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政府定价时代的楼市“金九银十",还剩几分成色?

楼市曝光 2017-08-08 18:01:59

地盘说

似乎和骄阳似火的天气形成鲜明对比,当下楼市在各地严密调控政策出台后,渐渐开始冷却下来。

主要依靠刚性需求支撑的郑州楼市能走多远?高房价是不是难以撼动呢?

■撰文 | 《地盘》编辑部

随着时间进入8月,当下的楼市丝毫没有感受到即将收获的喜悦,各地房地产市场呈现出一片萧然。

根据易居研究院数据显示,作为二线热点城市的郑州也未能例外,7月份商品房成交量66万平方,环比下降41%左右。

   

7月份楼市成交下滑

郑州开盘出现分化

7月份,易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2233万平方米,环比减少7%,同比减少21%。从数据来看,目前已经出现了连续4个月的环比下跌,连续5个月的同比下跌。

连续多月的环比和同比下跌,说明市场在持续降温,这也体现了各地政策的有效性,部分城市投资投机需求得到有效地抑制,房地产市场正在回归理性。

50个典型城市新建商品住宅成交面积

数据来源:各地官方房地产信息网,易居研究院

同比增幅超过50%的为三亚、北海、九江、威海、昆明、温州。全是过去几年楼市低迷的城市,分布于东中西部。温州尤其典型,如今楼市量价齐涨。同比跌幅超过50%的,可就多了,如廊坊、济南、福州、呼和浩特、北京等 。

7月份50个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅

数据来源:各地官方房地产信息网,易居研究院

对于郑州而言,虽然没有本轮楼市降温领头羊北京与环京城市那么明显,但进入七月后的已经开始出现分化,尤其从最近开盘项目可见一斑:

随着楼市进入下半场,最近郑州市场开盘项目出现去化越来越不理想的现象。让本就观望情绪越来越浓的房地产未来走向充满了更多的不确定性。

如果部分开发商还沉醉在过去,不抬头看眼前境况的话,整体去化率继续下滑将会是一种必然。而市场呈现出只有更差没有最差的状况,并不表示需求消失了,而是观望者越来越多。

   

数据说话

楼市齐降温

数据显示,7月份,4个一线城市新建商品住宅成交面积为180万平方米,环比减少16%,同比减少51%。具体城市看,北上广深4个城市环比增幅分别为-2%、-1%、-33%和-33%,同比增幅分别为-56%、-47%、-54%和-36%。

其中,有一个小小的例外:广州今年3月成交量创本轮新高,当时楼市相当火爆,房价大涨。但3月下旬追随北京出新政之后,市场就降温了。

16个二线城市新建商品住宅成交面积为1230万平方米,环比减少4%,同比减少17%。

无论是从环比数据还是同比数据看,此类城市呈现了持续降温的态势。部分城市随着认房又认贷等政策效应的释放,预计市场会有进一步降温的可能。

16个二线典型城市新建商品住宅成交面积

数据来源:各地官方房地产信息网,易居研究院

30个三线城市中,有19个城市成交面积出现环比下跌态势,而其他11个城市则有所上升或持平。

从排行中可以看出,环比跌幅排名前5位的城市分别为廊坊(-46%)、赣州(-37%)、佛山(-34%)、宜昌(-31%)和蚌埠(-30%)。此类排名中部分城市政策管控较严或者政策有所升级,市场交易容易下滑。

而从环比增幅排行看,排名前5位的城市分别为常德(31%)、北海(30%)、三亚(20%)、嘉兴(19%)和宝鸡(18%)。类似城市市场交易活跃,和部分城市的购房政策总体宽松等因素是有关的。

30个三线典型城市新建商品住宅成交面积

数据来源:各地官方房地产信息网,易居研究院

7月份市场延续降温态势,一方面,楼市调控政策持续作用,引导前期过热的楼市步入平稳。

另一方面,受限于预售证审批、预售价格管控等因素,供应量偏紧,成交量受到影响。另外,高温天气对成交量的影响也是不容忽视的,夏天历来是楼市的传统淡季。

   

调控持续发力

购房者该怎么办

8月2日晚,广州市住建委在其官网上发布了一份重要文件——《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》。

通知明确规定:

市区住房城乡建设部门要联合发展改革部门,进一步强化对新建商品住房预售价格、现房销售价格的指导,对房地产项目预售、销售定价不合理的,要坚决予以调整,对不接受政府价格指导的项目,一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

应该说,通过控制备案价来引导房价,不是这一轮调控中才出现的新做法。但在这一轮调控中,越来越多的城市采取了这种做法,而且管理越来越严格。

比如此前在深圳某个豪宅项目中,出现了开发商两次上报价格,两次被驳回。每次被驳回之后,均价都要下调数千元。最终,这个楼盘的第二期销售价格,比期出现下降,也低于市场预期。

在北京的一场土地拍卖中,备受瞩目的东城区二环内罕见地块,最终被“华润+招商+碧桂园”组成的联合体收入囊中,溢价率仅为0.52%。

北京之所以让这块“近年来罕有的二环地块”以超低溢价率成交,其实也是试图向市场传递“清淡”的信号,抑制房价上涨。这块地附加很多“苛刻”的条款,比如配建数千平方米的博物馆、商业面积大比例自持,还有严格的限价等等。

从北京、深圳、广州等城市近期的调控措施看,政府越来越明显地把住房当做类似柴米油盐的“生活必须品”看待,理直气壮地干预市场价格。在房地产的特殊时期,这种做法未尝不可。

随着目前一、二线城市加码措施不断,会继续对楼市产生影响,预计四季度政策面不会明显松动,传统的‘金九银十’今年铁定泡汤了。

对此,著名房产评论人杨红旭判断,3月成交量或将成为2017年全年的月度值。

现在很多人还在期待大会之后政策放松,成交量反攻。这种说法明显是对政策走向缺少必要的预判。

7月24日的中央政治局会议,部署下半年经济工作,提出:要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。关于政策走势,话说得如此明白,居然还有人会误解误读。

作为以刚需为主的郑州房地产市场,购房者该如何选择呢?

从目前情况来看,天平已向买家倾斜,对购房者来讲是件好事。当前供求关系得到缓和,尤其是市场供应比较充沛,买家可以安心看房,多挑多比。且下半年新房市场还有不少改善项目要面世,故选择面也较多起来。

对此,著名地产评论人王毅敏老师如是说:随着时间的推移,房地产市场的挑战会越来越大,营销的难度也会愈发显现。对大多数购房者来说,的购房时机一定不是现在,而是过一段时间,甚至元旦之后。

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