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郑州房价拐点?6千万方安置房开始办证入市

房东俱乐部     2017-06-20 10:07

[摘要] 郑州经过12年的拆迁、建设、摸索,城改经验已经十分丰富,过去12年里郑州大约累计了6000万平方左右的安置房,近日这些安置房已经开始试点办理不动产证,也就是6000万方安置房将获得合法手续入市交易,抵押融资等功能,那么它将给郑州房价带来什么样冲击?是否会迎来房价拐点?

前 言

芭蕉灯一盏,笑看有轮回。

12年一个甲子,也是一个轮回。

始于2005年的郑州城中村改造,如今整整过去了12年。

2005年郑州西关屯开始改建,由于进度慢,反被2005年年底才签协议,2006年3月开始动迁的金水路燕庄村赶超。

随后郑州在12年里,开始了大规模的城改,郑州的城改模式一度引起了全国城改的参观学习。

郑州经过12年的拆迁、建设、摸索,城改经验已经十分丰富,过去12年里郑州大约累计了6000万平方左右的安置房,近日这些安置房已经开始试点办理不动产证,也就是6000万方安置房将获得合法手续入市交易,抵押融资等功能,那么它将给郑州房价带来什么样冲击?是否会迎来房价拐点?

01.金水区已开始试点办理安置房不动产证

2017年5月19日,郑州市新型城镇化工作领导小组向全郑州各区发出《关于试点推进安置房网签工作的通知》。

通知中要求如下:

(一)安置房网签工作相关政策

1.关于安置房网签价格

安置房网签价格,由项目所在区(县、市)人民政府、管委会结合项目开发企业根据相关法律、法规委托房地产评估机构出具的房地产评估价综合确定,并提交市住房保障部门。

房地产价格评估,应严格执行相关法律、法规规定。

2.关于规划核实证明

市规划部门依据当时的技术规范对现状建筑进行复核,补办相关手续。

3.关于维修基金

安置房维修基金在网签完成后、备案前缴纳。缴纳主体,由各区(县、市)人民政府、管委会根据项目实际情况,自行研究确定。

4.安置房花名册

安置房花名册,以房管局备案的花名册为准,确需调整的,另行研究确定。

5.安置房税费减免

安置房,按照相关规定享受税费减免政策。属于棚户区改造的安置房,由市棚改办出具项目认定意见,按照国家税务总局出台的相关规定享受税费减免政策。

(二)安置房网签办理流程

网签合同备案工程流程:

现房实测 实测楼盘表确认 ➜ 现房销售备案 ➜ 首次登记申请(郑州市不动产登记中心) ➜ 安置房网签端口申请 ➜ 网签合同备案 ➜ 拆迁安置房交易确认。

现实房测由市房管局房产测绘队负责,项目在申请测绘时应提交以下材料:

1.建筑工程规划许可证、附件及范围;2.国有土地使用证、土地出让合同;3.竣工验收意见备案表;4.派出所坐落证明;5.规划核实及人防验收证明;6.委托书;7.工程未抵押证明;8.其他必要材料。

实测楼盘表确认由市房管局初始登记科负责办理,项目在办时应提交一下材料:

1.申请书2.申请人的营业执照、资质证书或机构代码证;3.委托书;4.受托人的身份证件;5.国有土地使用证或不动产权证书;6.建设工程规划许可证、附件及附图、规划核实证明;7.竣工备案表;8.派出所门牌号证明;9.测绘报告;10.物业用房招标证明;11.物业维修基金缴存证明;12.纸质楼盘表及其他必要材料。(注:实测楼盘表需要现场勘验。)

现房销售备案由市房管局行政审批办公室负责办理,项目在办时应提交以下材料:

1.现房销售备案申请表;2.营业执照;3.资质证书;4.国有土地使用证;5.建筑工程规划许可证、红线图;6.工程竣工验收备案表;7.建筑工程施工许可证;8.郑州市物业管理招标(备案)证明;9.现售方案(附竣工图);10.房地产开发项目手册;11.房屋交易和产权状况确认单或房屋所有权证(附楼盘表);12.房屋测绘面积报告;13.拆迁安置协议。

