[摘要] 从七月初上海推出今年首例“只租不售”住宅用地，到7月17日广州试水租购同权，到九部委要求大中城市加快发展住房租赁市场，郑州成首批试点城市，再到7月30日，河南省住房城乡建设厅下发《关于进一步推进郑州市住房租赁试点工作的意见》，郑州有望成为我省首个租购同权的城市。
从七月初上海推出今年首例“只租不售”住宅用地，到7月17日广州试水租购同权，到九部委要求大中城市加快发展住房租赁市场，郑州成首批试点城市，再到7月30日，河南省住房城乡建设厅下发《关于进一步推进郑州市住房租赁试点工作的意见》，郑州有望成为我省租购同权的城市。最近一段时间，租售并举、租购同权成了地产界的实时热门话题。在众多政策“加持”之下，租售并举已是大势所趋，那么，在发展住房租赁市场的破冰过程中，租购同权在现实操作中还存在哪些难题？对未来房地产市场又将产生怎样的影响？
相关政策频出
尽管租购同权的话题波澜乍起于近一个月内，但事实上有心的业内人士发现，今年楼市大力发展租售并举的方针在今年两会上早已定调。
3月5日，政府工作报告中提出，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求。
随后，关于发展租赁市场的声音陆续而来。
5月19日，住房和城乡建设部按照国务院2017年立法工作计划，就其起草的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。
同时，加快构建市场配置与政府保障、自主购买与市场租赁相结合的住房体系，推进建立购租并举的住房制度，也是河南省完善住房供应体系，加快发展住房租赁市场的核心内容。6月20日，由省住房城乡建设厅在郑州举办的全省加快发展住房租赁市场现场会透露，今后河南省将大力培育市场供应主体，千方百计加大住房租赁市场供应。
时间来到7月，上海推出今年首例“只租不售”住宅用地、广州试水租购同权、九部委要求大中城市加快发展住房租赁市场、郑州有望成为我省租购同权的城市……消息接二连三，频频引爆市场关注。
今年，在稳定楼市的长效机制建设上，租售并举被寄予厚望。那么为什么要鼓励租售并举呢？
在泰山集团河南坤众置业有限公司总经理韩洪涛看来，国家出台这项政策实际上是站在一个高度去宏观调控，是从供给侧大的改革这方面解决百姓住房问题，将对未来的房地产发展起到引领作用。
“租售并举本身就是建立房地产调控长效机制的一个组成部分，是一项有益探索，是利民之举。”豫发集团品牌与客服中心经理刘兵认为，“2016年，部分热点城市房价的疯涨并不利于行业及地方经济长远、健康发展。以郑州为例，房价上涨，不利于产业落地和人口导入，而将郑州作为首批开展住房租赁试点城市，既说明郑州的发展受到重视，又说明了郑州在探索、实践租售并举过程中，解决上述一系列问题值得期待。”
对于租购同权，有业内人士指出，我国的住房制度是市场配置和政府保障相结合的住房制度，在较高房价的压力下，许多青年无法和本地人一样享受到教育、医疗等城市福利。租房也可落户，体现了社会公平原则，让更多中低收入群体住有所居并享受城市社会保障，这也体现了共享发展的理念。
市场仍需培育
自广州印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，提出了租购同权——这一中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施以来，一方面人们怀揣美好愿望，对这一举措展开期待与设想，另一方面在现实中，业内人士也普遍认为租购同权的真正实施落地乃至成熟还需要一个缓慢的过程。
“实际上租购同权也算是政府调控楼市的一种中长期政策，是一种顶层设计。”河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社指出，但这种政策的作用不是立竿见影的，而是一种潜移默化地引导国人转变消费理念、转变消费行为的政策。
经济学家陈宝存分析了租购同权还需正视当前存在的一系列难题：个难题就是国人的住房消费观念，引导更多人终身租房肯定有一个艰难的过程。此外，土地供应的远郊化在重点城市势不可当，与租房人群的要求很难相符。且新建商品住宅高端化带来二手房源出租价格高涨，一旦租购同权，租金水平提高是大概率事件。
“政策本身，值得我们期待，但落地还需要进一步观察。”刘兵以租购同权中最引人关注的学区住房举例说明：“政策在落地时，‘符合条件的承租人’才能‘同权’，什么样的承租人才能符合条件？这就需要操作细则了。”
广东省房地产行业协会会长王韶也提出不能把租购同权和租售并举混淆。他认为租购同权的侧重点是针对目前无房人群的一项城市公共服务政策，而租售并举是一项立足于长远的住房政策，前者是后者的重要内涵和基础之一。租购同权受城市公共资源的制约，真正全面推行还需要一个较长的过程。
诚然，培育租赁住宅市场不是运动，完善市场需要一个缓慢的过程。但九层之塔起于垒土，政策已动规范可期，已积跬步，何以不至千里？
业界普遍点赞
在租购同权受到热议，租赁市场引起人们广泛关注的同时，房地产业内人士都有着一个共同关心的问题：租购同权将如何影响房地产市场？会带来市场格局的大改变吗？
对此，河南前沿地产董事长雷广辉进行了细致的分析，他认为这个措施是解决民生问题的一件大好事，但不会对房地产格局有太大改变。“这个方案的显性目的有两个，其一，规范住房租赁市场，夯实经济社会长久向好发展的住房基础；其二，解决那些‘符合条件’租房者的实际困难。如果真的想把租购同权与房地产行业联系起来看的话，也没有实质性的影响。中国房地产有其自身的特殊性，在中国居住文化的众多表现中，人们对‘产权’情有独钟是最为明显的。”
“可以肯定的是，租购同权一是有利于缓解房价上涨压力、稳定房价；二是可以为部分存量房找到出路，转为自持；三是有利于进一步规范租房市场，解决信息不对称的问题，有效保护租房人的合法权益。”刘兵指出，“租赁市场本身就是行业的有机组成部分，发展越好，越有利于行业。房价形成要素很多，也很复杂，仅仅凭租赁市场的发展，很难从根本上动摇房价。”作为郑州房地产从业者，刘兵非常欢迎这个政策的出台、落地，“如果有合适的机会，豫发集团乐于自持部分房源。另外，今后几年，豫发集团将陆续推出大约400万平方米的公寓，如果能将其中一部分按照政府要求建成指定的人才公寓，服务于区域产业发展，我们非常乐意自持、运营，并做好各项配套服务。”
韩洪涛也表示愿意配合国家推出的租赁制度：“对于开发商来说，可能刚开始对现金流有一定影响，但从长远来看，它的增值能力还是比较强大的。实际上下一步我们的一些办公和商业房源可能就不再销售，甚至一些公寓产品也会选择自持，这对企业的长远发展也是好事。”
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