践标准化的要求。豫发打造的标准化，不仅体现在开发过程，还包括运营服务，比如配套干洗店、健身房、早晚餐食堂、临时托幼、咖啡厅等。
亚星·锦绣山河项目负责人表示，在将来，受土地限制，郑州公寓将会向更高端方向发展，居住属性作为基本的功能，将会发挥到。更为重要的是，公寓将会成为一个载体，客户将更注重功能提升，如书吧、会议室、咖啡厅等，也会更看重服务的提升，如洗衣服务、快递收发、专车接送、家政、托管等服务。交通便利，配套齐全，服务完善的公寓产品会更具竞争优势。
华强城市广场项目营销总监于宏水认为，在未来，郑州的公寓项目会越来越多，产品方面也将有所提升，例如给住户提供更好的物业服务、智能服务。此外，郑州也正在参考一线城市的公寓标准来建设，给人们带来更好的居住体验。
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