安置房网签端口申请由市房管局单位房转让科负责办理,项目在办理时应提交以下材料:

1.开通安置房网签端口申请书;2.征收部门确认的人员名单。

网签合同备案由市房管局商品房预告登记科负责办理,项目在办理时应提交以下材料:

1.开发企业的委托书;2.开发企业的资质证;3.开发企业的楼盘表;4.营业执照;5.安置房屋买卖合同;6.联机合同信息备案表;7.房屋专项维修基金缴纳存入账表明细;8.征收部门确认的人员名单。

02.郑州的城改大约有多少安置房

1.鑫苑国际新城在5个安置区建设90万平方安置房含少量商铺;

2.高新区钱隆城大概75万方左右;

3.金水路曼哈顿40万方左右安置房;

4.大学路升龙国际60万方左右安置房;

5.中原新城安置房100万平方左右;

6.升龙城安置房100万平方左右;

7.升龙又一城安置房60万平方左右;

8.锦绣山河4个地块建设安置60万平方左右;

9.绿都澜湾建设130万方安置房;

10.惠济区建设1600万平方安置房。

业内估算郑州安置房总面积在6000万方左右,村民自住的约20%左右,剩余约4800万方。郑州2016年二手房一共销售7.6万套左右,共计908万方。按2016年二手房销售数据够卖约5.3年。2016年商品房销售3631万方,差不多等于1年3个月的新房销售面积。

郑州白庙安置房

03.郑州安置房入市对郑州房地产市场的影响

1.对郑州远郊刚需盘冲击巨大。

比如南龙湖刚需盘售9000元/平方,曼哈顿安置房售9000元/平方,刚需会怎么选?并且同面积曼哈顿安置房租金比南龙湖刚需盘租金高。

2.村民卖出安置房可能给子女买改善房。

拥有安置房的村民一般家里有几套房,他们完全可以卖出1~2套做首付给子女买改善房。

3.郑州改善房和豪宅将迎来春天。

郑州过去一直是刚需占主导的市场,今后一定会迎来改善房和豪宅的春天。

4.郑州安置房和商品配建城改模式,使得村民获益更大。

在杭州、南京等地,是政府统一划定安置区,安置区一般较远,那么安置房价格也低。

郑州安置房一般都在市中心,安置房上市,安置房价值比杭州、南京等地安置房高。

5.郑州变得更有钱。

6000万方左右的安置房获得合法手续,按10000元/平方估算,郑州安置房市值6000亿。这相当于郑州GDP的75%左右,郑州2016年GDP不到8000亿。

6.安置房获得合法不动户证,对平抑郑州房价起到巨大的稳定作用。

这个体量巨大的安置房对郑州新房和二手房价格都会起到平抑作用,让郑州楼市价格稳定下来。

7.郑州改善房豪宅和刚需盘价格出现分化。

在安置房的冲击下远郊刚需盘会价格稳定,而好位置改善房和豪宅会稳中有升。

8.入郑房企会对产品进行升级。

郑州房地产市场的改变,一定会引发房企对自己的产品进行升级,迎合即将到来的改善房和豪宅时代的到来。

结 语

郑州6000万方左右安置房获不动户证,拥有上市交易的正规手续是政府多年不懈努力的结果,政府帮原村民完成一次财富的跨越,让大家分享到城市和社会发展的红利。

它对郑州房地产楼市的影响将从2018年慢慢显现,郑州远郊刚需盘再买做投资明显已不符市场发展规律。

郑州房地产市场将进入改善房和豪宅的时代,将更能提升郑州形象和增加郑州人的幸福感。

郑州人手里房龄长,无地铁、无学区、物业落后,停车不便的二手房真的该卖了,在巨量安置房上市交易前提前布局优质房产或投资于实体经济是明智之举。

你、我、他的郑州人,有的已置身泡沫,有的则又站在风口,未来数年你持有的房产不同,你现在的布局不同又将是一次大洗牌的过程。

都是有300平或者500平房产的人,有的阶层要开始滑落,有的阶层又要进阶。下一个12年又将是一个新的轮回。

郑州必定越来越好,只看你如何选择。

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